Vender a Casa: Sabe calcular as mais-valias?

Escrito por Conselhos do Consultor

21.10.20

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5 min de leitura

Vendeu uma casa recentemente ou pensa vender? Sabe o que são as mais-valias? Descubra no nosso artigo.

Se já vendeu a sua casa ou está a pensar fazê-lo, saiba que o lucro que vai obter dessa venda pode não ser todo para si. Ou seja, esses ganhos devem ser tributados em sede de IRS – as chamadas “mais-valias de imóveis”. Mas sabe como as calcular? Sabia que há casos em que pode pagar menos ou até nem pagar? Conheça neste artigo tudo o que precisa de saber para não ser surpreendido.

O que são as Mais-Valias?

Como se pode ler em Diário da República, “consideram-se mais-valias os ganhos obtidos mediante transmissão onerosa”. Ou seja, as mais-valias são o lucro que obteve com a venda de um determinado ativo.
Como se trata do lucro, é então a diferença entre o valor pelo qual vendeu o ativo e o valor pelo qual o comprou. Lembre-se que nem sempre a diferença pode ser positiva. No caso de ser negativa, classifcam-se como “menos-valias”.
Esse “ativo” vendido, tanto pode ser um bem físico como produtos financeiros (por exemplo, ações). Neste caso em concreto, falamos aqui de bens imóveis (bem físico).

Como Calcular

Para calcular as mais-valias, deve aplicar a seguinte fórmula:

Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Encargos com valorização

Por isso, para fazer este cálculo precisa dos seguintes dados:

  • Valor de Aquisição
  • Ano de Aquisição
  • Valor da Venda
  • Ano da Venda
  • Encargos com Aquisição e Venda: incluem-se aqui, por exemplo, o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), escritura, pedido de certificado energético e até a comissão paga à imobiliária, se existir;
  • Encargos com Valorização: são os gastos que teve para fazer melhorias na casa, como por exemplo as obras (desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos).

*Importante: estes encargos devem estar comprovados por faturas porque podem ser exigidas.
Mas vejamos na prática como se realiza este cálculo. Deixamos aqui um exemplo disponibilizado pelo Montepio:

Valor de aquisição: 100 000 euros
Ano de aquisição: 2000
Valor de venda: 160 000 euros
Ano de venda: 2018
Despesas com venda e aquisição: 500 euros
Encargos com valorização: 5 000 euros
Mais-valias: 160 000 euros – (100 000 euros x 1,41*) – 5 000 euros – 500 euros = 13 500 euros

* Foi aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda de 2000 (ano de aquisição do imóvel vendido) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).
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Veja também: Análise de Processos de Crédito Habitação – Os 3 Consultores

Qual é a percentagem que é tributada?

Sobre o valor das mais-valias imóveis recai uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. Por exemplo, se as mais-valias imóveis forem de 20 mil euros, só serão tributados 10 mil euros.
Importa saber que as mais-valias são englobadas com os restantes rendimentos (por exemplo, o seu salário) e não é possível tributar as mais-valias isoladamente. Por isso, todos os rendimentos são depois tributados às taxas gerais do IRS. Para declarar a venda da casa, deve preencher os anexos G ou G1 da declaração.

É sempre obrigado a pagar?

Existem algumas exceções que lhe permitem não pagar:

SE REINVESTIR

Se investir o lucro obtido numa casa destinada à sua habitação permanente (deve ser a sua morada fiscal), então fica isento de pagar o imposto sobre as mais-valias. Porém, a isenção depende do tempo que separar a compra da nova casa e a venda da antiga.
Ou seja, se vender a casa primeiro, tem 36 meses para comprar outra e reinvestir o lucro. Tal como indica a DECO, “até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez que o proprietário comunica às Finanças, através do anexo G, a intenção de aplicar a mais-valia”.
Depois de comprar a nova casa, então o fisco irá apurar o lucro obtido. Porém, deve assegurar que a nova casa é oficialmente a sua morada fiscal até 48 meses após vender a casa antiga.
Mas e se comprar primeiro a casa nova e depois vender a antiga? Neste caso pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e comunicar ao Fisco que o dinheiro obtido com a venda foi canalizado para o imóvel que havia comprado.

SE AQUIRIU O IMÓVEL ANTES DE 1989

Neste caso, como foi o ano em que entrou em vigor o Código de IRS, então a venda fica isenta de imposto. Contudo, a operação tem na mesma de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.
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Veja também: Há uma guerra de spreads no Crédito Habitação? – Os 3 Consultores

Calcular as mais-valias: Já sabe como deve calcular e declarar?

Agora que já sabe o que são as mais-valias e como as deve calcular e declarar, não se esqueça de contar como este ponto no decorrer de todo o processo de venda e compra.
Lembre-se de que, se a venda da casa gerar prejuízo, então tratam-se aqui de “menos-valias”. Neste caso, a fórmula para calcular é a mesma  e deve de igual forma declarar através do anexo G da declaração de IRS.
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Veja também: Crédito Habitação – Uma equipa de profissionais a trabalhar para si!

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13 Comentários

  1. Lúcia Santos

    E como se calcula as mais valias no caso de venda de um imóvel de herança?

    Responder
    • Edilberto Costa

      Boa tarde Lúcia Santos, confirmo a resposta do Joao Ribeiro que desde já lhe agradecemos a colaboração:
      “No caso de herança o valor de aquisição para efeito de cálculo da mais valia é o valor patrimonial nas finanças. Tudo o resto é igual.”
      Cumprimentos,
      Edilberto Costa

      Responder
  2. João Ribeiro

    No caso de herança o valor de aquisição para efeito de cálculo da mais valia é o valor patrimonial nas finanças. Tudo o resto é igual.

    Responder
    • Edilberto Costa

      Obrigado Joao pela colaboração e ajuda.
      Cumprimentos,
      Edilberto Costa

      Responder
  3. Vera Martins

    No caso das mais valias obtidas numa 2ª habitação, podem as mesmas serem reinvestidas/aplicadas no crédito de habitação da 1ª habitação (morada fiscal)?
    Obrigada,
    Vera

    Responder
    • Edilberto Costa

      Boa tarde Vera segundo apuramos, essa mais valia sendo proveniente de venda de habitação secundaria e aplicada numa habitação permanente, não pode ser tida em conta para beneficiar da isenção das mais valia por reinvestimento.
      Portanto haverá lugar a pagamento de mais valias.
      Cumprimentos
      Edilberto Costa

      Responder
  4. Maria Teves

    Boa noite
    Fiz a escritura da minha nova casa em Outubro de 2018, e só vou fazer a escritura da venda da casa antiga em Dezembro de 2020, já perdi o direito de isenção do imposto sobre as mais valias??
    Obrigada
    ~
    Maria

    Responder
    • Edilberto Costa

      Boa tarde Maria Teves sim perdeu e por apenas 2 meses…..
      Cumprimentos
      Edilberto Costa

      Responder
  5. Eurico Rafael

    No caso de uma construção. Que valor devemos atribuir à aquisição?

    Responder
    • Edilberto Costa

      Boa tarde Eurico Rafael aconselhamos que no minimo seja atribuido o valor real do custo.
      Edilberto Costa

      Responder
  6. Martins

    Penso que o calculo não está totalmente correto…
    No apuramento da mais-valia do exemplo 20 000€ × 50% = 10 000 € ( este é o valor refrencia para tributar àtaxa liberatória 28%).
    10 000€ ×28% = 2 800€ de imposto

    Responder
  7. Luis Manuel Figueiredo

    Será verdade que quem tenha mais de 65 anos e invertir em titulos do tesouro fica isento das mais valias?

    Responder
  8. Ricardo Miguel Pereira Pires

    herdei uma casa da minha mãe que faleceu mas quando ela se divorciou do meu pai teve que lhe pagar metade dos bens que encareceu bastante a casa,e esse valor não consta do valor inicial da casa que é de 1987 e agora vou vendê-la, as mais valias são consideradas a partir de que data,da data da caderneta que é o valor inicial ou da data do divórcio que é um valor muito superior.desde já obrigado

    Responder

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