Reavaliação IMI – Descubra se pode baixar o valor que paga

Escrito por Conselhos do Consultor

04.11.20

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6 min de leitura

Se tem casa própria sabe que tem que pagar anualmente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Mas sabia que pode pedir uma reavaliação do IMI e, quem sabe, pagar menos?

Muitos proprietários desconhecem esta possibilidade, ou então não sabem como fazer o pedido de reavaliação. Neste artigo encontra todos as informações que precisa de saber antes de decidir avançar com a reavaliação.
É importante que tenha em consideração que, quando se faz uma reavaliação, o resultado pode ser positivo (pagar menos) ou negativo (pagar mais). Por isso deve decidir de forma ponderada e informada.
 

COMO SE CALCULA O IMI

O IMI não é mais do que a taxa que incide sobre o chamado Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um imóvel, valor este que é calculado pela Autoridade Tributária e Aduaneira. Assim, as finanças calculam o IMI com base na seguinte fórmula:

IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável

Vamos então perceber como se chegam aos coeficientes da fórmula:

VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO – VPT

Como se pode ler no Artigo 38º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) “a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
em que:
Vt = valor patrimonial tributário
Vc = valor base dos prédios edificados
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
Ca = coeficiente de afectação
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto
Cv = coeficiente de vetustez

*Para perceber como são determinados, clique em cada um dos elementos para obter detalhadamente a informação que consta no código CMI.

TAXA APLICÁVEL

A taxa é fixada, anualmente, pelo município onde se localiza o imóvel e normalmente varia entre 0.3% e 0.45%, tal como consta na alínea c) do nº 1 do artigo 112º do CIMI.
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Veja também: Vender a Casa – Sabe Calcular as Mais-Valias?
 

PORQUE DEVE CONSIDERAR A REAVALIAÇÃO DO IMI

Antes de lhe explicarmos como funciona a reavaliação, é importante esclarecer que as finanças vão atualizando o VPT de forma periódica. Como?
Segundo se pode ler no Artigo 138º do CIMI, os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos são atualizados de três em três anos “por aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda correspondente ao ano da última avaliação ou atualização”. Ou seja, o mais certo é que comece a pagar mais de IMI de três em três anos do que o contrário. E onde entra aqui a reavaliação?
Na atualização não são abrangidos, por exemplo, os coeficientes de vetustez (idade do imóvel) e os coeficientes de localização e estes podem ser os elementos que baixam o valor da casa. Por exemplo, com o passar dos anos, a casa vai ficando mais antiga e até mais deteriorada. Contudo, continua a pagar como se a casa fosse nova.
Por isso é que a reavaliação pode ser uma boa opção. É importante que o VPT da sua habitação seja recalculado com base nos valores atuais e reais de todos os fatores, pois só assim é que o valor do imóvel será justamente apurado.
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Veja também: O Crédito Habitação não se esgota no Spread
 

SIMULE E ANALISE ANTES DE DECIDIR

Bem, antes de decidir avançar, analise com muito cuidado cada coeficiente que referimos. Contudo, como já alertamos, nem sempre a reavaliação pode ter um resultado favorável para si.
Como sabemos que não é uma decisão muito simples, aconselhamos que recorra a algumas ferramentas. Por exemplo, a DECO disponibiliza um simulador do IMI. Segundo a DECO, desde que lançaram o simulador, já ajudaram os portugueses a poupar “mais de 22 milhões de euros, que estavam a ser cobrados injustamente. Em média, as poupanças reveladas rondam os 58 euros anuais”. Por isso, antes de avançar, faça primeiro a simulação.

Para além disso, também pode recorrer ao Simulador de Valor Patrimonial Tributário disponível no Portal das Finanças. Para isso, entre no portal e siga esta ordem: serviços tributários > cidadãos > consultar > zonamento > simulador de valor patrimonial.
Mas tenha atenção, quando estiver a analisar cada um dos elementos, faça uma análise “global”. Ou seja, tenha atenção que a poupança que pode obter pela descida de um deles, pode ser anulada pelo aumento de outro. Cuidado com isso!
Para o ajudar a entender e a analisar cada um dos elementos, volte à fórmula que indicamos e clique em cada um dos elementos.
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Veja também: Todas as dúvidas sobre Transferências de Crédito Habitação
 

ONDE DEVE PEDIR A REAVALIAÇÃO

A reavaliação do IMI é feita junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Pode fazê-lo presencialmente num balcão de atendimento ou então no Portal das Finanças.
Se optar por fazê-lo online, tem que preencher a Declaração Modelo 1 do IMI. Para isso, siga os seguintes passos: Serviços Tributários > Cidadãos > Entregar > Declarações > IMI > Inscrição-Atualização de Prédios. Depois de preencher tudo, é só validar e submeter.
Modelo 1 - Declaração para Inscrição ou Atualização de Prédios Urbanos
O pedido de reavaliação é gratuito. Porém, caso não concorde com o resultado da avaliação, pode pedir uma segunda avaliação e aí já terá que pagar. Caso o resultado seja o mesmo, não terá direito à devolução desse valor.
Caso decida avançar com o pedido, deve fazê-lo até ao final do mês de dezembro. Por isso, não deixe a decisão para muito perto dessa data. Analise com tempo e cuidado.
Se já fez pedido antes, saiba que só é possível pedir novas avaliações de imóveis de três em três anos. Logo, se já o fez em 2018 ou 2019, ainda não o pode fazer este ano.
Caso decida fazê-lo presencialmente, não se esqueça que deve agendar o atendimento. Leve consigo a Caderneta Predial.
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Veja também: O que tem de saber antes de pedir um Crédito Habitação

Reavaliação do IMI – Se já sabe que pode pagar menos, então não hesite em pedir.

Antes de avançar com o processo, analise com cuidado todos os detalhes. Se houver poupança possível, vale a pena pedir a nova avaliação junto das finanças. Se concluiu que não compensa, não faça o pedido, pois este poderá ditar uma subida do imposto a pagar.
Caso tenha ficado com dúvidas na sua análise, então não avance na mesma até estar devidamente clarificado que terá direito à redução.
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Veja também: Análise de Processos de Crédito Habitação

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