Amortizar o Crédito Habitação: prazos, valores e procedimentos

Escrito por Conselhos do Consultor

22.02.21

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9 min de leitura
Amortizar Crédito Habitação

No decorrer do contrato de Crédito Habitação, os clientes podem optar por amortizar o montante em dívida, ou parte dele, antes do prazo. Conheça tudo o que deve saber sobre este processo.

Amortizar o Crédito Habitação não é nada mais do que liquidar o total do valor da dívida ou apenas uma parte desse montante. A decisão de amortizar não deve ser tomada por impulso pois existem alguns custos associados. Por isso, é importante perceber exatamente o que deve acautelar, quais os prazos, valores mínimos e os custos associados. Neste artigo reunimos tudo o que precisa de saber na amortização do Crédito Habitação.

Amortizar Crédito Habitação: formas, prazos e valores

Em primeiro lugar, e antes de qualquer decisão, o cliente deve consultar o documento complementar que está em anexo na sua escritura. É nesse documento que constam as cláusulas relativas à amortização e devem ser relembradas e analisadas.
Depois disso, o cliente deve escolher então entre as duas formas de amortização e ter em atenção as regras para cada uma delas:

1) AMORTIZAÇÃO ANTECIPADA PARCIAL (Reembolso Parcial)

Em que consiste?
Na amortização antecipada parcial, tal como indica o nome, o cliente pode reduzir parte do montante do capital em dívida.
Qual é o prazo e o valor mínimo?
O cliente pode, a qualquer momento, reembolsar parte do capital em dívida e no montante que quiser, não havendo valor mínimo. Contudo, deve fazê-lo na data que coincide com o pagamento da prestação e avisar o banco com, pelo menos, 7 dias úteis de antecedência.
Após o pedido, qual a informação que o banco deve fornecer?
Após a receção do pedido, a instituição deve então informar o cliente, em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto do reembolso do crédito para o cliente, descrevendo para o efeito os pressupostos utilizados.
Qual é o impacto nas prestações que ficam a faltar?
A amortização antecipada parcial resultará numa redução do valor das prestações mensais, uma vez que se reduziu o valor do capital em dívida do empréstimo. Contudo, se o cliente pretender que a amortização se traduza na redução do prazo do empréstimo, então terá de pedir ao banco a alteração do prazo de amortização. Esse pedido constitui uma renegociação do contrato, o que implica um acordo entre o banco e o cliente.

2) AMORTIZAÇÃO ANTECIPADA TOTAL (Reembolso Total)

Em que consiste?
Na amortização antecipada total, o cliente paga o total do montante em dívida antes do prazo acordado para o empréstimo. Neste caso, também é necessário cancelar os seguros contratualizados.
Qual é o prazo?
Neste caso, o cliente deve avisar o seu banco com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência.
Após o pedido, qual a informação que o banco deve fornecer?
Após a receção do pedido, a instituição deve então informar o cliente, em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto do reembolso do crédito para o cliente, descrevendo para o efeito os pressupostos utilizados. Para além disso, a instituição deve emitir, de forma gratuita, um documento de distrate no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato.
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Leia também: Amortização no Crédito Habitação – Calcule quanto pode poupar!

Quanto custa Amortizar o Crédito Habitação?

Na amortização antecipada do Crédito Habitação os bancos aplicam algumas comissões. Contudo, essas comissões não podem ser superiores a:

0.5% do capital que é reembolsado nos contratos com taxa de juro variável;
2% do capital que é reembolsado nos contratos com taxa de juro fixa.

Isto significa que, por exemplo, se amortizar parcialmente 20 mil euros, a comissão não pode ser superior a 100 euros num crédito com taxa variável. Por outro lado, num crédito com taxa fixa, a comissão não pode ser superior a 400 euros. Não se assuste com estes valores, este é um exemplo meramente indicativo pois há todo um conjunto de condições a avaliar em cada caso, inclusive a redução das prestações a pagar após a amortização.
Tenha em atenção que:

  1. Estas comissões são o máximo que o banco pode cobrar. Contudo, não se aplicam se no contrato constar uma comissão inferior ou mesma a isenção do pagamento;
  2. Aplica-se a isenção do pagamento aos clientes que pretendem a amortização por um destes motivos: morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.

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Leia também: Comissões Bancárias – Estas são as comissões que o banco já não lhe pode cobrar

Amortizar nos Diferentes Bancos

Para o ajudar a perceber na prática as regras usadas pelos bancos para amortizar o Crédito Habitação, reunimos alguns exemplos. Na grande generalidade dos bancos, os prazos, procedimentos e comissões são idênticos. Isto acontece porque, tal como explicámos anteriormente, há regras legais impostas e os bancos devem respeitá-las.
Tenha em atenção que a informação que apresentamos a seguir é a disponibilizada pelos bancos de forma generalizada. Por isso, lembre-se que deve consultar o seu contrato de Crédito Habitação para saber quais são as cláusulas relativas à amortização no seu caso em particular.

Santander Totta

As amortizações parciais pode ser feitas em qualquer momento do contrato mas devem coincidir com a data de pagamento das prestações mensais. Para além disso, deve avisar o Santander com, pelo menos, 7 dias úteis de antecedência, dirigindo-se a um balcão. No caso das amortizações totais, podem ser feitas em qualquer altura e necessitam de um pré-aviso de, pelo menos, 10 dias úteis.
O Santander cobra uma comissão de 0,5% capital que é reembolsado nos contratos de taxa variável e 2% nos contratos de taxa fixa. A esta comissão acresce o imposto de selo de 4%.
Informação disponível aqui.

Caixa Geral de Depósitos

O reembolso parcial pode ocorrer em qualquer momento do contrato, independentemente do capital a reembolsar, desde que efetuado em data coincidente com o vencimento das prestações e mediante pré-aviso de 7 dias úteis à Caixa Geral de Depósitos. O reembolso total pode ser efetuado em qualquer momento do contrato, mediante pré-aviso de 10 dias úteis à Caixa Geral de Depósitos.
Nos contratos de taxa fixa, a CGD aplica 2% sobre o capital reembolsado, acrescido de 4% de imposto de selo. Nos contratos de taxa variável, a CGD aplica 0.5% sobre o capital reembolsado, acrescido de 4% de imposto de selo.
Informação disponível aqui.

Millennium BCP

O pedido de amortização parcial deve ser feito com pré-aviso mínimo de 7 dias úteis relativamente à data do vencimento das prestações. O pedido de amortização total com pré-aviso mínimo de 10 dias úteis em qualquer momento de vigência do contrato. O cliente deve fazer o pedido no balcão.
Nos contratos de taxa fixa, aplica-se a comissão de 2% sobre o capital a reembolsar, acrescido de 4% de imposto de selo. Nos contratos de taxa variável, aplica-se 0.5% sobre o capital, acrescido de 4% de imposto de selo.
Informação disponível aqui.

Montepio

Podem ser efetuadas amortizações antecipadas total ou parcialmente, por qualquer valor. As amortizações parciais devem ser solicitadas com uma antecedência mínima de 7 dias úteis em relação à data de vencimento da prestação seguinte, sendo de 10 dias úteis em relação à data pretendida para efetuar o pagamento nas amortizações totais.
As amortizações antecipadas parciais ou totais são sujeitas a uma comissão de 0,5% sobre o montante amortizado, acrescida de imposto do selo (contudo, no caso do regime de taxa de juro fixa, o valor é de 2% durante o período de aplicação dessa taxa).
Informação disponível aqui.

Novo Banco

O Novo Banco exige o pré-aviso mínimo de 7 dias úteis nos pedidos de amortização parcial (terá que coincidir com o vencimento da prestação) e 10 dias úteis na amortização total. Relativamente às comissões sobre o capital a amortizar, o Novo Banco cobra 2% nos contratos de Crédito Habitação de taxa fixa e 0.5% nos contratos de taxa variável, mais o imposto de selo de 4%.
Informação disponível aqui.

Bankinter

O Bankinter também exige o pré-aviso de 7 dias úteis nos pedidos de amortização antecipada parcial e 10 dias úteis na amortização total. Nos contratos de taxa fixa, aplica-se assim a comissão de 2%, acrescido de 4% de imposto de selo. Nos contratos de taxa variável, aplica-se 0.5%, acrescido de 4% de imposto de selo.
Informação disponível aqui.

Crédito Agrícola

O reembolso antecipado parcial pode ser feito em qualquer momento do contrato, desde que efetuado em data coincidente com os vencimentos das prestações e mediante comunicação escrita do Mutuário com uma antecedência mínima de 7 dias úteis. O reembolso antecipado total pode ser efetuado em qualquer momento da vigência do contrato, mediante comunicação escrita do Mutuário com uma antecedência mínima de 10 dias úteis.
Aplica-se a comissão de 2% (contrato de taxa fixa) ou 0.5% (contrato de taxa variável) mais o imposto de selo de 4%.
Informação disponível aqui.

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Leia também: 3 Conselhos antes de Amortizar o Crédito Habitação

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