Mais-valias na venda de uma casa: como declarar no IRS

Escrito por Conselhos do Consultor

19.04.21

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5 min de leitura
Mais-Valias IRS

Vendeu uma casa em 2020? Então não se esqueça que é necessário declarar as mais-valias no IRS.

Quando ocorre a venda de uma casa, é preciso considerar as mais-valias dessa transação. De uma forma simples, as mais-valias são o lucro obtido com a venda dessa casa. Como se trata do lucro, é então a diferença entre o valor pelo qual vendeu a casa e o valor pelo qual a comprou. Contudo, a diferença nem sempre é positiva. No caso de ser negativa, classifcam-se então como “menos-valias”.
Essas mais-valias têm então de ser declaradas no IRS, tal como os seus rendimentos de trabalho por conta de outrem ou conta própria. Saiba como as deve declarar e descubra qual a percentagem que é tributada.

MAIS-VALIAS NO IRS

A venda de qualquer casa deve ser sempre declarada no IRS, mesmo que não haja lugar ao pagamento de imposto. Por isso, se vendeu uma casa em 2020, então deve declará-la no IRS a entregar este ano, em 2021. Contudo, a venda de casa só implica o pagamento de IRS se forem apuradas mais-valias. Ou seja, se tiver lucro com a venda.

Onde se declara?

Para declarar mais ou menos-valias no IRS deverá preencher o anexo G ou G1 do Modelo 3. Assim, deve ter em atenção que:

  • Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código do IRS), então a mais-valia não está sujeita a imposto e deve apenas preencher o quadro 5 do anexo G1 para declarar estes rendimentos;
  • Se a data de aquisição da casa vendida for posterior a 1 de janeiro de 1989, então deve preencher o quadro 4 do anexo G.

Para além destas duas situações, pode ser necessário que preencha os dois anexos (G e G1). Isto acontece nos casos em que se adquiriu a casa em parcelas, como pode acontecer numa herança. Por isso, se uma parte da casa foi adquirida antes de 1989 e a outra depois, então nesse caso pode ter que preencher os dois anexos.
Tenha em atenção que pode ainda apresentar despesas para abater às mais-valias. No campo “Despesas e encargos”, pode indicar os encargos que teve com a aquisição e venda da casa, como por exemplo: Certificado Energético, Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), comissão paga à imobiliária, entre outras. Também pode apresentar os encargos com a valorização da casa, como é o caso das obras da manutenção ou instalação de um sistema de aquecimento (desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos). Contudo, não se esqueça de guardar as faturas destas despesas.

Qual é a percentagem que é tributada?

Regra geral, sobre o valor das mais-valias imóveis recai uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. Por exemplo, se as mais-valias forem de 20 mil euros, só serão tributados 10 mil euros.
Importa saber que as mais-valias são englobadas com os restantes rendimentos (por exemplo, o seu salário) e não é possível tributar as mais-valias isoladamente.
Contudo, há alguns casos que ficam isentos de imposto:

  1. Imóveis adquiridos antes de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código de IRS);
  2. Reinvestir numa nova casa para habitação própria. Contudo, a isenção depende do tempo que separa a compra da nova casa e a venda da antiga. Assim, se vender a casa primeiro, tem 36 meses para comprar outra e reinvestir o lucro. Se comprar primeiro a nova casa, então pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e depois comunicar às finanças que o valor resultante da venda se destinou à compra da nova casa;
  3. Contribuintes com mais de 65 anos ou reformados também podem ficar isentos se reinvestirem o valor num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização;
  4. Pagamento total do empréstimo relativo à casa vendida. Ou seja, usar o valor recebido da venda para liquidar o empréstimo. Contudo, o contribuinte não pode ser proprietário de outro imóvel habitacional. Para além disso, esta condição só é válida até 2020 (regime excecional 2015-2020).

Tenha em atenção que, mesmo isento de imposto, é necessário preencher na mesma o anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.
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Leia também: Vender a casa com Crédito Habitação por pagar? Saiba o que fazer

COMO SE CALCULAM AS MAIS-VALIAS?

O cálculo das mais-valias segue a seguinte fórmula:

Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Encargos com valorização

Mas vejamos na prática como se realiza este cálculo. Deixamos aqui um exemplo:

Valor de aquisição: 100 000 euros
Ano de aquisição: 2000
Valor de venda: 160 000 euros
Ano de venda: 2018
Encargos com aquisição e venda: 500 euros
Encargos com valorização: 5 000 euros
Mais-valias: 160 000 euros – (100 000 euros x 1,41*) – 5 000 euros – 500 euros = 13 500 euros

* Aplicou-se o coeficiente de desvalorização da moeda de 2000 (ano de aquisição do imóvel vendido) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).
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Leia também: Vender a Casa: Sabe calcular as mais-valias?

Mais-Valias em 2021 – Tenha atenção que as condições de isenção mudam a partir deste ano!

A partir deste ano, e de acordo com o Orçamento de Estado de 2021, só existe isenção do pagamento de mais-valias na venda da casa, se houver reinvestimento numa nova habitação. Antes de 2021, uma das formas de reduzir o valor das mais-valias a tributar era usar o valor da venda na amortização do empréstimo da casa a vender. Isto era possível graças ao regime excecional de 2015 para fazer frente à crise financeira. A partir deste ano, isso já não é possível. Com o fim do regime excecional em 2020, quem vender a casa em 2021 pode na mesma continuar a amortizar o crédito, contudo terá de reinvestir parte do valor da venda na compra de uma casa para habitação. Se isso não acontecer, então deixa de haver a isenção.
Salientamos que as restantes situações de isenção que enumerados anteriormente se mantêm em vigor.
Pode consultar toda a informação sobre as mais-valias no IRS nesta página do Portal das Finanças.
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Leia também: IRS 2021: tudo o que deve saber antes de entregar a declaração

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