Isenção das mais-valias imobiliárias: quem tem direito?

Escrito por Conselhos do Consultor

11.05.21

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4 min de leitura
Isenção Mais-Valias

Se vendeu ou está a pensar vender a sua casa, não se esqueça de contar com as mais-valias dessa transação. Contudo, existem algumas situações que lhe conferem isenção das mais-valias.

Quando ocorre a venda de uma casa, é preciso considerar as mais-valias dessa transação. De uma forma simples, as mais-valias são o lucro obtido com a venda dessa casa (caso não exista lucro nessa transação, então não existem mais-valias). Essas mais-valias têm obrigatoriamente de ser declaradas no IRS, tal como os seus rendimentos de trabalho por conta de outrem ou conta própria. Contudo, existem algumas situações que conferem isenção das mais-valias, excluindo a necessidade de as declarar. Saiba quais são. 

Quais são as situações que dão direito à isenção das Mais-Valias?

As mais-valias resultantes da venda de casa estão excluídas de tributação nas seguintes situações:

1) SE REINVESTIR NUMA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANTENTE

Se investir o lucro obtido da venda o imóvel numa casa destinada à sua habitação própria e permanente (deve ser a sua morada fiscal), então fica isento de pagar o imposto sobre as mais-valias. Contudo, é preciso respeitar algumas regras:

  1. A isenção depende do tempo que separa a compra da nova casa e a venda da antiga. Ou seja, se vender a casa primeiro, tem 36 meses para comprar outra e reinvestir o lucro. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez que o proprietário comunica às Finanças, através do anexo G, a intenção de aplicar a mais-valia. Depois de comprar a nova casa, então o fisco irá apurar o lucro obtido.
  2. Se comprar primeiro a casa nova e vender a antiga, então pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e comunicar ao Fisco que o dinheiro da venda foi canalizado para o imóvel que comprou.
  3. Depois da compra da casa, deve assegurar que a nova casa é oficialmente a sua morada fiscal (habitação própria e permanente) até 48 meses após vender a casa antiga. 

Nota importante:
No caso do reinvestimento ser parcial, a exclusão de tributação também é parcial. Ou seja, se só reinvestir 50% do valor, então a isenção será proporcional ao que reinvestiu (50%), desde que cumpra as regras anteriores.

2) SE AQUIRIU O IMÓVEL ANTES DE 1989

As mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor do Código do IRS, também ficam isentas de imposto. Contudo, tem na mesma de declarar essa operação em sede de IRS no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

3) SE É CONTRIBUINTE REFORMADO OU TEM MAIS DE 65 ANOS

Aplica-se também a isenção das mais-valias para os contribuintes em situação de reforma ou com mais de 65 anos de idade. Contudo, precisam de reinvestir o valor da venda do imóvel. Desde 2019, que a aplicação do valor das mais-valias na aquisição de um contrato de seguro, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização pode ser considerada “reinvestimento”. Ou seja, os contribuintes reformados ou com mais de 65 anos podem reinvestir as mais-valias desta forma.
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Leia também: Mais-valias na venda de uma casa: como declarar no IRS

Mais-Valias em 2021 – Isenção através da Amortização do Crédito Habitação deixa de ser possível!

A partir deste ano, e de acordo com o Orçamento de Estado de 2021, só existe isenção do pagamento de mais-valias na venda da casa, se houver reinvestimento numa nova habitação. Antes de 2021, uma das formas de reduzir o valor das mais-valias a tributar era usar o valor da venda na amortização do Crédito à Habitação da casa a vender. Isto era possível graças ao regime excecional de 2015 para fazer frente à crise financeira. A partir deste ano, isso já não é possível. Com o fim do regime excecional em 2020, quem vender a casa em 2021 pode na mesma continuar a amortizar o crédito, contudo terá de reinvestir parte do valor da venda na compra de uma casa para habitação. Se isso não acontecer, então deixa de haver a isenção das mais-valias.
As restantes situações de isenção que explicámos anteriormente mantêm-se em vigor.
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Leia também: Vender a Casa: Sabe calcular as mais-valias?

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7 Comentários

  1. Raquel

    A minha mãe tem mais de 65 anos e está reformada, vendeu agora a habitação Secundária o que pode fazer para minimizar o pagamento das mais valias?
    Pode utilizar esse valor para fazer melhorias na sua habitação permanente?
    Ou aquisição de um contrato de seguro, ou um fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização

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  2. Luis

    Bom dia, no caso da venda de um imóvel recebido em herança, como se calcula a eventual mais-valia ?
    Obrigado
    Luis

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  3. Carlos Lucas

    E como funcionam as mais-valias na venda de imóveis rústicos(propriedades agrícolas)?

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  4. Goreti Ferreira

    Bom dia, no caso da venda de um imóvel recebido em herança, temos de pagar mais-valia? Mesmo, tendo esse imóvel sido comprado, neste caso, pelos meus pais em 1965.

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  5. SONIA SANTOS

    Quero vender uma habitação secundária para comprar uma habitação primária. Tenho mais valias? Obrigada

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  6. Paula

    Na divisão de bens por divórcio fiquei com uma segunda habitação que vendi para comprar uma primeira habilitação , as finanças dizem que tenho de pagar mais valias, não á nenhuma exceção para estes casos? Obrigada

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  7. Alexandre

    A minha está nessa situação, reformada e mais de 65anos. Vendeu moradia Out 2020 e comprou apartamento em Dez 2020 por valor inferior. Como tem de fazer IRS entretanto, quanto tempo tem para reinvestir num contrato de seguro, fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização? Onde encontrar esses produtos?

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