Contrato de Promessa de Compra e Venda – Para que serve e porque é tão importante?

Escrito por Cláudia Oliveira

16.08.21

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5 min de leitura
Contrato de Promessa Compra e Venda

Vai comprar casa? Apesar de não ser obrigatório, o Contrato de Promessa de Compra e Venda deve ser a primeira etapa a garantir no processo de compra. Entenda porquê.

Comprar uma imóvel é um processo dividido em várias fases. Terminada a fase de encontrar a casa a comprar, é então necessário dar início ao negócio e assumir um compromisso entre ambas as partes – vendedor e comprador. É neste momento que entra o Contrato de Promessa de Compra e Venda. Ou seja, é através deste documento que o vendedor e o comprador se comprometem legalmente a vender e a comprar a casa, respetivamente. Contudo, é necessário conhecer em detalhe toda as regras deste contrato para assim garantir que estão salvaguardados os direitos e deveres de ambos.

Tudo o que precisa de saber sobre o Contrato de Promessa de Compra e Venda

O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um documento, de carácter facultativo, assinado por quem se compromete a vender (promitente-vendedor) e por quem se compromete a comprar (promitente-comprador). O objetivo deste contrato é estabelecer um acordo na compra do imóvel que sirva de garantia até à realização da escritura pública da casa, salvaguardando assim os direitos de ambas as partes envolvidas. Por isso, neste contrato estabelecem-se as condições para o negócio, como é o caso dos valores da compra, data de entrega, entre outros. É também frequente associar-se a este contrato o sinal a ser dado como adiantamento.

Importa referir que, apesar de não ser obrigatório, o CPCV tem força legal.

Em que situações o CPCV é essencial?

O CPCV é importante nas situações em que ainda não é possível realizar a escritura de compra e venda. Isso pode acontecer quando:

  1. O comprador ainda não tem o dinheiro disponível e/ou está a aguardar pela aprovação do Crédito à Habitação;
  2. O imóvel ainda está em fase de construção;
  3. O imóvel não tem licença de utilização;
  4. É necessário formalizar o negócio (compra/venda da casa), garantindo as condições acordadas como é o caso do prazo.

O que deve estar incluído no CPCV?

Segundo as diretrizes disponíveis no Portal da Habitação, estes são os requisitos que devem constar no CPCV:

  1. A identificação do vendedor e comprador: nome, estado civil, residência, número de bilhete de identidade/cartão de cidadão e número de identificação fiscal (NIF);
  2. A identificação do imóvel: localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas à fração ou imóvel (como por exemplo a garagem ou arrecadação), inscrição matricial e descrição predial;
  3. O preço da aquisição e a forma de pagamento;
  4. O valor do sinal e a calendarização dos respetivos reforços do sinal, caso existam;
  5. Indicação da data da realização da escritura pública de compra e venda;
  6. Estipulação de que o imóvel será alienado livre de quaisquer ónus ou encargos (ou seja, livre de encargos como hipotecas ou penhoras, por exemplo);
  7. Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser celebrada na data estipulada;
  8. Licença de utilização ou de construção ou prova de que a mesma foi requerida à Câmara Municipal ou declaração que a substitua.

É igualmente importante garantir uma cláusula que assegure que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade. Ou seja, que possui eletricidade, instalação de água, esgotos e gás a funcionar normalmente.

Minuta CPCV

Pode encontrar uma minuta do Contrato Promessa de Compra e Venda no portal do Registo Predial Online ou no Portal Habitação.

Em que consiste o Sinal?

O sinal nada mais é do que uma quantia monetária (ou outro bem), acordada entre ambas as partes, que o comprador entrega ao vendedor. É frequente existir o pagamento do sinal no CPCV, sendo uma forma de garantir o cumprimento do contrato e de provar a intenção de fechar o negócio. O montante acordado do sinal é pago no momento da assinatura do contrato. Importa alertar que é essencial confirmar se no contrato consta o valor do sinal entregue.

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Leia também: Crédito à Habitação – A importância de ter um Intermediário de Crédito

Contrato de Promessa de Compra e Venda – O que acontece em caso de incumprimento?

As consequências do incumprimento estão essencialmente ligadas ao sinal pago. Ou seja, se o vendedor não cumprir o contrato, então terá de devolver ao comprador o dobro do valor do sinal. Por exemplo, se o comprador deu 25.000 euros como sinal, então em caso de incumprimento, o vendedor terá de dar 50.000 euros de compensação. Contudo, se o incumprimento for por parte do comprador, então o vendedor tem direito a ficar com o valor do sinal que recebeu. Se necessário, é então possível recorrer ao tribunal.

Seja comprador ou vendedor, não se esqueça de tomar as devidas precauções antes de assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda. Ou seja, certifique-se de que consta um prazo viável para a sua situação, o montante do sinal e as condições de resolução do contrato. Imagine que é o comprador e está à espera da aprovação do Crédito à Habitação e o banco recusa? Para evitar perder dinheiro, o ideal é acordar com o vendedor uma cláusula que permita cancelar o contrato nesta situação.

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Leia também: Comprar Casa: quais são os impostos a pagar?

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