Contrato de arrendamento: duração, renovação e rescisão

Escrito por Cláudia Oliveira

05.05.22

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6 min de leitura
Contrato de Arrendamento

Arrendar um imóvel implica a assinatura de um contrato e a aceitação de conjunto de regras associadas à sua duração, renovação e rescisão.

O contrato de arrendamento é uma documento que contempla os direitos e deveres de ambas as partes (senhorio e inquilino). Ao longo dos anos a lei do arrendamento tem sido alterada e atualmente existe um maior equilíbrio entre as obrigações de ambas as partes. As condições definidas no contrato podem variar de arrendamento para arrendamento, mas é necessário cumprir o disposto no NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano. Por isso, é possível enumerar algumas regras gerais, especialmente as referentes à duração, renovação e rescisão do contrato de arrendamento.

Contrato de Arrendamento – Duração, renovação e rescisão

1) Duração do contrato de arrendamento

Os contratos de arrendamento celebrados a prazo certo têm duração mínima de um ano. Se por acaso o contrato for celebrado por um período inferior, é automaticamente alargado para um ano.

Este limite não se aplica “aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos”, conforme consta no NRAU.

2) Renovação do contrato de arrendamento

Se o contrato de arrendamento para habitação permanente for inferior a três anos, então a renovação será por um período de três anos, caso não se tenha estipulado nada em contrário. Se a duração do contrato for superior, “o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração”.

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3) Oposição à renovação 

Quer o inquilino, quer o senhorio têm direito à oposição da renovação automática do contrato de arrendamento. Contudo, há regras a respeitar.

Para os inquilinos:

Para impedir a renovação automática do contrato, o inquilino deve então comunicar a sua intenção ao senhorio com a antecedência mínima de:

  • 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
  • 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
  • 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
  • Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

Para o senhorio:
Para impedir a renovação automática do contrato, o senhorio deve então comunicar a sua intenção ao inquilino com a antecedência mínima de:

  • 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
  • 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
  • 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
  • Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

Mas atenção: na primeira renovação do contrato, o senhorio não pode opor-se à sua continuidade por mais três anos, exceto se precisar da casa para si ou para os seus filhos. No NRAU clarifica-se que:

Artigo 1097.º

Oposição à renovação deduzida pelo senhorio

(…)

3 – A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

4 – Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º

4) Rescisão do contrato por parte do inquilino

Os inquilinos podem terminar o contrato de arrendamento por tempo indeterminado ou com termo certo. No caso do termo certo é preciso que tenha decorrido um terço do prazo inicial do contrato. O inquilino deve comunicar ao senhorio com uma antecedência mínima de:

  • 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a 1 ano
  • 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a 1 ano

5) Rescisão do contrato por atraso nas rendas

O senhorio pode decidir terminar o contrato de arrendamento quando se verifica atraso “superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses,”. Contudo, é preciso informar o inquilino por carta registada com aviso de receção após o terceiro mês de atraso no pagamento.

6) Justificação da rescisão por parte do senhorio

A lei estabelece que o senhorio tem de justificar o porquê de terminar o contrato de arrendamento. Para além do motivo explicado no ponto anterior referente ao atraso das rendas, o senhorio pode ainda justificar a rescisão com:

  • Necessidade do imóvel para habitação própria ou para descendentes em primeiro grau;
  • Demolição, execução de obras de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do imóvel.

Sobre este ponto, a Deco clarifica que:

O senhorio pode terminar o contrato de duração indeterminada por motivo de obras ou necessidade do imóvel para si ou para os filhos. Mas agora, em caso de remodelação, o proprietário tem de justificar que esta é de caráter profundo. Não pode apenas pintar a casa, por exemplo. Esta limitação abrange também os contratos de prazo limitado celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) de inquilinos que vivam no imóvel há mais de 20 anos quando a lei entrou em vigor (13 de fevereiro de 2019), com 65 anos ou mais ou grau de deficiência igual ou superior a 60 por cento.

Apesar do senhorio ter que se justificar para a rescisão do contrato de arrendmento, nada o impede de decidir não renovar o contrato. Porém, neste caso, deve respeitar os prazos de comunicação que explicámos anteriormente.

7) Exceções em situações de desemprego, incapacidade ou morte

Conforme explica a Deco “em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano, o inquilino pode terminar o contrato sem pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso”.

Consulte a Lei do Arrendamento!

Para além dos pontos explicados anteriormente sobre a duração, renovação e rescisão do contrato de arrendamento, existem várias regras sobre o arrendamento que deve conhecer. Quer seja inquilino ou o senhorio, durante a vigência do contrato estão estipulados todos os direitos e deveres. Para os conhecer, aconselhamos que consulte o NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano.

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Leia também. Como fazer e registar um contrato de arrendamento?

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