Amortização do Crédito Habitação: 9 perguntas e respostas

Escrito por Cláudia Oliveira

17.11.22

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7 min de leitura

Quer amortizar o crédito habitação? Saiba como fazê-lo e conheça as novas regras para 2023.

No momento do contrato do crédito habitação é definido um prazo para o pagamento do crédito na totalidade e o respetivo número e valor de prestações mensais. Contudo, é possível realizar reembolsos antecipados para amortizar parte ou a totalidade da dívida. Para tal, é necessário respeitar algumas regras e fazer algumas contas. Neste artigo esclarecemos algumas das principais dúvidas sobre a amortização antecipada do crédito habitação.

Amortização do Crédito Habitação: 9 perguntas e respostas

1) Qual é a diferença entre amortização parcial ou total?

Quando decide avançar para a amortização, pode optar por uma amortização parcial ou total. Dependendo da sua escolha, deve ter em mente que:

  • Amortização Antecipada Parcial: tal como o nome indica, é amortizada uma parte do montante do capital em dívida. Neste caso, deve avisar o banco com, pelo menos, 7 dias úteis de antecedência.
  • Amortização Antecipada Total: paga o total do montante em dívida antes do prazo acordado para o empréstimo. Neste caso, deve avisar o seu banco com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência.

2) Para amortizar antecipadamente, é preciso respeitar algum valor mínimo?

Não. Cabe ao cliente decidir quanto quer amortizar. Ainda assim, antes de decidir avançar com a amortização, deve analisar o valor que pretende amortizar, qual o impacto disso na prestação e quais os custos a suportar. Quando o valor da amortização é pequeno, pode até não compensar. Nesse caso, o ideal é esperar até conseguir amortizar um valor mais elevado.

3) É possível amortizar a qualquer altura? 

Sim, é possível amortizar o capital em dívida sempre que assim entender. Mas atenção: tal como explicamos na pergunta nº1, é preciso avisar o banco com alguns dias de antecedência (7 dias úteis na amortização parcial e 10 dias úteis na amortização total).

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Leia também: Amortizar o Crédito Habitação: prazos, valores e procedimentos

4) É possível amortizar várias vezes?

Sim, pode amortizar quantas vezes entender. Contudo, reforçamos mais uma vez que, por vezes, compensa mais juntar um valor considerável do que fazer várias amortizações de baixo valor. Contudo, é sempre preciso analisar caso a caso e perceber se existem custos associados.

5) Quais são os custos associados à amortização antecipada?

Os bancos cobram normalmente comissões de reembolso sobre o valor das amortizações antecipadas. Neste momento a lei estipula que essas comissões não podem ser superiores a:

  • Contratos com Taxa de Juro Variável: 0.5%
  • Contratos com Taxa de Juro Fixa: 2%

Por exemplo: se amortizar parcialmente 20 mil euros, a comissão não pode ser superior a 400 euros num crédito com taxa fixa.

Nota importante: os bancos não podem cobrar comissões pelo reembolso antecipado se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a morte, o desemprego ou deslocação profissional dos titulares do empréstimo.

NOVIDADES PARA 2023

O Conselho de Ministros do dia 3 de novembro aprovou o novo decreto-lei que estabelece as medidas de apoio às famílias com crédito habitação. Entre as medidas anunciadas, está a suspensão temporária das comissões de amortização antecipada. Contudo, esta suspensão apenas se aplica aos contratos com taxa variável, independentemente do montante do crédito. Esta medida de apoio foi inicialmente apresentada para o ano 2023, mas pode entrar em vigor antes consoante a data da publicação do decreto-lei. Por isso, talvez compense esperar.

Relembramos que esta suspensão é vantajosa para quem pretende reduzir o capital em dívida ou transferir o crédito habitação para outro banco.

6) Ao optar pela amortização total, o que é necessário fazer?

Após a amortização total, o banco deve emitir, de forma gratuita, um documento de distrate no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato. O distrate serve para comprovar a liquidação total do empréstimo. Relembramos que, desde o dia 1 de janeiro de 2021, as instituições bancárias não podem cobrar comissões pela emissão de declaração que comprove a extinção da dívida relativa ao crédito à habitação (distrate).

Depois, é necessário que o cliente vá a uma conservatória do registo predial para proceder ao cancelamento do registo de hipoteca (não é obrigatório, mas é recomendável fazer isto para deixar o imóvel “livre de encargos”). Para além disso, é também preciso terminar com os seguros associados ao crédito, como é o caso do seguro de vida.

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Leia também: Comissões Bancárias: estas são as comissões que o banco já não lhe pode cobrar

7) Qual o impacto da amortização parcial no crédito?

A amortização antecipada parcial resultará numa redução do valor da prestação mensal, uma vez que se reduziu o valor do capital em dívida. Porém, se o cliente pretender que a amortização se traduza na redução do prazo do empréstimo, então terá de pedir ao banco a alteração do prazo de amortização. Esse pedido constitui uma renegociação do contrato, o que implica um acordo entre o banco e o cliente.

Relativamente ao seguro de vida, se o prémio do seguro de vida for atualizado automaticamente em função do montante em dívida, então com a amortização também se reduz o prémio do seguro.

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Leia também: Seguro de Vida no Crédito Habitação – O que influencia o prémio a pagar?

8) É possível usar o PPR para amortizar antecipadamente?

Não. No entanto, desde 2013 que é possível usar os PPR para pagar as prestações mensais em atraso ou a pagamento, sem qualquer penalização. No entanto, é preciso que tenham passado 5 anos desde que subscreveu o PPR.

NOVIDADES PARA 2022/2023

Desde o dia 1 de outubro que passou a ser possível resgatar uma parte dos planos de poupança, como é o caso do PPR, sem qualquer penalização. Assim, pode resgatar o seu plano de poupança até ao limite mensal do Indexante dos Apoios Sociais (IAS). Em 2022 o IAS fixou-se em 443,20 euros e para 2023 deverá fixar-se nos 478,66 euros. Esta medida estará em vigor até ao final do ano 2023. Consulte aqui todas as informações sobre esta medida.

Por isso, se decidir aproveitar esta facilidade, pode analisar se lhe compensa juntar esse valor mensal para mais tarde amortizar, por exemplo. Em todo o caso, e tal como já explicamos, continua a ser possível usar o PPR para pagar as prestações mensais.

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Leia também: Sabia que pode usar o PPR para pagar o Crédito Habitação?

9) Como funciona a amortização no caso da transferência de crédito?

No caso das transferências de crédito para outro banco, aplica-se o mesmo procedimento da amortização total. Ou seja, é necessário liquidar a dívida total no primeiro banco. Por isso, é necessário avisar o banco com a devida antecedência (10 dias úteis) e assumir os eventuais custos com as comissões, que variam conforme o contrato seja com taxa fixa ou variável. Voltamos a referir que, a suspensão temporária de amortização nos contratos de taxa variável também se aplica nas transferências de crédito. Por isso, pode compensar esperar por 2023 para transferir o crédito para outro banco.

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Leia também: Mudar o Crédito Habitação para outro banco – Quais os cuidados a ter?

Calculadora de  Poupança na Amortização

Para o ajudar a perceber na prática se a amortização valerá a pena para o seu caso, disponibilizamos gratuitamente a nossa Calculadora de Poupança na Amortização:

Esta ferramenta permite-lhe perceber no imediato qual é o impacto que a amortização pode ter no seu orçamento e quanto conseguirá poupar. Para a utilizar, precisa dos seguintes dados:

  • Montante do crédito que ainda lhe falta pagar;
  • Taxa Euribor (pode consultar a nossa lista com as taxas atualizadas);
  • A poupança mensal pretendida;
  • Taxa de Spread;
  • Meses em falta para o término do crédito;
  • Tipo de Taxa: taxa variável (0.5%) e taxa fixa (2%);
  • Período de Amortização (única, 3 meses, 6 meses ou 12 meses).

Para perceber como deve preencher os dados na Calculadora e analisar os resultados, assista ao nosso Episódio dos 3 Consultores:

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Leia também: Subida das taxas de juro – E agora?

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