Quando solicita um crédito habitação o banco irá analisar a sua solvabilidade, ou seja, a sua capacidade em cumprir com as obrigações do crédito.

Solicitar um crédito habitação é um processo que envolve diferentes etapas. Uma das etapas mais importantes para o banco e também para o cliente é avaliação da solvabilidade. Esta avaliação veio permitir a redução dos casos de incumprimento ao evitar que se concedam créditos a clientes sem capacidade financeira. Esta é também uma prática vantajosa para os clientes pois previne as situações de sobre-endividamento.

Como se realizada a avaliação da solvabilidade?

O dever de avaliação da solvabilidade aplica-se nos:

• Contratos de crédito à habitação e outros créditos garantidos por hipoteca ou garantia equivalente, regulados pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho;
• Contratos de crédito aos consumidores, regulados pelo Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho, com exceção das ultrapassagens de crédito.

Segundo o Banco de Portugal, os bancos devem avaliar a solvabilidade com base nos seguintes elementos:

• Situação profissional
• Rendimentos
• Despesas regulares
• Idade
• Histórico de dívidas de outros créditos
• Risco em situações imprevistas

Situação Profissional e Rendimentos

A avaliação ao rendimento é realizada com base no salário mensal, prestação de serviços ou apoios sociais. Ou seja, o banco analisa o rendimento regular. “A instituição de crédito deve ter em consideração o rendimento auferido, no mínimo, nos três meses anteriores ao momento em que avalia a solvabilidade e não deve assumir um aumento do rendimento futuro do cliente bancário”, tal como explica o Banco de Portugal.

Na situação profissional é considerada a estabilidade profissional (por exemplo: tipo de contrato). No caso dos trabalhadores independentes, a aprovação pode ser mais difícil por não existir vínculo laboral ou rendimentos fixos, mas não é impossível. Se é o seu caso, consulte o nosso artigo “Crédito Habitação para Trabalhadores Independentes – O que deve saber “.

Despesas Regulares

Neste caso, o banco deve considerar um montante razoável e prudente destinado às suas despesas regulares e não deve assumir uma redução futura dessas despesas. Nessa avaliação incluem-se “as despesas de natureza pessoal e familiar, além de encargos associados ao cumprimento de obrigações decorrentes do contrato de crédito em análise e das obrigações assumidas no âmbito de outros contratos de crédito.”

Idade

A idade avançada não é por si só um fator impeditivo para a aprovação do crédito. Nestes casos, vai depender de todos os outros elementos que são garantidos: valor da entrada, valor do empréstimo, a existência de um fiador mais jovem, entre outros.

Em todo o caso, será sempre necessário respeitar os limites do prazo de financiamento em função da idade. Desde o dia 1 de abril de 2022 que estão em vigor novos prazos para o crédito habitação:

• Clientes até aos 30 anos: prazo máximo deve ser de 40 anos;
• Clientes com mais de 30 anos e até aos 35 (inclusive): prazo máximo deve ser de 37 anos;
• Clientes com mais de 35 anos: prazo máximo deve ser de 35 anos.

Histórico de Dívidas

Teve algum problema anterior em pagar um crédito? Falhou o pagamento das prestações? Saiba que isso é um “alerta” de risco para o banco. Ter um bom historial no pagamento dos créditos aumenta a confiança que é transmitida ao banco.

Se tem dúvidas sobre se tem um historial de confiança, consulte gratuitamente o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito.

Avaliação do risco em situações imprevistas

Para além da avaliação de todos os elementos anteriores, os bancos devem elaborar cenários hipotéticos que lhes permitam perceber o que aconteceria no caso de:

• Redução do nível de rendimento por causa do fim do contrato de trabalho ou após a idade da reforma;
• Aumento as despesas decorrente da necessidade de assegurar o pagamento de outras dívidas das quais é fiador ou avalista;
• Aumento do valor da prestação resultante do aumento da taxa de juro em contratos de crédito a taxa de juro variável ou mista;
• Variações no valor das prestações a pagar na vigência de contratos de crédito em que as partes acordem períodos de carência no pagamento de juros ou de capital ou o diferimento do pagamento de parte do capital no termo do contrato.

NOTA IMPORTANTE:

Desde 16 de outubro de 2023 que está em vigor um “alívio” no teste de esforço na contratação dos créditos. Este alívio aplica-se na simulação de um possível agravamento das taxas de juro de forma a determinar se o cliente conseguiria ou não continuar a pagar o crédito caso essas taxas aumentassem.

Assim, o aumento do indexante que os bancos devem considerar no teste de esforço é agora de 1,5% para contratos com prazo superior a 10 anos, onde normalmente se insere o crédito habitação. Anteriormente o aumento a considerar neste teste era de 3%. Como explicado acima, esta simulação aplica-se em contratos de crédito a taxa de juro variável ou mista (após o termo do período de taxa de juro fixa).

Entenda melhor esta alteração no artigo “Crédito Habitação: o que muda com o alívio no teste de esforço?”.

O que acontece depois da avaliação da solvabilidade?

A par da avaliação da solvabilidade, o banco precisa de considerar outros indicadores:

1) Loan-to-value (LTV)

O LTV é o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia. O montante do contrato de crédito não deve exceder uma determinada percentagem do valor do imóvel sobre o qual recai a hipoteca do empréstimo.

Fórmula usada: LTV = (Valor do empréstimo / Valor do imóvel) x 100

Limites do LTV recomendados pelo Banco de Portugal:

• LTV ≤ 90% : Créditos habitação destinados à aquisição ou construção de habitação própria ou permanente
• LTV ≤ 80% : Crédito habitação e créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinado a outras finalidades
• LTV ≤ 100% : Créditos habitação e créditos com garantia hipotecária para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições ou contratos de locação financeira imobiliária

Mas atenção: estes são os limites recomendados pelo Banco de Portugal. Por norma, o valor financiado varia entre 70 a 80% do valor do imóvel.

2) Debt service-to-income (DSTI)

O DSTI é rácio entre o montante total das prestações mensais dos empréstimos detidos pelo cliente e o seu rendimento mensal líquido. É por isso um indicador do grau do esforço financeiro do cliente relativo ao pagamento de uma dívida.

Fórmula usada: DSTI = (Prestações mensais / Rendimento líquido mensal) x 100

O Banco de Portugal define um limite máximo de 50% para o DSTI. Contudo, o ideal é que o DSTI não ultrapasse os 35%.

Aprovação do Crédito Habitação – Peça ajuda!

Como vimos, antes de avançar para o pedido de crédito habitação deve garantir que não representa um risco elevado para o banco. Ainda assim, e segundo o Banco de Portugal, mesmo que o “resultado da avaliação da solvabilidade seja positivo, a instituição de crédito não está obrigada a conceder o crédito ou a aumentar o montante total do crédito.”

É importante esclarecer que há algumas condições do contrato que podem influenciar a aprovação e que não estão diretamente relacionadas com a sua capacidade financeira e situação profissional. Por exemplo: ao conseguir um spread mais baixo, também consegue uma prestação mais reduzida e por consequência uma taxa de esforço inferior. Para o banco, quando menor for a taxa de esforço, menor é o risco que o cliente representa.

Assim, também é essencial que encontre uma opção que lhe garanta as melhores condições. O nosso conselho é que peça um simulação gratuita para receber uma proposta de crédito habitação adequada ao seu perfil. Depois, os nossos parceiros enviam uma simulação sem qualquer compromisso ou custo. Lembre-se que a ajuda de um profissional pode fazer toda a diferença na aprovação do crédito!

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