Crédito para Habitação Permanente e Secundária – Qual é a diferença?

Solicitar um crédito habitação para um habitação permanente ou para uma habitação secundária tem diferenças significativas. Descubra quais são.

Se procura uma crédito habitação para a aquisição de um imóvel, é importante que entenda que o banco apresentará diferentes condições consoante a finalidade desse imóvel. Para muitas famílias o objetivo é adquirir um imóvel para habitação própria e permanente. Contudo, há quem procure um segundo imóvel para investir ou até para servir de casa de férias. Consoante o objetivo, o banco apresentará diferentes propostas de crédito habitação.

Crédito para Habitação Permanente e Secundária – Qual é a principal diferença?

O crédito habitação abrange os contratos de crédito destinados à aquisição ou construção de habitação permanente, secundária ou para arrendamento.  A Habitação Própria e Permanente (HPP) refere-se aos imóveis destinados à morada fiscal do proprietário ou da família, ou seja, à morada principal. Já a Habitação Própria Secundária (HPS) refere-se a imóveis adquiridos para outras finalidades.

A principal diferença no pedido de crédito está na percentagem do valor financiado, ou seja, nos limites ao Loan-to-value ratio (LTV).

O LTV corresponde ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia. Na prática, isto diz respeito ao limite de financiamento, que não deve ser de 100%. Esse limite varia consoante a finalidade do crédito habitação:

• Novos créditos habitação destinados à aquisição ou à construção de habitação própria e permanente: LTV até 90%
• Novos créditos habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinados a outras finalidades: LTV até 80%

Isto significa que, se o objetivo for adquirir ou construir um imóvel para habitação própria e permanente, o financiamento pode chegar aos 90%. No caso de segunda habitação, o financiamento máximo pode chegar aos 80%. Estes limites podem ser inferiores em alguns bancos. Por isso, se procura um crédito para uma segunda habitação, terá de contar com um valor de “entrada” superior.

Para além desta diferença, há que considerar uma outra situação. Para quem já tem um crédito para habitação própria em vigor, poderá ser mais difícil obter um crédito para uma segunda habitação. Ao assumir outro crédito, a taxa de esforço será maior. Para o banco, isso pode significar um maior risco de incumprimento. Como consequência, o banco pode propor condições menos vantajosas ou até recusar o crédito. Claro que esta situação não é transversal a todos os casos.

A par de tudo isto, é importante referir que há bancos que podem ser mais ou menos flexíveis relativamente a outras condições, como é o caso do prazo do empréstimo. Há bancos que reduzem o prazo de pagamento do empréstimo quando é destinado a uma segunda casa.

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Habitação Permanente e Secundária – Outras diferenças importantes na aquisição 

Para além das diferenças no crédito, também deve considerar as diferenças nos impostos. Na compra de uma casa, há três impostos a suportar:

• Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT)
• Imposto de Selo (IS)
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

A diferença entre a aquisição de casa própria ou secundária diz respeito às situações de isenção que podem ser aplicadas em alguns destes impostos.

• Isenção do IMT: são isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda os 101.917€ (limite em vigor em 2024). Na Madeira e nos Açores o limite em 2024 é de 127.396€ (conforme definido no Artigo 9.º do Código do IMT);
• Isenção do IMI: a legislação em vigor contempla duas situações principais de isenção do IMI no caso dos imóveis destinados a habitação própria e permanente. Uma diz respeito à isenção na aquisição de imóveis com um Valor Patrimonial Tributário (VPT) inferior a 125.000 euros. Outra é aplicável consoante os rendimentos do agregado familiar (pode conhecer em detalhe essas situações de isenção aqui).

Isto significa que, no caso da habitação ser secundária, não há direito a estas isenções.

Para além disto, dependendo da soma do património imobiliário, ainda pode ser necessário pagar o Adicional ao IMI (AIMI). Independentemente da finalidade dos imóveis, quando a soma do património ultrapassa os 600 mil euros, é necessário suportar o AIMI.

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Curso de Crédito Habitação

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