Estão em vigor as novas regras para a renegociação dos contratos de crédito habitação. Saiba o que vai mudar.

Foi publicado o Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, que estabelece as medidas destinadas a atenuar o impacto da subida da Euribor no crédito habitação. Relembramos que o Governo adotou um conjunto de medidas extraordinárias para atenuar o aumento de custa de vida, onde se inclui a renegociação das condições do crédito habitação. O decreto-lei publicado vem esclarecer como vai funcionar essa renegociação.

Crédito Habitação – Quais são as regras para renegociar as condições dos contratos?

A principal medida esclarecida no decreto-lei é a renegociação dos contratos das famílias com mais dificuldades financeiras promovidas pelos bancos. O objetivo aqui é agir de forma antecipada para evitar que essas famílias entrem em incumprimento. Por essa razão, o Governo determina que os bancos devem apresentar propostas de renegociação sempre que se verifique um aumento significativo da taxa de esforço do cliente. Para que entenda melhor como vai funcionar, deixamos a seguir algumas perguntas e respostas:

1) As novas regras aplicam-se a que contratos de crédito habitação?

Estão abrangidos os empréstimos para habitação própria e permanente com montante em dívida igual ou inferior a 300 mil euros.

2) Qual o valor da taxa de esforço a considerar para que exista renegociação?

Sobre isto, pode ler-se no decreto-lei que:

1 – Para efeitos do disposto no presente decreto-lei, considera-se que há um agravamento significativo da taxa de esforço dos mutuários quando:

a) Esta atinja 36 %:

i) Na sequência de um aumento de 5 pontos percentuais face à taxa de esforço no período homólogo ou, para contratos celebrados nos últimos 12 meses, face à data da sua celebração; ou

ii) Em consequência de um aumento igual ou superior do indexante de referência do contrato em causa face ao valor considerado para efeitos da projeção do impacto do aumento futuro desse indexante, realizada nos termos do artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual;

b) Esta fosse superior a 36 % no período homólogo e se verifique um aumento da taxa de esforço ou do indexante de referência do contrato nos termos previstos nas subalíneas i) ou ii) da alínea anterior.

2 – Para efeitos do disposto no presente decreto-lei, considera-se que há taxa de esforço significativa quando a taxa de esforço dos mutuários corresponda a, pelo menos, 50 %.

Na prática, isto significa que a renegociação do crédito habitação pode ser feita quando a taxa de esforço sofre um aumento significativo, ou seja, atinge os 36% e se verifica um aumento de 5 pontos percentuais.

Para chegar à sua taxa de esforço deve considerar o rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos e os seus rendimentos mensais, conforme se pode ler no decreto-lei.

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3) O que é que os bancos devem fazer?

Para os clientes que já tinham uma taxa de esforço elevada à data de entrada em vigor do decreto-lei, os bancos estão obrigados a fazer uma avaliação da situação nos próximos 45 dias (a contar da data de entrada do diploma, ou seja, 25 de novembro).

Para outros casos, o decreto-lei esclarece que:

Artigo 4.º

Acompanhamento da evolução da taxa de esforço

1 – As instituições averiguam a existência de indícios de agravamento significativo da taxa de esforço ou de verificação de taxa de esforço significativa com, pelo menos, 60 dias de antecedência relativamente à seguinte refixação da taxa de juro.

2 – Para efeitos do disposto no número anterior, as instituições podem solicitar ao mutuário as informações e os documentos necessários e adequados para a verificação a seu cargo, designadamente a declaração de rendimentos e os comprovativos dos rendimentos referidos no n.º 2 do artigo anterior, e utilizar a informação mais atual disponível na central de responsabilidades de crédito.

3 – O mutuário presta a informação e disponibiliza os documentos solicitados, nos termos do número anterior, no prazo de 10 dias.

Importa clarificar que os clientes também podem tomar iniciativa, ou seja, podem falar com o banco e pedir a renegociação caso sintam que estão em dificuldades para pagar a prestação mensal.

4) Que soluções podem ser apresentadas para a renegociação?

Essa renegociação pode implicar, por exemplo, o alargamento do prazo do crédito, consolidação de créditos, o pedido de um novo crédito ou ainda a redução da taxa de juro durante um determinado período de tempo.

Seja qual for a solução, é importante esclarecer que não pode haver a cobrança de comissões, aumento da taxa de juro ou qualquer outro encargo para o cliente.

5) Os clientes têm a possibilidade de voltar ao contrato anterior?

Sim. Se existir um alargamento do prazo de amortização (aumento do número de anos do empréstimo), o cliente tem 5 anos para decidir regressar ao contrato anterior, ou seja, ao prazo inicial contratualizado.

6) Até quando vão vigorar estas medidas?

O decreto-lei entrou em vigor no dia 25 de novembro e vai manter-se em vigor até ao final de dezembro de 2023.

Diploma também esclarece a amortização antecipada sem comissões

Outra das medidas anunciadas anteriormente pelo Governo foi a suspensão temporária das comissões nas amortizações antecipadas. O Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro também clarifica essa medida:

Até 31 de dezembro de 2023 não é devida, nos contratos de crédito abrangidos pelo presente decreto-lei, a comissão de reembolso antecipado prevista na alínea a) do n.º 5 do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual.

Na prática, isto significa que temporariamente não se pode aplicar a taxa prevista de comissão de 0.5% nos contratos com taxa variável.

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