Precisa de um Crédito à Habitação? Então deve ter em conta os critérios de análise dos bancos para aprovarem o pedido de empréstimo. Um desses critérios é o LTV (loan-to-value).
Quando se solicita um crédito habitação, são raras as vezes em que o banco aprova um financimento a 100%. Por essa razão é que é necessário entregar um valor de “entrada”. E onde entra aqui o LTV? Ora, o LTV é um dos indicadores que expressa exatamente a percentagem de financiamento que está a ser negociada. Ora, um empréstimo com LTV mais elevado, é entendido pelo banco como tendo maior probabilidade de entrar em incumprimento.
O que é o Loan-To-Value?
O Loan-To-Value (LTV) é um dos indicadores que as instituições bancárias utilizam para avaliar a capacidade do cliente em cumprir o empréstimo solicitado (ou seja, para confirmar a solvabilidade do cliente). Este indicador faz parte das recomendações do Banco de Portugal para prevenir que o setor financeiro assuma riscos excessivos na concessão de créditos.
O LTV traduz-se numa percentagem estabelecida entre o montante do crédito que o banco está disposto a conceder e o valor do imóvel dado em garantia (ou seja, o próprio imóvel):
LTV = (Valor do empréstimo / Valor do imóvel) x 100
Relativamente ao valor do imóvel, existem dois diferentes valores a considerar:
- Valor de compra: é o preço do imóvel negociado entre o vendedor e o comprador;
- Valor da avaliação: é o valor determinado por um perido credenciado.
Ora, o banco irá considerar como valor de garantia o menor dos dois (entre o valor de compra e o valor da avaliação).
Exemplo do Cálculo do LTV:
O Filipe quer comprar uma casa por 200 mil euros e precisa de 120 mil euros de empréstimo porque já tem poupados 80 mil euros para dar de entrada.
- Valor do imóvel: 200 mil euros
- Valor do empréstimo: 120 mil euros
- LTV = (120 000€ / 200 000€) x 100 = 60%
E o que é que isto significa? Que o Filipe está a pedir ao banco que lhe financie 60% do valor da casa.
E quais são os limites do LTV recomendados pelo Banco de Portugal?
- LTV ≤ 90% : Créditos habitação destinados à aquisição ou construção de habitação própria ou permanente
- LTV ≤ 80% : Crédito habitação e créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinado a outras finalidades
- LTV ≤ 100% : Créditos habitação e créditos com garantia hipotecária para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições ou contratos de locação financeira imobiliária
Mas atenção: estes são os limites recomendados pelo Banco de Portugal. Por norma, o valor financiado varia entre 70 a 80% do valor do imóvel. Deve ter em conta que existem outros fatores a considerar, como é o caso da taxa de esforço.
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