Amortizar o crédito habitação ou investir: o simulador que inclui impostos e comissões
Tens dinheiro de lado e a dúvida clássica: abato no crédito da casa ou ponho a render? A resposta depende de três números — a taxa do teu crédito, o retorno que esperas do investimento e o horizonte — e da parte que quase toda a gente esquece: impostos e comissões. Amortizar rende a taxa do teu crédito, garantida e sem imposto. Investir rende o que o mercado der, com imposto sobre o ganho no resgate.
Este simulador compara as duas vias com os teus números, ao mesmo horizonte, já com a comissão de amortização em vigor em 2026, o Imposto do Selo e o imposto sobre mais-valias incluídos — e diz-te o teu ponto de equilíbrio: o retorno mínimo a partir do qual investir passa a compensar. É gratuito e não pede registo.
Compensa mais amortizar o crédito ou investir?
Depende do teu ponto de equilíbrio, e a regra é simples: se o retorno que esperas do investimento não superar claramente esse valor, amortizar ganha — e ganha com uma vantagem que o investimento não tem: é garantido. Num exemplo com 10.000€ disponíveis, crédito a TAN de 3%, 25 anos em falta e taxa variável, o investimento só compensa acima de cerca de 3,74% ao ano, já depois do imposto de 28% sobre os ganhos e da comissão de amortização de 2026 (simulação deste simulador, setembro de 2026).
Há mais uma diferença que os números não mostram: liquidez. O dinheiro amortizado não volta — se precisares dele, não está lá. O dinheiro investido, em regra, pode ser resgatado. É por isso que esta decisão nunca se toma sem fundo de emergência feito.
| Amortizar o crédito | Investir | |
|---|---|---|
| Retorno | Igual à TAN do crédito, garantido por contrato | Esperado, não garantido |
| Imposto | Isento | 28% sobre o ganho, regra geral em Portugal |
| Custo à entrada (2026) | Comissão de 0,5% ou 2% + Imposto do Selo de 4% sobre a comissão | Depende do produto e da corretora |
| Liquidez | Irreversível — o dinheiro não volta | Resgatável, em regra |
O que é o ponto de equilíbrio entre amortizar e investir?
É o retorno anual bruto mínimo que o investimento precisa de render para empatar com a amortização, ao mesmo horizonte, depois de contar o imposto sobre os ganhos, a comissão de amortização e o Imposto do Selo. Abaixo desse valor, amortizar poupa-te mais do que o investimento rende; acima, investir passa a compensar — se o retorno esperado se cumprir, o que nunca é garantido. Este simulador calcula o teu ponto de equilíbrio com os teus números.
Que custos entram nas contas em 2026?
Do lado da amortização: desde 1 de janeiro de 2026, a comissão máxima legal é 0,5% do capital amortizado nos créditos de taxa variável e 2% nos de taxa fixa, ou mista durante o período fixo (artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017) — a isenção temporária nos contratos de taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025. À comissão soma-se o Imposto do Selo de 4% sobre o valor da comissão. Do lado do investimento: as mais-valias pagam, em regra, 28% de imposto no resgate em Portugal; o simulador deixa-te editar esta taxa, porque há situações diferentes, como o englobamento ou os PPR.
Amortizar o crédito rende quanto?
Amortizar é o investimento mais aborrecido e mais subestimado que existe: rende exatamente a TAN do teu crédito, sem risco, sem imposto e sem depender do mercado. Com uma TAN de 3%, cada euro amortizado equivale a uma aplicação garantida a 3% ao ano até ao fim do prazo — um número que muitos produtos ditos seguros não pagam.
E se eu não tiver fundo de emergência?
Então a resposta não é amortizar nem investir — é construir a almofada primeiro: 3 a 6 meses de despesas em dinheiro disponível. Sem ela, qualquer imprevisto obriga-te a desfazer a decisão no pior momento. Feita a almofada, volta ao simulador.
Antes de decidires, descobre o teu perfil de investidor — a resposta certa também depende do que aguentas — e, se fores amortizar, usa a calculadora de amortização para escolher entre prazo, prestação e bola de neve. Lê também o artigo sobre o fim da isenção da comissão de amortização.
Esta página é educação financeira, baseada exclusivamente nos valores que introduzes. Não constitui aconselhamento, recomendação ou consultoria para investimento, e não substitui a avaliação de adequação (DMIF II) do teu banco ou intermediário financeiro registado na CMVM. Rentabilidades esperadas não são garantia de rentabilidades futuras.