Calculadora de amortização do crédito habitação: prazo, prestação ou bola de neve?
Quando amortizas o crédito habitação em Portugal, o banco faz-te uma pergunta com milhares de euros lá dentro: queres reduzir o prazo ou a prestação? Reduzir o prazo poupa quase sempre mais juros; reduzir a prestação dá folga imediata no orçamento. E existe uma terceira via, a bola de neve, que junta o melhor das duas e que quase nenhum simulador mostra.
Esta calculadora simula as três vias com os teus números, mês a mês, já com a comissão de amortização em vigor em 2026 e o Imposto do Selo incluídos. É gratuita e não pede registo.
Amortizar no prazo ou na prestação: qual compensa mais?
Nos juros totais, reduzir o prazo ganha quase sempre. Ao manteres a prestação e encurtares o crédito, cada euro amortizado deixa de pagar juros durante mais tempo. Num exemplo com 150.000€ em dívida, TAN de 3% e 25 anos em falta, uma amortização única de 10.000€ poupa cerca de 10.426€ de juros na via do prazo e cerca de 4.226€ na via da prestação, segundo esta calculadora (simulação de setembro de 2026).
Reduzir a prestação não é um erro. É a escolha certa quando a prestação te aperta o mês e a folga vale mais do que os juros. O problema é escolher sem saber o preço da folga. É isso que a calculadora te mostra.
O que é a estratégia bola de neve na amortização?
A bola de neve é amortizar reduzindo a prestação e somar a poupança de cada mês ao reforço seguinte. A prestação obrigatória vai descendo, mas tu continuas a pagar o mesmo do teu bolso, e a diferença acelera a amortização seguinte. O resultado aproxima-se dos juros poupados pela via do prazo, mas com uma vantagem: se um mês apertar, paras, porque a prestação obrigatória é a mais baixa das três vias.
No mesmo exemplo, com reforços de 2.500€ por ano, a comparação das três vias fica assim:
| Via | Juros poupados | Fim do crédito | Total reforçado |
|---|---|---|---|
| Reduzir a prestação (folga no bolso) | 13.262€ | aos 24 anos | 60.518€ |
| Prestação + bola de neve | 20.666€ | aos 18 anos | 89.012€ |
| Reduzir o prazo | 21.391€ | aos 17 anos e 3 meses | 45.000€ |
Simulação desta calculadora, setembro de 2026: 150.000€ em dívida, TAN de 3%, 25 anos em falta, reforços anuais de 2.500€, taxa variável. Os totais reforçados diferem porque, na bola de neve, a folga da prestação também entra nos reforços.
Quanto custa amortizar o crédito habitação em 2026?
Desde 1 de janeiro de 2026, a amortização antecipada de crédito habitação volta a pagar comissão em Portugal: máximo de 0,5% do capital amortizado nos contratos de taxa variável e máximo de 2% nos de taxa fixa, ou nos de taxa mista durante o período fixo, conforme o artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. A isenção temporária da comissão nos contratos de taxa variável, criada pelo Decreto-Lei n.º 80-A/2022, terminou a 31 de dezembro de 2025 e não foi renovada.
À comissão soma-se o Imposto do Selo de 4% sobre o valor da comissão. Exemplo: amortizares 10.000€ num crédito de taxa variável custa 50€ de comissão mais 2€ de Imposto do Selo. Alguns bancos isentam a comissão por negociação. Esta calculadora inclui os dois custos em cada reforço.
Posso amortizar o crédito habitação em qualquer altura?
Sim. A lei portuguesa dá-te o direito de fazer reembolsos parciais em qualquer momento, com um pré-aviso mínimo de 7 dias úteis ao banco, e o reembolso total com pré-aviso de 10 dias úteis (artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017). O banco não pode recusar nem exigir valor mínimo acima do que o contrato previr.
Os máximos legais das comissões e as regras de reembolso antecipado foram verificados em setembro de 2026. Lê também o artigo sobre o fim da isenção da comissão de amortização e, antes de decidires entre amortizar e investir, experimenta o simulador Amortizar ou investir e descobre o teu perfil de investidor.
Esta página é educação financeira. Não constitui aconselhamento nem recomendação, e não substitui a informação pré-contratual do teu banco. Confirma sempre as condições do teu contrato.