Contrato-Promessa de Compra e Venda – Porque é tão importante?

Vai comprar casa? Apesar de não ser obrigatório, o Contrato-Promessa de Compra e Venda é uma etapa importante para garantir a compra. Entenda porquê.

Comprar uma imóvel é um processo dividido em várias etapas. Terminada a fase de encontrar a casa a comprar, é então necessário dar início à transação e assumir um compromisso entre ambas as partes – vendedor e comprador. É neste momento que entra o Contrato-Promessa de Compra e Venda. Ou seja, é através deste documento que o vendedor e o comprador se comprometem legalmente a finalizar a transação. Contudo, é necessário conhecer em detalhe toda as regras deste contrato para assim garantir que estão salvaguardados os direitos e deveres de ambos.

Tudo o que precisa de saber sobre o Contrato-Promessa de Compra e Venda

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um documento, de carácter facultativo, assinado por quem se compromete a vender (vendedor) e por quem se compromete a comprar (comprador). O objetivo deste contrato é estabelecer um acordo na compra do imóvel que sirva de garantia até à realização da escritura pública da casa, salvaguardando assim os direitos das partes envolvidas. Por isso, neste contrato estabelecem-se as condições para o negócio, como é o caso dos valores da compra, data de entrega, entre outros. É também frequente associar-se a este contrato um sinal a ser dado como adiantamento.

Importa referir que, apesar de não ser obrigatório, o CPCV tem força legal.

Em que situações o CPCV é importante?

O CPCV é importante nas situações em que ainda não é possível realizar a escritura de compra e venda. Isso pode acontecer quando:

1. O comprador ainda não tem o dinheiro disponível e/ou está a aguardar pela aprovação do Crédito Habitação;
2. O imóvel ainda está em fase de construção;
3. É necessário formalizar o negócio (compra/venda da casa), garantindo as condições acordadas como é o caso do prazo.

O que deve estar incluído no CPCV?

No CPCV deve constar:

1. Identificação das duas partes (vendedor e comprador): nome, estado civil, residência, número de cartão de cidadão e número de identificação fiscal (NIF);
2. Identificação das características do imóvel: localização, tipologia, existência de partes integrantes (exemplo: garagem ou arrecadação), inscrição matricial;
3. Valor da transação e a forma de pagamento:
4. O valor do sinal e a calendarização dos respetivos reforços do sinal, caso existam;
5. Indicação da data prevista para a realização da escritura (ou o prazo limite);
6. Descrição das sanções em caso de incumprimento para ambas as partes;
7. Estipulação de que o imóvel será alienado livre de quaisquer ónus ou encargos (ou seja, livre de encargos como hipotecas ou penhoras, por exemplo);
8. Assinatura de ambas as partes.

É igualmente importante garantir uma cláusula que assegure que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade. Ou seja, que possui eletricidade, instalação de água, esgotos e gás a funcionar normalmente. Para além disso, e dependendo de cada caso, devem ser anexados documentos como a licença de utilização ou de construção ou o caderno de encargos (se a casa ainda estiver em planta).

No caso dos compradores que aguardam a aprovação do Crédito Habitação, é aconselhável incluir uma cláusula que permita o cancelamento do contrato caso o crédito seja recusado pelo banco.

As informações que enumerados são as mais comuns. Contudo, há casos específicos que exigem a inclusão de mais informação.

Pode encontrar uma minuta do Contrato Promessa de Compra e Venda no portal do Registo Predial Online.

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Em que consiste o Sinal?

O sinal nada mais é do que uma quantia monetária (ou outro bem) entregue pelo vendedor e acordada entre ambas as partes. É frequente existir o pagamento do sinal no CPCV, sendo uma forma de garantir o cumprimento do contrato e de provar a intenção de fechar o negócio. O montante acordado do sinal é pago no momento da assinatura do contrato. O valor do sinal pago deve constar no contrato.

O que acontece em caso de incumprimento?

As consequências do incumprimento estão essencialmente ligadas ao sinal pago e as sanções previstas no contrato. Por exemplo: se o vendedor não cumprir o contrato, poderá ter de devolver ao comprador o dobro do valor do sinal. (se o sinal foi 25.000 euros, o vendedor terá de dar 50.000 euros de compensação). Contudo, se o incumprimento for por parte do comprador, então o vendedor tem direito a ficar com o valor do sinal que recebeu.

Seja comprador ou vendedor, não se esqueça de tomar as devidas precauções antes de assinar o CPCV. Certifique-se de que consta um prazo viável para a sua situação, o montante do sinal e as condições de resolução do contrato. Se tiver dúvidas, não assine o CPCV. Peça ajuda para analisar o contrato e assim garantir os seus direitos.

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