Quando solicita um crédito habitação o banco irá analisar a sua solvabilidade, ou seja, a sua capacidade em cumprir com as obrigações do crédito.

Solicitar um crédito habitação é um processo que envolve diferentes etapas. Uma das etapas mais importantes para o banco e também para o cliente é avaliação da solvabilidade. Esta avaliação veio permitir a redução dos casos de incumprimento ao evitar que se concedam créditos a clientes sem capacidade financeira. Esta é também uma prática vantajosa para os clientes pois, embora possa ser o motivo para a não aprovação do crédito, também é uma forma de prevenir o sobre-endividamento.

Como se realizada a avaliação da solvabilidade?

O dever de avaliação da solvabilidade aplica-se:

• Contratos de crédito à habitação e outros créditos garantidos por hipoteca ou garantia equivalente, regulados pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho;
• Contratos de crédito aos consumidores, regulados pelo Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho, com exceção das ultrapassagens de crédito.

Segundo o Banco de Portugal, os bancos devem avaliar a solvabilidade com base nos seguintes elementos:

• Situação profissional
• Rendimentos
• Despesas regulares
• Idade
• Histórico de dívidas de outros créditos (informação constante no Mapa de Responsabilidade de Crédito).

E como se avalia o rendimento?

A avaliação ao rendimento é realizada com base no salário mensal, prestação de serviços ou apoios sociais. Ou seja, o banco analisa o rendimento regular. “A instituição de crédito deve ter em consideração o rendimento auferido, no mínimo, nos três meses anteriores ao momento em que avalia a solvabilidade e não deve assumir um aumento do rendimento futuro do cliente bancário”, tal como explica o Banco de Portugal.

E as despesas regulares?

Neste caso, o banco deve considerar um montante razoável e prudente destinado às suas despesas regulares e não deve assumir uma redução futura dessas despesas. Nessa avaliação incluem-se “as despesas de natureza pessoal e familiar, além de encargos associados ao cumprimento de obrigações decorrentes do contrato de crédito em análise e das obrigações assumidas no âmbito de outros contratos de crédito.”

Para além da avaliação a esses elementos, os bancos devem elaborar cenários que lhes permitam perceber o que aconteceria no caso de:

• Redução do nível de rendimento por causa do fim do contrato de trabalho ou após a idade da reforma;
• Aumento as despesas decorrente da necessidade de assegurar o pagamento de outras dívidas das quais é fiador ou avalista;
• Aumento do valor da prestação resultante do aumento da taxa de juro em contratos de crédito a taxa de juro variável ou mista;
• Variações no valor das prestações a pagar na vigência de contratos de crédito em que as partes acordem períodos de carência no pagamento de juros ou de capital ou o diferimento do pagamento de parte do capital no termo do contrato.

O que acontece depois da avaliação da solvabilidade?

Depois de avaliar a solvabilidade do cliente, o banco decide se aceita ou não conceder o crédito habitação com base em alguns indicadores:

1) LOAN-TO-VALUE (LTV)

O LTV é o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia. O montante do contrato de crédito não deve exceder uma determinada percentagem do valor do imóvel sobre o qual recai a hipoteca do empréstimo.

Fórmula usada:

LTV = (Valor do empréstimo / Valor do imóvel) x 100

Limites do LTV recomendados pelo Banco de Portugal

• LTV ≤ 90% : Créditos habitação destinados à aquisição ou construção de habitação própria ou permanente
• LTV ≤ 80% : Crédito habitação e créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinado a outras finalidades
• LTV ≤ 100% : Créditos habitação e créditos com garantia hipotecária para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições ou contratos de locação financeira imobiliária

Mas atenção: estes são os limites recomendados pelo Banco de Portugal. Por norma, o valor financiado varia entre 70 a 80% do valor do imóvel.

2) DEBT SERVICE-TO-INCOME (DSTI)

O DSTI é rácio entre o montante total das prestações mensais dos empréstimos detidos pelo cliente e o seu rendimento mensal líquido. É por isso um indicador do grau do esforço financeiro do cliente relativo ao pagamento de uma dívida.

Fórmula usada:

DSTI = (Prestações mensais / Rendimento líquido mensal) x 100

Limite do DSTI recomendados pelo Banco de Portugal

O Banco de Portugal define um limite máximo de 50% para o DSTI. Contudo, o ideal é que o DSTI não ultrapasse os 35%.

Por fim, e com base na avaliação da solvabilidade, o banco toma uma decisão e informa o cliente. Mas atenção, segundo o Banco de Portugal “ainda que o resultado da avaliação da solvabilidade seja positivo, a instituição de crédito não está obrigada a conceder o crédito ou a aumentar o montante total do crédito.”

_

Leia também: Como Calcular a Taxa de Esforço