Quer fazer obras em casa, ampliar uma moradia ou reabilitar um prédio? Desde 1 de outubro de 2026 que estão em vigor as novas regras do RJUE.

Desde 1 de outubro de 2026 que está em vigor o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que revê o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). Trata-se da lei que define quando precisa de licença, de uma simples comunicação à câmara ou até de nada para construir, ampliar ou reabilitar.

O decreto-lei foi publicado em maio e devia ter entrado em vigor em agosto, mas foi adiado dois meses. O diploma corrige parte do Simplex Urbanístico de 2024, cuja aplicação teve “constrangimentos”, conforme refere o texto.

Quais são as vias para quem vai fazer obras?

Antes de lhe explicarmos o que mudou com a revisão do RJUE, importa clarificar quais são os caminhos a seguir para quem quer fazer obras:

• Licença: a câmara analisa o projeto e só pode começar as obras depois de aprovado;
• Comunicação prévia: entrega todos os documentos à câmara e pode começar a obra, sem esperar por uma resposta;
• Obras isentas: pequenas obras que não precisam de nenhum dos dois procedimentos anteriores.

O que muda com o novo RJUE?

1. A comunicação prévia passa a ser a regra (mas a responsabilidade é sua)

Até agora, a comunicação prévia era aplicada de forma muito diferente de câmara para câmara e na prática a câmara fazia uma verificação formal dos documentos antes da obra avançar. Agora, nas zonas onde as regras de construção já estão bem definidas nos planos municipais (altura, área, etc.), a maioria das obras pode avançar por comunicação prévia sem ter de esperar por uma decisão. O que isto significa na prática? A câmara não “autoriza” antes, mas verifica depois.

A contrapartida é a responsabilidade: quem comunica assume que cumpre a lei, tal como o técnico que assina o projeto. Deve ter em atenção que:

• Se faltar algum documento, a câmara pode notificá-lo uma única vez e tem 10 dias para o entregar. Se não o fizer, a comunicação é considerada inepta, com a consequência de não poder avançar;
• A verificação da câmara caduca ao fim de 1 ano, mas a fiscalização pode acontecer a qualquer momento;
• Entregar uma comunicação sem os documentos necessários ou sem o comprovativo de pagamento das taxas passa a ser contraordenação.

2. Licenças: prazos passam a ser por fases

Uma obra de edificação ou demolição sujeita a licença passa agora por três fases, cada uma com prazo próprio:

• Verificação inicial: 20 dias. A câmara vê se o pedido está completo e pode pedir-lhe que o corrija ou complete;
• Análise do projeto de arquitetura: 30 dias. Se a câmara não decidir, o projeto considera-se tacitamente aprovado;
• Decisão final: 20 dias, contados a partir da entrega dos projetos das especialidades (estabilidade, águas, eletricidade, etc.).

Somados, dão cerca de 70 dias, mas só se entregar os projetos das especialidades logo com o pedido. Se a câmara não decidir dentro do prazo, aplica-se o deferimento tácito: o pedido considera-se aprovado. Mas há limites:

• Quando é preciso ouvir outras entidades, que têm 20 dias para responder, a contagem retoma quando respondem ou quando termina o seu prazo;
• Em casos de especial complexidade, a câmara pode prolongar uma só vez a fase de análise do projeto (mais 30 dias), com justificação.

3. Pareceres de outras entidades

Muitas obras precisam da opinião de outras entidades (por exemplo, de proteção do património ou do ambiente). Os pareceres que não dependem da localização da obra, mas sim da atividade que vai funcionar no edifício, passam a ter de ser pedidos pelo cidadão e entregues logo com o pedido de licença ou com a comunicação prévia.

Deve ainda saber que:

• As entidades têm 20 dias para responder
• Se a entidade não responder dentro do prazo, deve entregar a prova de que fez o pedido e uma declaração a dizer que não obteve resposta.

4. Obras em casa e utilização do edifício

A reconstrução, que passa a significar repor o edifício como estava no seu último estado legal, continua isenta de licença e de comunicação prévia. A isenção passa a abranger também imóveis em zonas de proteção de edifícios classificados, que antes ficavam de fora.

Se a obra aumentar a área ou o volume do edifício, já é ampliação e fica sujeita a outro regime.  Nas zonas de proteção, trocar janelas por outras com o mesmo desenho e melhor isolamento passa a ser de “escassa relevância urbanística”.

Já as alterações ao projeto durante a execução da obra devem cumprir o procedimento legal aplicável, que pode passar por uma comunicação à câmara municipal ou, quando necessário, por um procedimento de legalização.

5. Mais segurança jurídica

Uma licença com graves ilegalidades podia ser anulada até 10 anos depois. Esse prazo desce para 3 anos, com exceções como monumentos nacionais e respetivas zonas de proteção. Se a ilegalidade constituir crime, aplica-se o prazo de prescrição do crime.

Na compra e venda, a licença de utilização deixou de ser exigida com o Simplex de 2024. Mas agora, quem elabora o documento do negócio (por exemplo, o notário ou o advogado) tem de mencionar uma de três situações: que o título urbanístico existe e foi apresentado, que o vendedor declara que o tem ou que declara que não o tem. Sem esta menção, o negócio pode ser anulado.

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6. Habitação acessível

Num loteamento, pode ser aprovado um aumento até 10% do número de fogos de cada lote para habitação de custos controlados, mediante simples deliberação da câmara municipal. Esta possibilidade está sujeita a condições, nomeadamente a manutenção da área de construção, da volumetria e da implantação previstas, bem como ao cumprimento dos restantes requisitos legais aplicáveis.

Os cuidados que deve ter antes da obra

• Antes de qualquer obra, pergunte à câmara se precisa de licença, comunicação prévia ou até de nada;
• Na comunicação prévia, entregue tudo completo: se faltar documentos, a obra pode parar;
• Se o objetivo da obra é aumentar a área ou o volume, não a considere como reconstrução;
• Numa licença, entregue os projetos das especialidades logo no início para não atrasar o processo;
• Em caso de dúvida, fale com um técnico habilitado.

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