Tem um terreno por registar? Desde 1 de outubro de 2026, identificar e registar terrenos no BUPi já não é gratuito.
O Governo tem desenvolvido alguns mecanismos para mapear o território e saber a quem pertencem os prédios rústicos (terrenos agrícolas e florestais). Nesse sentido, surgiu o Sistema de Informação Cadastral Simplificada que permite a identificação e o registo das propriedades de uma forma mais célere. Este sistema começou por ser implementado em apenas alguns concelhos, tendo sido expandido a todo o país. Até 30 de setembro de 2026, era possível identificar e registar terrenos no BUPi de forma totalmente gratuita.
Neste artigo explicamos-lhe como funciona todo o processo de identificação e registo e com que custos deve contar.
BUPi – Como funciona a identificação e o registo de terrenos?
Em Portugal, especialmente nas zonas rurais, existem várias propriedades não registadas/identificadas. Entre essas propriedades, existem vários casos em que os titulares não sabem os limites exatos das terras que possuem. Qual é o problema disso? Os conflitos que se geram entre proprietários. Por isso, ao assegurar a titularidade do terreno através do registo, está a evitar este tipo de problemas. Importa esclarecer que a matriz nas Finanças não é suficiente para garantir os seus direitos de propriedade.
Com a Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, foi criado o Sistema de Informação Cadastral Simplificada e alargada a possibilidade de todos os proprietários realizarem o registo dos terrenos, em regime de gratuitidade que foi sendo prorrogado até 30 de setembro de 2026. Esse Sistema de Informação Cadastral Simplificada é operacionalizado através do Balcão Único do Prédio (BUPi).
Através do BUPi é possível registar terrenos rústicos e mistos. Para que entenda melhor a diferença, deixamos a explicação disponível no portal do Governo:
Prédio rústico
Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica (terreno que tenha por destino uma utilização geradora de rendimentos agrícolas ou silvícolas, ou que esteja diretamente afeto à produção de rendimentos desse tipo).
Prédio misto
Prédio composto por uma parte rústica e uma parte urbana (imóvel edificado, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, ou terreno destinado à construção).
De forma resumida, os terrenos rústicos são os destinados à exploração agrícola ou florestal e os mistos têm uma parte rústica e uma parte urbana (por exemplo, uma casa com terreno agrícola
O que mudou em 2026?
A publicação do Decreto-Lei n.º 87/2026, de 15 de abril trouxe importantes alterações ao regime do BUPi. As principais novidades foram:
- Fim da gratuitidade a 30 de setembro de 2026. O decreto prolongou até essa data a gratuitidade da georreferenciação (RGG), dos emolumentos de registo e da conciliação administrativa. Já terminou: desde 1 de outubro de 2026 aplicam-se os valores indicados na secção “Quanto custa identificar e registar um terreno no BUPi?”;
- Novo procedimento especial de anexação de prédio rústico. Permite pedir no BUPi a junção de terrenos rústicos confinantes numa única matriz e num único registo;
- RGG obrigatória em mais situações. Passa a ser exigida em:
- Documentos que titulam a transmissão da propriedade;
- Registos de aquisição, anexação e desanexação de prédios rústicos e mistos;
- Procedimentos administrativos que alterem a configuração do prédio;
- Candidaturas a apoios financeiros, subsídios, incentivos ou cofinanciamentos que tenham por objeto prédios rústicos ou mistos.
Há exceções, por exemplo quando a RGG já foi entregue ou o prédio já consta da carta cadastral, nas aquisições feitas em processos executivos ou de insolvência, e quando existe declaração de utilidade pública prévia.
Estas medidas procuram reforçar a identificação dos prédios rústicos e mistos e a gestão do território rural, incluindo a prevenção de incêndios.
Quanto custa identificar e registar um terreno no BUPi?
Há dois passos com custos diferentes: a identificação do terreno no BUPi (a RGG) e o registo na Conservatória do Registo Predial.
Se fizer a identificação num balcão BUPi, com o apoio de um técnico habilitado, o valor a pagar por cada RGG é:
- 15 € por cada RGG, até à 9.ª RGG;
- 10 € por cada RGG, a partir da 10.ª RGG.
Segundo a informação disponível no portal BUPi, a identificação feita totalmente online continua sem custos.
O registo na Conservatória passa a ter emolumentos, conforme definido no Decreto-Lei n.º 87/2026, de 15 de abril e no Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado:
- Procedimento especial de registo na Conservatória: 250 € (mais 50 € por cada prédio adicional)
- Procedimento especial de justificação (para quem não tem título de propriedade): 200 € (mais 100 € se houver oposição e 50 € por cada prédio adicional)
- Suprimento oficioso de deficiências no procedimento especial de registo: 30 €
⚠️ Está previsto um desconto para terrenos de menor valor: quando o facto respeita apenas a prédios rústicos de valor inferior a 10 000 €, estes emolumentos baixam 65%.
Como se contam as RGG?
O preço de cada RGG feita num balcão depende de quantas já fez. A contagem é feita pelo NIF do interessado, mesmo que seja outra pessoa a iniciar o processo em seu nome, e não depende do concelho nem do balcão. Contam todas as RGG iniciadas a partir de 1 de outubro de 2026, incluindo as feitas online. As iniciadas antes dessa data não contam.
O registo é obrigatório?
Tal como consta no portal BUPi, o registo é quase sempre obrigatório quando:
- Compra um terreno;
- Constitui um usufruto ou uma servidão sobre o terreno;
- Justifica um terreno (por exemplo, com base na usucapião);
- Arrenda um terreno, por mais de seis anos.
Como confirmar se a propriedade já se encontra registada?
Em primeiro lugar, se já tem uma Certidão de Registo Predial da propriedade, então significa que a propriedade já está registada. Caso não tenha esse documento, deve então dirigir-se a uma Conservatória do Registo Predial, indicar as informações do terreno e confirmar se já existe um registo.
Como fazer a identificação e o registo?
O procedimento a seguir depende do município no qual se insere o terreno a identificar:
- Se o município não tiver cadastro predial, é necessário realizar a identificação e o registo do terreno;
- Se o município já tiver cadastro predial e o seu prédio estiver cadastrado, é apenas necessário realizar o registo.
Assim sendo, o primeiro passo é consultar os serviços disponíveis no seu município:
- Aceda à página dos municípios aderentes no portal do BUPi;
- Escolha o município pretendido.
Se o município onde se encontra o seu terreno já tem cadastro predial, pode fazer o registo predial numa Conservatória do Registo Predial.
No caso de ser necessária a identificação dos terrenos, pode fazê-lo:
- Online: na plataforma BUPi. Para aceder à plataforma necessita de realizar a autenticação através da Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão (requer leitor de cartões). Em alternativa à plataforma BUPi, pode utilizar a App BUPi (disponível para Android e iOS);
- Presencialmente: nos Balcões BUPi do município onde se localiza a propriedade. Esta opção é especialmente indicada para quem necessita do auxílio de um técnico habilitado.
O BUPi identifica o terreno através de uma Representação Gráfica Georreferenciada (RGG). Essa RGG é essencial para o registo na Conservatória do Registo Predial. Podem ser utilizados diferentes métodos:
- Desenho do polígono sobre um mapa digital, disponível na plataforma BUPi;
- Utilização da App BUPi que lhe permite percorrer, fisicamente, o terreno e efetuar a marcação em mapa;
- Desenho do polígono na plataforma Google Earth Pro;
- Solicitar o apoio de um técnico habilitado num balcão BUPi.
Para saber como utilizar a plataforma ou a App BUPi, aconselhamos que consulte:
⚠️ Nota importante: antes de avançar para qualquer uma das opções, deve reunir a documentação necessária. Essa documentação varia de caso para caso. No portal BUPi pode consultar a documentação necessária, tanto para a identificação como para o registo dos terrenos rústicos e mistos.
Porque deve identificar e registar os seus terrenos?
Eis algumas vantagens importantes segundo o BUPi:
- Para garantir os seus direitos de propriedade. A inscrição dos terrenos nas finanças não é suficiente para garantir a proteção dos seus direitos de propriedade. Para isso precisa de fazer o registo na Conservatória do Registo Predial;
- Porque o número da RGG é, em regra, obrigatório nos documentos que titulam a transmissão da propriedade e nos registos de aquisição. Sem ele, pode não conseguir vender o terreno nem registar uma compra;
- Para ajudar na gestão do território rural português, contribuindo para a prevenção de incêndios no nosso país;
- Para poder candidatar-se a apoios, subsídios e incentivos para prédios rústicos ou mistos, já que a RGG passou a ser obrigatória nas candidaturas.
Se lhe restar qualquer dúvida, aconselhamos que consulte toda a informação disponível no portal BUPi.
_
Tens crédito habitação? Vê quanto muda a tua prestação
Capital em dívida, spread e prazo. O simulador diz-te a nova prestação com a Euribor deste mês, e se a tua taxa de esforço aguenta.
Calcular a nova prestação →