Alterar a titularidade de um crédito habitação é viável desde que exista capacidade financeira do novo titular e a aprovação do banco.
A compra de casa com recurso a crédito habitação é, para muitas famílias, o maior compromisso financeiro das suas vidas. Este tipo de crédito é, por norma, partilhado entre dois titulares, como um casal ou familiares próximos. No entanto, a vida muda — e com ela mudam também as circunstâncias que estavam na base do contrato inicial.
Seja por separação, falecimento de um dos titulares ou por simples reorganização da propriedade do imóvel, surgem situações em que é necessário ajustar o crédito. Uma das soluções mais comuns é a alteração da titularidade: ou seja, quando um dos titulares pretende sair do contrato e transferir essa responsabilidade para outra pessoa.
Apesar de parecer simples, este processo implica várias formalidades, custos e, acima de tudo, a autorização do banco. Ao longo deste artigo, explicamos quando é que pode alterar os titulares do crédito habitação, quais os requisitos legais e bancários, os passos a seguir e os encargos associados.
Alteração de Titularidade no Crédito Habitação – O que significa?
Quando falamos em alterar a titularidade do crédito à habitação, referimo-nos a situações em que o contrato é ajustado para incluir ou remover titulares. Esta alteração pode ser necessária por diversos motivos e deve seguir critérios definidos pelo banco. De forma resumida, a alteração dos titulares pode ser por via de:
- Cessão de crédito: o empréstimo é transferido para um novo titular, que assume integralmente a dívida;
- Desvinculação de co-titular: num crédito conjunto, um dos titulares pode sair, ficando o outro responsável pela totalidade do crédito. O processo pode envolver um aditamento ao contrato ou a celebração de um novo contrato.
Quando se aplica?
Existem várias situações em que a alteração de titularidade pode ser requerida. Cada uma delas tem particularidades que importa conhecer, tanto a nível jurídico como bancário.
- Divórcio ou separação: quando um dos cônjuges pretende manter a casa e o crédito em seu nome;
- Falecimento: o outro titular ou um herdeiro pode querer assumir o crédito;
- Acordo entre partes ou venda: pode surgir a necessidade de transferir o crédito para um terceiro, como um familiar ou comprador.
Para entender melhor quais as opções disponíveis e o procedimento a seguir em caso de divórcio, aconselhamos que consulte o artigo “Divórcio e Crédito Habitação – Como resolver?”.
Como se processa?
Este processo exige preparação, comunicação com o banco e alguns documentos. O banco fará a sua análise e pode, ou não, aprovar a alteração da titularidade. De forma resumida, é então necessário:
- Comunicar ao banco: notificar a intenção de alteração, geralmente com antecedência mínima de 10 dias úteis;
- Avaliação financeira: o banco analisa a solvabilidade do novo titular (rendimentos, situação laboral, taxa de esforço…);
- Negociação de condições: o banco decide se procede com aditamento ao contrato ou novo contrato.
Qual o custo ou encargos associados?
Dependendo do caso, alterar a titularidade pode implicar custos associados à reestruturação do crédito ou celebração de novo contrato. Falamos por exemplo de comissões bancárias, registos, novas certidões, entre outros encargos.
Limites e condições legais
Algumas imposições legais protegem o consumidor em casos específicos, como no divórcio. Entre essas imposições está a impossibilidade de aumentar o spread (Decreto-Lei nº 74-A/2017). O Banco de Portugal explica que:
A instituição de crédito não pode aumentar o spread aplicável a contrato de crédito destinado à aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nem agravar outros encargos com esse crédito, em caso de alteração de titularidade do contrato motivada por divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou morte de um dos cônjuges, quando a prestação mensal do empréstimo represente uma taxa de esforço para o agregado familiar do novo titular inferior a 55% ou, no caso de existirem dois ou mais dependentes, 60%.
Alternativas à alteração de titularidade
Nem sempre é possível ou vantajoso alterar os titulares do crédito. Nesses casos, existem outras opções a considerar:
- Transferência do crédito a terceiro: outro familiar ou comprador assume o crédito;
- Venda do imóvel: liquida-se o crédito e o contrato termina;
- Inclusão de fiador: em casos de fraca capacidade financeira do novo titular.
O ideal é contactar o banco e perceber quais são as opções disponíveis para o seu caso em particular.
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