Comprou uma casa nova mas encontrou alguns problemas? Saiba como acionar a garantia e quais os prazos que deve cumprir.
Para quem compra uma casa nova, a última coisa que espera encontrar são problemas e defeitos na casa. Defeitos como fissuras nas paredes, problemas na canalização ou humidade nos cómodos, podem passar despercebidos nas visitas à casa antes da compra. Contudo, um dos direitos do comprador é recorrer à garantia de bens imóveis quando surgem estes problemas e exigir a sua resolução sem encargos adicionais. Para tal, é apenas necessário garantir que cumpre todos os prazos e exigências legais.
Garantia de Casas Novas – Como funciona?
A garantia aplicada às casas novas é atualmente regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, que transpôs para a legislação portuguesa as Diretivas Europeias (UE) 2019/771 e 2019/770. Esta legislação, que entrou em vigor a 1 de janeiro de 2022, introduziu alterações significativas no regime de garantias e reforçou os direitos dos proprietários.
Quais os prazos da garantia em vigor?
De acordo com o artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, os prazos de garantia para casas novas em Portugal são os seguintes:
- 10 anos para faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais, ou seja, as partes que garantem a segurança e a estabilidade da construção (por exemplo: fundações, pilares, estrutura do telhado…);
- 5 anos para as restantes faltas de conformidade referentes a outros elementos do imóvel (por exemplo: instalações elétricas, canalizações, isolamentos…).
Sobre a contagem do prazo da garantia, deve saber que:
- A garantia começa a contar desde a data de entrega do imóvel ao comprador, ou seja, o momento em que o bem imóvel é efetivamente colocado à disposição do comprador;
- O prazo é suspendido “a partir da data da comunicação da falta de conformidade pelo consumidor ao profissional e durante o período em que o consumidor estiver privado do uso do bem”.
Como reclamar?
Em primeiro lugar, é necessário reunir as provas do defeito. É aconselhável fotografar e/ou filmar as anomalias sob diferentes ângulos e com boa visibilidade. Idealmente também deve fazer um registo das datas em que encontrou os problemas, os locais exatos e todos os dados que possam ajudar na identificação do problema.
Depois, é necessário informar o vendedor ou construtor. A comunicação deve ser feita por escrito, através de carta registada com aviso de receção. Só desta forma é que garante que fica com a prova da comunicação e que vincula o vendedor à obrigação legal da reparação/resolução. Nessa carta, para além da descrição dos problemas, deve indicar a solução pretendida (reparação, substituição, redução de preço ou resolução do contrato) e o prazo para tal. Se tiver dúvidas na elaboração da carta, utilize a minuta de reclamação de defeitos em habitação da DECO.
Nota importante: com as alterações à lei em 2022 deixou de ser necessário cumprir o prazo de um ano para esta comunicação. Assim sendo, deve apenas respeitar o prazo da garantia. Contudo, o aconselhável é fazer a comunicação imediatamente após encontrar o defeito para agilizar todo o processo de resolução.
E se o vendedor não resolver o problema?
Se o vendedor ou construtor não cumprir com as suas obrigações de garantia, então pode recorrer aos Centros de Arbitragem ou por via judicial. No caso da ação judicial, é necessário instaurar a ação no prazo máximo de 3 anos a contar da comunicação do defeito ao vendedor.
Se deixar passar este prazo, o vendedor fica livre da obrigação de reparar os defeitos do imóvel. Por isso, é fundamental que tente resolver o problema com maior brevidade possível.
Por último, o comprador também pode apresentar uma queixa ao Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC). O IMPIC disponibiliza um serviço online para apresentação de queixas de forma simples e rápida sobre a atuação de empresas nos mercados regulados por este instituto.
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