O Governo apresentou um novo pacote de medidas fiscais para combater a crise na habitação e incentivar a construção e o arrendamento.

O Governo apresentou a Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª, que conta com um conjunto alargado de medidas fiscais na área da habitação. Das medidas apresentadas, descantam-se a redução dos impostos e a simplificação dos licenciamentos.

Importa clarificar que esta proposta foi entregue na Assembleia da República e ainda não foi aprovada. Conheça a seguir as principais medidas fiscais anunciadas na habitação.

Crise na Habitação: Quais são as novas medidas e incentivos fiscais na habitação?

1) Construir casas com IVA reduzido a 6%

Na construção, o Governo propõe a redução do IVA de 23% para 6%. Esta redução aplica-se nas seguintes condições:

• Construção para venda:
  • O preço de venda não pode ultraparar os 648 mil euros;
  • A casa tem de ser colocada no mercado no prazo máximo de 2 anos “a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização”.
• Construção para arrendamento:
  • As rendas não podem ultrapassar os 2.300 euros (“renda moderada”);
  • O primeiro contrato de arrendamento deve ser celebrado no prazo máximo de 2 anos “a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização”.

Nota importante: se os prazos não forem respeitados, é necessário proceder à regularização do IVA liquidado através da substituição da declaração de IVA e do pagamento da diferença entre o IVA reduzido de 6% e a taxa normal.

E para quem constrói casa própria?

Na proposta consta a criação de um “regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares, fora do âmbito do exercício da sua atividade empresarial ou profissional, com a aquisição de serviços de empreitada de construção de imóveis destinados à respetiva habitação própria e permanente definindo o âmbito de aplicação, as despesas elegíveis e o procedimento aplicável”.

Sobre o montante restituído, o mesmo corresponde “à diferença entre o montante do IVA efetiva e comprovadamente suportado à taxa normal e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida…”. Ou seja, é proposta a devolução da diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida.

2) Incentivos fiscais para rendas moderadas até 2.300 euros

O conceito de “renda moderada” definido pelo Governo corresponde ao máximo de “2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026”, ou seja, 2.300 euros (Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª).

Assim sendo, no caso das renda moderadas, é proposta a aplicação dos seguintes incentivos fiscais:

• Para senhorios: redução da taxa de IRS para senhorios que celebrem contratos com rendas moderadas até 2029. A taxa desce de 25% para 10%;
• Para empresas: os rendimentos prediais com rendas moderadas passam a ser considerados apenas em 50% para efeitos de IRC.

3) Arrendamento Acessível com isenção de IRS e IRC

Para promover o investimento em arrendamento a preços acessíveis [Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)], é proposta a isenção da tributação, em sede de IRS e IRC, dos rendimentos prediais dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento e de subarrendamento habitacional. É necessário cumprir as seguintes condições:

• Cumprimento de limites máximos de renda: 80% da mediana de preços de renda por m2 divulgada pelo INE;
• Prazos mínimos de contrato de três anos ou, no caso de residência temporária, de três meses.

4) Benefícios fiscais para investidores

Através de Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), são atribuídos benefícios fiscais aos investidores com projetos em que “a área de construção de edifícios a destinar a arrendamento habitacional corresponda, pelo menos, a 700/1000 da totalidade da área de construção de edifícios abrangida“. Ou seja, pelo menos 70% da área de construção deve ser destinada ao arrendamento habitacional.

O CIA tem um periódo de vigência de até 25 anos e inclui os seguintes benefícios fiscais:

• Isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);
• Isenção do Imposto do Selo (IS);
• Isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) por um período de 8 anos. Depois, passa a ser aplicada uma redução de 50% do IMI;
• Aplicação da taxa redução de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação dos prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos;
• Isenção do adicional ao IMI (AIMI);
• Restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação dos imóveis.

5) Agravamento do IMT para não residentes

Os não residentes que comprem casa em Portugal passam a ter uma taxa única de IMT de 7,5%. Contudo, há exceções:

• Caso o não residente se torne residente para efeitos fiscais num prazo de dois anos a contar da data de aquisição;
• Se o imóvel for destinado ao arrendamento com preços moderados (até 2.300 euros), ” no prazo de seis meses contados da data de aquisição e seja arrendado em, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a aquisição”.

6) Aumento das deduções no IRS para os inquilinos

É proposta um aumento progressido das deduções com rendas em sede de IRS para os inquilinos: dedução passa para 900 euros em 2026 e 1.000 euros em 2027.

7) Isenção de IMT na aquisição de habitações a custos controlados

Quando se trate da “primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, e quando se trate de habitações de custos controlados”, os munícipios podem isentar o IMT, desde que o valor não ultrapasse o primeiro escalão do IMT (pode consultar aqui as taxas do IMT).

8) Isenção de IRS sobre as Mais-Valias

Quem vender uma casa pode beneficiar das isenção das mais-valias desde que reinvista na compra de outra habitação destinada ao arrendamento a preços moderados. A proposta exige que se cumpram as seguintes condições:

[…]

7 – São, igualmente, excluídos de tributação os ganhos provenientes da transmissão de imóveis destinados a habitação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, situado em território nacional, destinado ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites máximos definidos nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º __/XXV/2025 [2.300 euros];

b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

Para connhecer em detalhe estas e outras medidas fiscais na habitação, consulte a Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª. 

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