Mais Habitação – Isenção de mais-valias se amortizar o crédito habitação

Conselhos do Consultor
2023-10-10
6 minutos
18 Comentários
Isenção de mais-valias na amortização do crédito habitação

Com a aprovação do pacote Mais Habitação, entrou em vigor a isenção de mais-valias na venda de segundas casas se amortizar o crédito habitação.

O Governo emitiu um comunicado onde informa a entrada em vigor do pacote Mais Habitação, a 7 de outubro de 2023. Entre as medidas aprovadas, está a isenção de mais-valias da venda de segundos imóveis se o ganho obtido for utilizado na amortização do crédito habitação. Relembramos que esta medida foi apresentada em março, mas só agora entrou em vigor. Explicamos-lhe a seguir o que esclarece a nova lei.

Mais Habitação – Como funciona a isenção de mais-valias?

O pacote legislativo Mais Habitação (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro) aprovou diferentes medidas e alterações na habitação. Sobre a isenção das mais-valias, pode ler-se que:

CAPÍTULO VII

Disposições transitórias e finais

Artigo 50.º

Norma transitória em matéria fiscal

1 – São excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;

b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.

2 – Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.

3 – A Autoridade Tributária e Aduaneira pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.

4 – O disposto nos números anteriores aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

 

Na prática, isto significa que as mais-valias que resultam da venda de habitação secundária, ou seja, imóvel que não seja habitação própria e permanente, ficam isentas de tributação desde que os vendedores usem esse ganho para amortizar o capital em dívida no crédito habitação. Sobre este ponto importa esclarecer que:

  • A medida aplica-se apenas à venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do contribuinte e respetivo agregado familiar;
  • O crédito a amortizar é aquele que é destinado à habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes.

A amortização deve ser feita num prazo de três meses. Contudo, a lei clarifica que esta isenção aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Apesar de não estar ainda claro na lei, é esperado que, quem realizou a venda antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação, não perde o direito à isenção. Contudo, tem apenas três meses para realizar a amortização depois da entrada em vigor deste diploma, que aconteceu a 7 de outubro de 2023. Em todo o caso, aconselhamos que aguarde algum esclarecimento oficial sobre este ponto.

Importa ainda clarificar que, segundo a lei, caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida no crédito habitação, o excedente é tributado de acordo com as regras em vigor das mais-valias no Código do IRS.

Por fim, não se esqueça que as Finanças podem exigir um documento que comprove a amortização. Por isso, quando for realizar a amortização, não se esqueça de pedir ao banco um documento que comprove o valor e a data da amortização.

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18 comentários sobre “Mais Habitação – Isenção de mais-valias se amortizar o crédito habitação

  1. A minha dúvida, as mais valias, aqui referidas, devem-se exclusivamente de vendas de segunda habitação? Não é necessário serem de habitação própria?
    Obrigado

  2. E o que acontece se o proprietário do imóvel onde vai acontecer a amortização estiver temporariamente a viver no estrangeiro?
    Será que continua a descriminação fiscal para portugueses a viver em Portugal e para portugueses a viver no estrangeiro que tiveram de emigrar para poder cumprir com o seu empréstimo à habitação?

    1. Vendi 1 apartamento que estava alugado, em 29/11/2022. Em Março e em Junho fiz uma amortização de um crédito à habitação de 1 filho e paguei mais valias.
      Pergunto se estou abrangida pelo novo decreto no que respeita a isenção de mais valias. Em caso afirmativo como vou reaver o que paguei.

  3. Fico é sem saber se o valor da(s) amortização(ões) efetuado(s) durante o presente ano 2023 (antes de 07/10) para pagamento de um crédito à habitação própria permanente será contabilizado para isenção das mais valias da venda de uma habitação secundária vendida em 2023.

    Ou seja dever-se-ia ter esperado pelo dia 07 de outubro.

    1. Olá Helio, também tenho a mesma dúvida. É que estou na mesma situação e não consigo saber se vão ser possível.
      Eu amortizei o credito hab no final de 2022 e em julho o meu pai conseguiu vender a casa que herdou e quer nos ajudar. Não sei r posso ser abrangido pela isenção de mais valias.
      R conseguir saber alguma coisa, agradeço que me diga, eu farei o mesmo.
      Cumprimentos

  4. Boa noite
    Gostava de um esclarecimento.

    Em 2022 vendi um imóvel ( uma herança)

    Posso aplicar o valor das mais valias no meu crédito habitação?
    A totalidade ou a mais valia a pagamento?

    Grato pela atenção

  5. Nestas situações posso amortizar apenas parte da divida do crédito habitação, quando o valor de realização seria suficiente para amortizar a totalidade do credito da HPP.

  6. Vendi um apartamento secundário (não HPP) em julho 2022 por 175 k€ e após despesas, obtive mais valia de 72 k€.
    Ainda em julho 2022, amortizei a totalidade do crédito da HPP no valor de 62 k€.
    Em 2023 paguei IRS sobre as mais valias de 72 k€.
    Será que esta situação está abrangida pela norma do Mais Habitação?

  7. Bom dia,

    Vendemos uma casa (eu e os meus irmãos) em Janeiro de 2023 que herdamos, tbm neste caso se aplica o uso das mais valias a pagar na amortização do empréstimo de habitação própria?
    Obrigado

  8. Eu e o meu irmão vendemos a casa que herdámos dos meus Pais em Janeiro de 2023 e no período de 3 meses seguintes , amortizei no meu empréstimo de habitação própria, parte dessa mais valia. Também posso beneficiar da isenção parcial do imposto sobre a mais valia ?
    Obrigado

  9. A minha dúvida é se a regra se pode aplicar logo aquando da assinatura do CPCV ou se é só no ato da Escritura. È que eu acabo de receber uma quantia substancial logo na Promessa de Compra e venda e quero já amortizar a minha hipoteca.

  10. Gostaria de saber se o valor que teria que ser amortizado no credito HPP seria apenas o valor da mais valia ou o valor real da venda (deduzido da eventual amortizacao ao banco)?

  11. Boa noite,
    desde já obrigado pelo possível esclarecimento.
    Tinha já previsto de acordo com os meus pais a venda de um apartamento (uma habitação secundária deles) para poder ajudar na construção de uma moradia para mim(filho).
    Além da venda do apartamento (que ainda não aconteceu), terei de somar um empréstimo junto de uma entidade bancária. O expectável é iniciar a construção no primeiro trimestre de 2024. No caso de vender o apartamento e aplicar esse valor no empréstimo entretanto contraído, os meus pais ficam isentos do pagamento de mais-valias?
    Obrigado novamente.

    Victor Elavai

  12. Boa noite,
    Desde já obrigado pela possível resposta.
    Tinha já planeado de acordo com os meus pais a venda de um apartamento (habitação secundária deles) para ajudar na construção de uma moradia, será minha habitação principal (filho).
    Além da venda do referido apartamento terei de contratar um crédito à habitação.
    O início da construção deverá iniciar-se no primeiro trimestre de 2024, em caso de venda do apartamento em 2024, os meus pais podem ficar isentos do pagamento de mais valias?
    Obrigado pela atenção.
    Melhores cumprimentos

  13. Esta é mais uma lei de embuste que não tem nada a ver com o que propagandeiam. Visto bem a alínea A ..só se amortizar a totalidade da realização para o empréstimo vai resultar em isenção e não um cálculo de mais valias normal como deixa a entender…Aqui não entra valores de aquisição por exemplo, ou seja quem vendeu por 150k e se tinha hipoteca de 50k terá que amortizar o empréstimo na habitação própria permanente os 100k de diferença para efectivamente contabilizar na isenção de mais valia. Um país de chulos, gente mentirosa e sem alma, mas como está aqui vai o mundo. PQOP

  14. Bom dia,

    “Importa ainda clarificar que, segundo a lei, caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida no crédito habitação, o excedente é tributado de acordo com as regras em vigor das mais-valias no Código do IRS.”

    o excedente pode ser no prazo de 3 anos numa habitação própria? imaginemos que adquirimos outra casa mas que será nessa morada a nossa habitação própria permanente, podemos durante esses 3 anos, voltar a investir sem ter que pagar mais valias?

    Obrigada

  15. Espero que se encontrem bem.
    Tenho uma duvida em relacao a tributacao das mais-valias sobre a venda de um Imovel em Portugal, e gostaria a vossa ajuda para esclarece-la.
    Sou residente no Reino Unido. Em Agosto de 2023, comprei um apartamento em Portugal, segunda habitacao, e estou agora a vende-lo.
    Gostaria de saber como funcionam as regras de amortizacao da mais-valia no credito habitacao, especialmente no contexto de ter um credito habitacao no Reino Unido.

    Caso seja possivel utilizar a mais-valia para amortizar o credito habitacao no reino Unido, gostaria de apresentar um cenario em numeros redondos:

    -Comprei o imovel em Portugal por 100mil euros, tenho credito de 80mil para esse imovel, e vendi por 150mil euros, gerando uma mais valia de 50 mil euros.
    Utilizei os 50 mil para amortizar o credito habitacao da minha residencia no reino Unido, paguei 80 mil ao banco de Portugal pelo emprestimo e tirei os meus 20 mil que dei de entrada no credito habitacao.

    Assim sendo, como e calculada a mais valia tributavel em Portugal, uma vez que o montante total da venda da casa 150mil nao foi totalmente utilizado na amortizacao da habitacao permanente que neste caso e no Reino Unido Sera que apenas os 50mil precisam de ser amortizados ao credito do Reino Unido, ou ha outras consideracoes a ter em conta?

    Obrigada

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