Com a aprovação do pacote Mais Habitação, entrou em vigor a isenção de mais-valias na venda de segundas casas se amortizar o crédito habitação.
O Governo emitiu um comunicado onde informa a entrada em vigor do pacote Mais Habitação, a 7 de outubro de 2023. Entre as medidas aprovadas, está a isenção de mais-valias da venda de segundos imóveis se o ganho obtido for utilizado na amortização do crédito habitação. Relembramos que esta medida foi apresentada em março, mas só agora entrou em vigor. Explicamos-lhe a seguir o que esclarece a nova lei.
Mais Habitação – Como funciona a isenção de mais-valias?
O pacote legislativo Mais Habitação (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro) aprovou diferentes medidas e alterações na habitação. Sobre a isenção das mais-valias, pode ler-se que:
CAPÍTULO VII
Disposições transitórias e finais
Artigo 50.º
Norma transitória em matéria fiscal
1 – São excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;
b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.
2 – Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.
3 – A Autoridade Tributária e Aduaneira pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.
4 – O disposto nos números anteriores aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
Na prática, isto significa que as mais-valias que resultam da venda de habitação secundária, ou seja, imóvel que não seja habitação própria e permanente, ficam isentas de tributação desde que os vendedores usem esse ganho para amortizar o capital em dívida no crédito habitação. Sobre este ponto importa esclarecer que:
- A medida aplica-se apenas à venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do contribuinte e respetivo agregado familiar;
- O crédito a amortizar é aquele que é destinado à habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes.
A amortização deve ser feita num prazo de três meses. Contudo, a lei clarifica que esta isenção aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Apesar de não estar ainda claro na lei, é esperado que, quem realizou a venda antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação, não perde o direito à isenção. Contudo, tem apenas três meses para realizar a amortização depois da entrada em vigor deste diploma, que aconteceu a 7 de outubro de 2023. Em todo o caso, aconselhamos que aguarde algum esclarecimento oficial sobre este ponto.
Importa ainda clarificar que, segundo a lei, caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida no crédito habitação, o excedente é tributado de acordo com as regras em vigor das mais-valias no Código do IRS.
Por fim, não se esqueça que as Finanças podem exigir um documento que comprove a amortização. Por isso, quando for realizar a amortização, não se esqueça de pedir ao banco um documento que comprove o valor e a data da amortização.
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A minha dúvida, as mais valias, aqui referidas, devem-se exclusivamente de vendas de segunda habitação? Não é necessário serem de habitação própria?
Obrigado
Falta explicar qual o procedimento para quem vendeu e já amortizou. É necessário fazer um pedido às finanças? Vai ser automático?
E o que acontece se o proprietário do imóvel onde vai acontecer a amortização estiver temporariamente a viver no estrangeiro?
Será que continua a descriminação fiscal para portugueses a viver em Portugal e para portugueses a viver no estrangeiro que tiveram de emigrar para poder cumprir com o seu empréstimo à habitação?
Vendi 1 apartamento que estava alugado, em 29/11/2022. Em Março e em Junho fiz uma amortização de um crédito à habitação de 1 filho e paguei mais valias.
Pergunto se estou abrangida pelo novo decreto no que respeita a isenção de mais valias. Em caso afirmativo como vou reaver o que paguei.
Fico é sem saber se o valor da(s) amortização(ões) efetuado(s) durante o presente ano 2023 (antes de 07/10) para pagamento de um crédito à habitação própria permanente será contabilizado para isenção das mais valias da venda de uma habitação secundária vendida em 2023.
Ou seja dever-se-ia ter esperado pelo dia 07 de outubro.
Olá Helio, também tenho a mesma dúvida. É que estou na mesma situação e não consigo saber se vão ser possível.
Eu amortizei o credito hab no final de 2022 e em julho o meu pai conseguiu vender a casa que herdou e quer nos ajudar. Não sei r posso ser abrangido pela isenção de mais valias.
R conseguir saber alguma coisa, agradeço que me diga, eu farei o mesmo.
Cumprimentos
Boa noite
Gostava de um esclarecimento.
Em 2022 vendi um imóvel ( uma herança)
Posso aplicar o valor das mais valias no meu crédito habitação?
A totalidade ou a mais valia a pagamento?
Grato pela atenção
Nestas situações posso amortizar apenas parte da divida do crédito habitação, quando o valor de realização seria suficiente para amortizar a totalidade do credito da HPP.
Vendi um apartamento secundário (não HPP) em julho 2022 por 175 k€ e após despesas, obtive mais valia de 72 k€.
Ainda em julho 2022, amortizei a totalidade do crédito da HPP no valor de 62 k€.
Em 2023 paguei IRS sobre as mais valias de 72 k€.
Será que esta situação está abrangida pela norma do Mais Habitação?
Bom dia,
Vendemos uma casa (eu e os meus irmãos) em Janeiro de 2023 que herdamos, tbm neste caso se aplica o uso das mais valias a pagar na amortização do empréstimo de habitação própria?
Obrigado
Eu e o meu irmão vendemos a casa que herdámos dos meus Pais em Janeiro de 2023 e no período de 3 meses seguintes , amortizei no meu empréstimo de habitação própria, parte dessa mais valia. Também posso beneficiar da isenção parcial do imposto sobre a mais valia ?
Obrigado