Mais Habitação – Isenção de mais-valias se amortizar o crédito habitação

Escrito por Conselhos do Consultor

10.10.23

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4 min de leitura
Isenção de mais-valias na amortização do crédito habitação

Com a aprovação do pacote Mais Habitação, entrou em vigor a isenção de mais-valias na venda de segundas casas se amortizar o crédito habitação.

O Governo emitiu um comunicado onde informa a entrada em vigor do pacote Mais Habitação, a 7 de outubro de 2023. Entre as medidas aprovadas, está a isenção de mais-valias da venda de segundos imóveis se o ganho obtido for utilizado na amortização do crédito habitação. Relembramos que esta medida foi apresentada em março, mas só agora entrou em vigor. Explicamos-lhe a seguir o que esclarece a nova lei.

Mais Habitação – Como funciona a isenção de mais-valias?

O pacote legislativo Mais Habitação (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro) aprovou diferentes medidas e alterações na habitação. Sobre a isenção das mais-valias, pode ler-se que:

CAPÍTULO VII

Disposições transitórias e finais

Artigo 50.º

Norma transitória em matéria fiscal

1 – São excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;

b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.

2 – Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.

3 – A Autoridade Tributária e Aduaneira pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.

4 – O disposto nos números anteriores aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

 

Na prática, isto significa que as mais-valias que resultam da venda de habitação secundária, ou seja, imóvel que não seja habitação própria e permanente, ficam isentas de tributação desde que os vendedores usem esse ganho para amortizar o capital em dívida no crédito habitação. Sobre este ponto importa esclarecer que:

  • A medida aplica-se apenas à venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do contribuinte e respetivo agregado familiar;
  • O crédito a amortizar é aquele que é destinado à habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes.

A amortização deve ser feita num prazo de três meses. Contudo, a lei clarifica que esta isenção aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Apesar de não estar ainda claro na lei, é esperado que, quem realizou a venda antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação, não perde o direito à isenção. Contudo, tem apenas três meses para realizar a amortização depois da entrada em vigor deste diploma, que aconteceu a 7 de outubro de 2023. Em todo o caso, aconselhamos que aguarde algum esclarecimento oficial sobre este ponto.

Importa ainda clarificar que, segundo a lei, caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida no crédito habitação, o excedente é tributado de acordo com as regras em vigor das mais-valias no Código do IRS.

Por fim, não se esqueça que as Finanças podem exigir um documento que comprove a amortização. Por isso, quando for realizar a amortização, não se esqueça de pedir ao banco um documento que comprove o valor e a data da amortização.

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17 Comments

  1. Carlos Sá

    A minha dúvida, as mais valias, aqui referidas, devem-se exclusivamente de vendas de segunda habitação? Não é necessário serem de habitação própria?
    Obrigado

    Reply
  2. Hugo

    Falta explicar qual o procedimento para quem vendeu e já amortizou. É necessário fazer um pedido às finanças? Vai ser automático?

    Reply
  3. Ofélia Moreira

    E o que acontece se o proprietário do imóvel onde vai acontecer a amortização estiver temporariamente a viver no estrangeiro?
    Será que continua a descriminação fiscal para portugueses a viver em Portugal e para portugueses a viver no estrangeiro que tiveram de emigrar para poder cumprir com o seu empréstimo à habitação?

    Reply
    • Ivone Maria Ribeiro Jácome

      Vendi 1 apartamento que estava alugado, em 29/11/2022. Em Março e em Junho fiz uma amortização de um crédito à habitação de 1 filho e paguei mais valias.
      Pergunto se estou abrangida pelo novo decreto no que respeita a isenção de mais valias. Em caso afirmativo como vou reaver o que paguei.

      Reply
  4. Helio

    Fico é sem saber se o valor da(s) amortização(ões) efetuado(s) durante o presente ano 2023 (antes de 07/10) para pagamento de um crédito à habitação própria permanente será contabilizado para isenção das mais valias da venda de uma habitação secundária vendida em 2023.

    Ou seja dever-se-ia ter esperado pelo dia 07 de outubro.

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    • Luis

      Olá Helio, também tenho a mesma dúvida. É que estou na mesma situação e não consigo saber se vão ser possível.
      Eu amortizei o credito hab no final de 2022 e em julho o meu pai conseguiu vender a casa que herdou e quer nos ajudar. Não sei r posso ser abrangido pela isenção de mais valias.
      R conseguir saber alguma coisa, agradeço que me diga, eu farei o mesmo.
      Cumprimentos

      Reply
  5. Pedro Simões

    Boa noite
    Gostava de um esclarecimento.

    Em 2022 vendi um imóvel ( uma herança)

    Posso aplicar o valor das mais valias no meu crédito habitação?
    A totalidade ou a mais valia a pagamento?

    Grato pela atenção

    Reply
  6. Pedro

    Nestas situações posso amortizar apenas parte da divida do crédito habitação, quando o valor de realização seria suficiente para amortizar a totalidade do credito da HPP.

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  7. Tiago

    Vendi um apartamento secundário (não HPP) em julho 2022 por 175 k€ e após despesas, obtive mais valia de 72 k€.
    Ainda em julho 2022, amortizei a totalidade do crédito da HPP no valor de 62 k€.
    Em 2023 paguei IRS sobre as mais valias de 72 k€.
    Será que esta situação está abrangida pela norma do Mais Habitação?

    Reply
  8. Ana Paula Ferreira

    Bom dia,

    Vendemos uma casa (eu e os meus irmãos) em Janeiro de 2023 que herdamos, tbm neste caso se aplica o uso das mais valias a pagar na amortização do empréstimo de habitação própria?
    Obrigado

    Reply
  9. Paulo Valadas

    Eu e o meu irmão vendemos a casa que herdámos dos meus Pais em Janeiro de 2023 e no período de 3 meses seguintes , amortizei no meu empréstimo de habitação própria, parte dessa mais valia. Também posso beneficiar da isenção parcial do imposto sobre a mais valia ?
    Obrigado

    Reply
  10. Paulo Amorim

    A minha dúvida é se a regra se pode aplicar logo aquando da assinatura do CPCV ou se é só no ato da Escritura. È que eu acabo de receber uma quantia substancial logo na Promessa de Compra e venda e quero já amortizar a minha hipoteca.

    Reply
  11. João Duarte

    Gostaria de saber se o valor que teria que ser amortizado no credito HPP seria apenas o valor da mais valia ou o valor real da venda (deduzido da eventual amortizacao ao banco)?

    Reply
  12. Victor Manuel Cimodera Elavai

    Boa noite,
    desde já obrigado pelo possível esclarecimento.
    Tinha já previsto de acordo com os meus pais a venda de um apartamento (uma habitação secundária deles) para poder ajudar na construção de uma moradia para mim(filho).
    Além da venda do apartamento (que ainda não aconteceu), terei de somar um empréstimo junto de uma entidade bancária. O expectável é iniciar a construção no primeiro trimestre de 2024. No caso de vender o apartamento e aplicar esse valor no empréstimo entretanto contraído, os meus pais ficam isentos do pagamento de mais-valias?
    Obrigado novamente.

    Victor Elavai

    Reply
  13. Victor Manuel Cimodera Elavai

    Boa noite,
    Desde já obrigado pela possível resposta.
    Tinha já planeado de acordo com os meus pais a venda de um apartamento (habitação secundária deles) para ajudar na construção de uma moradia, será minha habitação principal (filho).
    Além da venda do referido apartamento terei de contratar um crédito à habitação.
    O início da construção deverá iniciar-se no primeiro trimestre de 2024, em caso de venda do apartamento em 2024, os meus pais podem ficar isentos do pagamento de mais valias?
    Obrigado pela atenção.
    Melhores cumprimentos

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  14. rui

    Esta é mais uma lei de embuste que não tem nada a ver com o que propagandeiam. Visto bem a alínea A ..só se amortizar a totalidade da realização para o empréstimo vai resultar em isenção e não um cálculo de mais valias normal como deixa a entender…Aqui não entra valores de aquisição por exemplo, ou seja quem vendeu por 150k e se tinha hipoteca de 50k terá que amortizar o empréstimo na habitação própria permanente os 100k de diferença para efectivamente contabilizar na isenção de mais valia. Um país de chulos, gente mentirosa e sem alma, mas como está aqui vai o mundo. PQOP

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  15. Carina

    Bom dia,

    “Importa ainda clarificar que, segundo a lei, caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida no crédito habitação, o excedente é tributado de acordo com as regras em vigor das mais-valias no Código do IRS.”

    o excedente pode ser no prazo de 3 anos numa habitação própria? imaginemos que adquirimos outra casa mas que será nessa morada a nossa habitação própria permanente, podemos durante esses 3 anos, voltar a investir sem ter que pagar mais valias?

    Obrigada

    Reply

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