Se vendeu ou está a pensar vender a sua casa, não se esqueça de contar com as mais-valias dessa transação. Contudo, em algumas situações pode beneficiar da isenção das mais-valias.
Quando se processe a venda de uma casa, é preciso considerar as mais-valias dessa transação. De uma forma simples, as mais-valias são o lucro obtido com essa venda (caso não exista lucro nessa transação, então não existem mais-valias). Essas mais-valias têm obrigatoriamente de ser declaradas no IRS, tal como os seus rendimentos de trabalho por conta de outrem ou conta própria. Contudo, existem algumas situações que permitem a isenção desses mais-valias.
Mais-valias imobiliárias – O que são?
Consideram-se mais-valias os ganhos obtidos com a venda de imóveis ou de bens mobiliários. Ou seja, as mais-valias são o lucro que obteve com a venda de um determinado ativo. Como se trata do lucro, é então a diferença entre o valor pelo qual vendeu o ativo e o valor pelo qual o comprou. Lembre-se que nem sempre a diferença pode ser positiva. No caso de ser negativa, classificam-se como “menos-valias”. Esse “ativo” vendido, tanto pode ser um bem físico como produtos financeiros (por exemplo, ações). Neste caso em concreto, falamos aqui de bens imóveis (bem físico).
Em que situações se aplica a isenção das mais-valias?
As mais-valias resultantes da venda de um imóvel estão excluídas de tributação nas seguintes situações:
1) Se reinvestir numa habitação própria e permanente
Pode beneficiar da isenção de mais-valias se reinvestir o valor obtido “na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino”, ou seja, para habitação própria e permanente. Contudo, essa nova compra deve ocorrer “entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização” da venda (Artigo 10.º do Código do IRS).
Com a entrada em vigor do Decreto- Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, foram acrescentados novas regras:
Artigo 2.º
Alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
Os artigos 10.º e 41.º do Código do IRS passam a ter a seguinte redação:
“Artigo 10.º
[…]
e) O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão, ou, quando anterior, à data do reinvestimento previsto na alínea a), salvo se a inobservância deste período se tenha devido a circunstâncias excecionais, nos termos do n.º 23;
Assim, para beneficiar da isenção, o imóvel vendido deve ter sido residência própria e permanente do “sujeito passivo ou do seu agregado familiar” pelo menos nos 12 meses anteriores à data de venda.
Como o pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro), estas regras já tinham sido alteradas. Nessa lei ficou definido que o imóvel a vender teria de ter sido habitação própria e permanente nos 24 meses anteriores à data da transmissão. Contudo, em setembro de 2024, com a publicação do Decreto- Lei n.º 57/2024, esses meses passaram para metade, ou seja, para 12 meses. Sendo assim, são exigidos os 24 meses para as vendas realizadas até 10 de setembro de 2024 e 12 meses para as vendas posteriores.
Importa também clarificar que o Decreto- Lei n.º 57/2024 também fez cair a regra do Mais Habitação que estipulava que o contribuinte não podia ter beneficiado deste regime de exclusão no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores. Contudo, esta regra continua a aplicar-se para vendas ocorridas até 10 de setembro de 2024, altura em que entrou em vigor o Decreto- Lei n.º 57/2024.
2) Se adquiriu o imóvel antes 1989
As mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS, também ficam isentas de imposto. Contudo, tem na mesma de declarar essa operação em sede de IRS no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.
3) Se é contribuinte reformado ou tem mais de 65 ANOS
Aplica-se também a isenção das mais-valias para os contribuintes que, na altura da venda de uma habitação própria e permanente, estavam já em situação de reforma ou com mais de 65 anos de idade. Contudo, a isenção só é possível se estes contribuintes reinvestirem o valor da venda do imóvel. Esse reinvestimento pode ser relativo à “aquisição do contrato de seguro financeiro do ramo vida, a adesão individual a um fundo de pensões aberto ou a contribuição para o regime público de capitalização” (Artigo 10.º do Código do IRS). Contudo, o reinvestimento deve acontecer nos seis meses após a venda.
4) Venda de imóveis ao Estado
É atribuída a isenção da tributação das mais-valias, em sede de IRS ou IRC (conforme aplicável), aos proprietários que vendam os seus imóveis ao Estado, bem como às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da Habitação e aos municípios (Artigo 71.º-A da Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro).
Esta isenção “aplica-se às mais-valias que decorram da venda de imóveis para habitação, sendo habitação própria e permanente ou habitação secundária”, conforme explica o Governo.
5) Venda de terrenos e de segundas habitações para amortizar o Crédito Habitação
Outra das novidades do pacote Mais Habitação foi a entrada em vigor isenção de mais-valias na venda de segundos imóveis (habitação secundária) ou terrenos se o ganho obtido for utilizado na amortização do crédito habitação (Artigo 50.º da Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro). Contudo, há regras a respeitar:
- A medida aplica-se apenas à venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do contribuinte e respetivo agregado familiar;
- O crédito a amortizar é aquele que é destinado à habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes;
- A amortização deve ser feita num prazo de três meses;
- Caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida no crédito habitação, o excedente é tributado de acordo com as regras em vigor das mais-valias no Código do IRS.
Esta é uma isenção temporária e aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Quem realizou a venda em 2022 ou 2023 (antes do pacote Mais Habitação), teria então três meses para realizar a amortização. Contudo, esses três meses começaram a contar desde a entrada em vigor do pacote Mais Habitação, que aconteceu a 7 de outubro de 2023. Isto significa que, nestes casos, a amortização deverá ter acontecido até 7 de janeiro de 2024.
Entenda melhor como funciona esta isenção temporária no artigo “Mais Habitação – Isenção de mais-valias se amortizar o crédito habitação“.
Como declarar as mais-valias no IRS?
Para declarar mais ou menos-valias no IRS deverá preencher o anexo G ou G1 do Modelo 3. Assim, deve ter em atenção que:
- Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código do IRS), então a mais-valia não está sujeita a imposto e deve apenas preencher o quadro 5 do anexo G1 para declarar estes rendimentos;
- Se a data de aquisição da casa vendida for posterior a 1 de janeiro de 1989, então deve preencher o quadro 4 do anexo G.
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A minha mãe tem mais de 65 anos e está reformada, vendeu agora a habitação Secundária o que pode fazer para minimizar o pagamento das mais valias?
Pode utilizar esse valor para fazer melhorias na sua habitação permanente?
Ou aquisição de um contrato de seguro, ou um fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização
Bom dia, no caso da venda de um imóvel recebido em herança, como se calcula a eventual mais-valia ?
Obrigado
Luis
E como funcionam as mais-valias na venda de imóveis rústicos(propriedades agrícolas)?
Bom dia, no caso da venda de um imóvel recebido em herança, temos de pagar mais-valia? Mesmo, tendo esse imóvel sido comprado, neste caso, pelos meus pais em 1965.
Quero vender uma habitação secundária para comprar uma habitação primária. Tenho mais valias? Obrigada
Na divisão de bens por divórcio fiquei com uma segunda habitação que vendi para comprar uma primeira habilitação , as finanças dizem que tenho de pagar mais valias, não á nenhuma exceção para estes casos? Obrigada
A minha está nessa situação, reformada e mais de 65anos. Vendeu moradia Out 2020 e comprou apartamento em Dez 2020 por valor inferior. Como tem de fazer IRS entretanto, quanto tempo tem para reinvestir num contrato de seguro, fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização? Onde encontrar esses produtos?
Penso que faltam algumas isenções de mais valias no artigo.
Na venda de uma habitação secundária, se usar essas mais valias para abater o crédito da habitação própria, deixo de estar sujeito a impostos, certo?
Tenho um terreno que era para construção de habitação própria, mas que decidi não construir, e coloquei o terreno à venda. Com o resultado dessa venda, se comprar outro imóvel, que tanto poderá ser um outro terreno para o mesmo efeito, como uma moradia ou apartamento já construídos, e igualmente para habitação própria, esta compra podem ser considerada para efeitos de reinvestimento? Pergunto porque o terreno que está à venda, na realidade nunca chegou ou chegará a ser habitação própria. Obrigado pelos esclarecimentos.
Como posso saber de quanto são as mais valias a declarar , exemplo : se vender a minha casa,qual o valor em que me baseio das mais valias? Será a partir do valor em que a casa está avaliada pelas finanças para pagamento do IMI ? ou haverá outro cálculo ?
Obrigado
No caso de ter o imóvel financiado e a maior parte foi para quitar o empréstimo, ficando uma pequena parte para o vendedor do imóvel, como é calculada a mais valia?