Nova Lei dos Solos – Perguntas e Respostas

A nova Lei dos Solos traz importante alterações à reclassificação e disponibilização dos terrenos para construção. Entenda o impacto das novas regras.

O Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, veio alterar o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), também conhecido como a Lei dos Solos. O objetivo desta alteração é “disponibilizar mais terrenos para construção de habitação acessível, especialmente para a classe média, garantindo que o crescimento urbano ocorre de forma ordenada”, conforme explica o Governo. Na prática, a nova Lei dos Solos vem permitir a reclassificação dos terrenos rústicos em urbanos, o que consequentemente aumenta a oferta de terrenos para construção. Esta necessidade é justificada pela crise habitacional em Portugal.

Nova Lei dos Solos – Perguntas e Respostas

Com base no esclarecimento prestado pelo Governo e a informação disponível no Decreto-Lei n.º 117/2024 estas são as principais alterações à Lei dos Solos:

1) O que muda na reclassificação dos terrenos?

A nova lei veio facilitar o processo de reclassificação de terrenos rústicos em urbanos pelos Municípios, aumentando assim a oferta disponível. A principal condição para esta reclassificação é que pelo menos 70% da área construída nesses terrenos se destine a habitação a custos controlados. No decreto-lei consta que:

[…]

Neste sentido, prevê-se um regime especial de reclassificação para solo urbano, limitado aos casos em que a finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares, sujeitando-se, ainda, ao cumprimento cumulativo de um conjunto de requisitos que visam salvaguardar a preservação dos valores e funções naturais fundamentais, bem como prevenir e mitigar riscos para pessoas e bens.

Este regime especial de reclassificação assegura, ainda, que pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destina a habitação pública ou a habitação de valor moderado.

[…]

Importa acrescentar que esta nova lei não vem permitir a construção indiscriminada e não compromete a proteção ambiental e agrícola. Continua a ser proibida a construção em:

• Solos agrícolas de alta aptidão (Classe A e B);
• Áreas protegidas e Rede Natura;
• Zonas de risco, como áreas sujeitas a inundações, erosão costeira e incêndios;
• Orla costeira, praias, dunas e margens de cursos de água.

É ainda esclarecido que, “mesmo nas áreas onde for permitido construir, é obrigatório um parecer técnico fundamentado”.

2) Vai ser possível construir casas isoladas no meio do campo/floresta?

Não. A nova lei não permite construções dispersas nem a criação de guetos urbanos e exige:

• Preenchimento de vazios urbanos;
• Consolidação da malha urbana;
• Expansão ordenada das cidades.

3) Os preços da habitação vão baixar?

A nova lei tem um impacto significativo no mercado imobiliário. Em primeiro lugar porque haverá o aumento da oferta de terrenos a menor custo, o que consequentemente mexe com o mercado e os preços. Em segundo lugar, para garantir que a habitação que for construída nestes terrenos se mantém acessível, o Governo “fixou preços máximos para casas novas, 20% abaixo do preço médio do mercado”. 

Contudo, isto não significa que o Governo esteja a limitar o preço das casas, mas sim a “estabelecer um teto máximo para evitar aumentos artificiais e impedir a especulação imobiliária“.

4) Quem decide?

Esta reclassificação cabe exclusivamente aos Municípios, mediante deliberação da Assembleia Municipal.  Por isso, não cabe ao Governo tomar qualquer decisão sobre essa reclassificação.

5) Como se processa?

O Governo explica que, para que um terreno passe de rústico a urbano, há quatro etapas a respeitar:

1. Pedido de um particular ou da Câmara Municipal para iniciar o processo;
2. Apreciação técnica dos serviços municipais;
3. Aprovação na Câmara Municipal;
4. Deliberação da Assembleia Municipal, que tem a palavra final.

Quando o proprietário já conseguiu garantir a requalificação do seu terreno, deve garantir que as obras sejam concluídas no prazo de cinco anos. Só em situações excecionais é que esse prazo pode ser prolongado, conforme definido no decreto-lei:

Artigo 72.º

[…]

11 – O prazo estabelecido de acordo com os n.^os 5, 6 ou 7 não pode exceder os cinco anos a contar da data de publicação da deliberação do respetivo órgão deliberativo na 2.ª série do Diário da República.

12 – O prazo previsto no número anterior pode ser prorrogado, uma só vez, pelo período correspondente a, pelo menos, metade do prazo inicial, por razões excecionais e desde que as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas.

[…]

Se lhe restar qualquer dúvida aconselhamos que consulte:

• Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro
• Comunicado do Governo
•  Conselho de Ministros de 28 de novembro de 2024

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O conteúdo apresentado não substitui a necessidade de consultar entidades especializadas no assunto.