Precisa de vender um imóvel mas ainda tem o Crédito à Habitação por pagar? Descubra como terminar o contrato do crédito.

Comprar um imóvel através de crédito habitação e, mais tarde, decidir vendê-lo é uma situação comum. Seja para comprar uma casa nova ou simplesmente para se desfazer desse imóvel, é necessário garantir que a propriedade passa para o novo comprador e a dívida é encerrada. É também provável que, para terminar o contrato de crédito, precise do dinheiro obtido com a venda do imóvel. Seja qual for a sua situação, neste artigo explicamos-lhe tudo o que precisa de fazer.

Vender uma casa com Crédito Habitação por pagar: O que fazer?

Para dar seguimento à venda do imóvel e extinguir a sua dívida é necessário pedir o Distrate de Hipoteca. Segundo o Banco de Portugal, o distrate é um “documento emitido pelo credor (instituição de crédito), quando a dívida relativa ao crédito à habitação garantido por hipoteca ou a outro crédito hipotecário se encontra totalmente paga pelo mutuário, permitindo o cancelamento do registo de hipoteca no Registo Predial”. Ou seja, é um documento que prova a dissolução do contrato de crédito habitação.

No caso do cliente querer vender o imóvel e o crédito habitação ainda não se encontrar liquidado, então a propriedade do mesmo terá de passar para o comprador e deve-se extinguir a dívida. É então nesta fase que se tem que efetuar também o Distrate de Hipoteca. Depois, é necessário que o cliente vá a uma Conservatória do Registo Predial (CRP) para proceder ao cancelamento do registo de hipoteca. Isto é necessário porque todos os créditos habitação exigem uma hipoteca sobre o imóvel, que funciona como garantia para a instituição bancária.

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Como e quando pedir um distrate na venda da casa?

A resposta a esta pergunta varia conforme a situação:

Cenário 1:  Cancelamento e liquidação do crédito habitação com a venda do imóvel

Se for necessário o dinheiro da venda para liquidar o crédito habitação, então é necessário informar o banco sobre a intenção de venda, a data/hora da respetiva escritura e solicitar o Distrate de Hipoteca. É importante fazê-lo com pelo menos 10 dias úteis de antecedência.

No dia da escritura, cabe ao banco apresentar o distrate e recolher o valor para extinguir o crédito. Depois, quem fizer a escritura (notário, advogado ou solicitador) tem 10 dias para registar o novo proprietário, a nova hipoteca e o cancelamento da hipoteca anterior.

Cenário 2: Liquidação total do crédito habitação (antes da venda)

Se o objetivo é amortizar o crédito habitação na totalidade (sem necessidade do valor da venda), então cabe ao proprietário tratar do assunto. Para amortizar a totalidade do crédito, deve avisar o banco com pelo menos 10 dias úteis de antecedência. Depois de liquidar o crédito, o banco tem 14 dias úteis para lhe entregar o distrate. A partir da data de autorização do cancelamento, tem 30 dias para pedir o registo do cancelamento da hipoteca na Conservatória do Registo Predial e deixar o imóvel livre de encargos.

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Qual o custo?

Relembramos que, desde 2021, as instituições bancárias não podem cobrar comissões pela emissão de declaração que comprove a extinção da dívida relativa ao crédito habitação, ou seja, pela emissão do distrate. Em todo o caso, terá de contar com eventuais despesas de cancelamento e as comissões pela amortização antecipada.

Na amortização antecipada (parcial ou total), o banco pode cobrar, no máximo, 0,5% do capital reembolsado nos contratos de taxa variável e 2% nos de taxa fixa, acrescidos de Imposto do Selo de 4% sobre a comissão.

Exemplo: ao liquidar 100 000 € de capital em dívida num crédito a taxa variável, a comissão máxima é de 500 € (mais 20 € de selo). O contrato pode prever uma comissão inferior, por isso confirme o valor exato com o banco antes da escritura.

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Distrate de Hipoteca: outras situações em que é necessário

Para além da venda do imóvel e da amortização antecipada do crédito, o Distrate de Hipoteca também deve ser emitido quando:

• Pretende realizar uma transferência do crédito habitação para outra entidade bancária pois isso implica terminar o contrato em vigor e fazer um novo;
• O crédito é liquidado dentro do prazo estipulado no contrato e a casa fica paga.

E as mais-valias?

Se vender a casa por mais do que lhe custou, o ganho (mais-valia) pode ter de ser declarado no IRS. Há dois pontos ligados ao crédito:

• Pagar o crédito não reduz a mais-valia. Segundo a Autoridade Tributária, o dinheiro usado para liquidar o empréstimo e as despesas com o distrate são encargos do contrato de crédito e não da venda, por isso não se deduzem no cálculo;
• Pode ajudar na isenção. Se vendeu a sua habitação própria e permanente e reinveste o valor da venda noutra casa nas mesmas condições, só tem de reinvestir o que sobra depois de pagar o empréstimo que contraiu para comprar a casa vendida (desde que cumpra as restantes condições).

Veja como declarar as mais-valias no IRS e quem tem direito à isenção das mais-valias imobiliárias.

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