Se vai vender um imóvel, não se esqueça de pedir a declaração de existência (ou não) de dívidas ao condomínio.

Se está a vender ou a comprar uma fração autónoma em Portugal, é natural que se depare com a exigência de uma declaração de Não Dívida ao Condomínio antes da escritura. Este documento tornou-se obrigatório em 2022 e serve para provar eventuais encargos existentes sobre o imóvel.

O que é a Declaração de Não Dívida ao Condomínio?

A Declaração de Não Dívida ao Condomínio é um documento escrito, emitido pelo administrador do condomínio, que certifica se o condómino vendedor tem ou não encargos e dívidas em atraso relativos à fração que está a vender. Este dever resulta do artigo 1424.º-A do Código Civil, aditado pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, e aplica-se sempre que existe transmissão de uma fração autónoma integrada num regime de propriedade horizontal.

Na prática, este documento veio resolver alguns conflitos frequentes sobre a responsabilidade de eventuais dívidas no momento da venda do imóvel, protegendo assim o comprador. Antes mesmo de assinar a escritura, o comprador já é informado se vai herdar dívidas do anterior proprietário para com o condomínio. Também é um documento útil para o vendedor, que fica com a prova de que regularizou as suas responsabilidades no momento da venda.

O que deve constar na declaração?

Segundo o artigo 1424.º-A do Código Civil, a declaração deve identificar de forma clara os encargos de condomínio em vigor à data da sua emissão e, existindo, as dívidas relativas à fração. De forma resumida, o documento costuma incluir:

• Identificação da fração autónoma e do condómino vendedor;
• Valor da quota mensal ou periódica de condomínio em vigor;
• Existência (ou não) de dívidas vencidas, incluindo quotizações ordinárias e extraordinárias. Deve estar especificado a respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento;
• Data de emissão e assinatura do administrador.

Muitos administradores utilizam minutas próprias para simplificar este processo, mas o conteúdo mínimo exigido por lei deve estar sempre presente. Deixamos a seguir um exemplo que pode adaptar:

Assunto: Declaração para efeitos da alienação da fração autónoma designada pela letra “…”. correspondente ao …

Exmos. Senhores,

Para efeitos de alienação da fração autónoma designada pela letra “…”, correspondente ao … andar, do prédio sito na Rua …, em …, nos termos do art. 1424-A do código civil, declara-se o seguinte:

1. As quotas ordinárias desta fração, encontram-se todas pagas até ao (dia) de (mês) de (ano);

2. Na data de emissão desta declaração, não existem quaisquer dívidas ao condomínio, por parte da fração “…”;

3. Os encargos do condomínio da fração “…”, à data de emissão desta declaração são constituídos por quotas ordinárias, com pagamento mensal, cada uma, no valor de …€ (…euros), as quais se vencem no primeiro dia do mês a que digam respeito e que deverão ser pagas até ao dia 8 desse mesmo mês;

4. Encontra-se prevista, a necessidade de uma quota mensal extraordinária, aprovadas pela Assembleia Geral de … de … de …, no valor de …€, a serem pagas no decurso deste ano civil, para fazerem face a obras de conservação do ….

Por ser verdade,

…

Pode fazer o download em “Minuta da declaração do condomínio“.

Quem pede e quem emite a declaração?

É o condómino vendedor quem deve solicitar a declaração ao administrador do condomínio, seja este profissional ou um condómino eleito para o cargo. O administrador tem 10 dias para entregar essa declaração escrita, a contar a partir do momento do pedido. 

Quando é obrigatória a apresentação da declaração?

A declaração é exigida como documento instrutório sempre que a venda (ou outra forma de alienação, como doação) é feita por escritura pública ou por documento particular autenticado. Isto significa que o notário ou a entidade que celebra o ato deve verificar a existência deste documento antes de formalizar a transmissão.

Há, no entanto, uma exceção relevante: o comprador pode dispensar expressamente a apresentação da declaração. Nesse caso, assume a responsabilidade pelas eventuais dívidas de condomínio existentes até à data da transmissão. Esta é uma decisão que deve ser bem ponderada ppois transfere um risco financeiro que, de outra forma, ficaria com o vendedor.

Quem responde pelas dívidas do condomínio?

De acordo com a lei, as dívidas vencidas antes da transmissão são, em princípio, da responsabilidade do vendedor. Já os encargos vencidos depois da transmissão passam a ser da responsabilidade do novo proprietário. É precisamente para tornar esta fronteira clara, e evitar litígios, que a declaração se tornou um documento central no processo de compra e venda.

Antes desta obrigação legal, havia jurisprudência contraditória sobre quem devia pagar dívidas específicas, o que gerava insegurança para compradores e vendedores. A Lei n.º 8/2022 veio precisamente resolver esta ambiguidade, tornando a declaração parte obrigatória do processo.

O que fazer antes de vender a sua casa

Se está a preparar a venda de uma fração, o mais prático é pedir a declaração ao administrador com a devida antecedência relativamente à data da escritura. Confirme também se todas as quotas e eventuais contribuições extraordinárias estão pagas, para evitar surpresas de última hora que possam atrasar o negócio.

👉 Na venda de um imóvel, há outros documentos obrigatórios que devem ser apresentados pelo proprietário (vendedor). Saiba quais são em  “Documentos necessários para agilizar a venda de uma casa“.

_