Prazo para beneficir d Garantia Pública do Estado na compra de casa termina a 31 de dezembro de 2026.

A garantia pública na compra de casa está em vigor desde 2024 e faz parte de um conjunto de medidas destinadas a apoiar os jovens na compra da sua primeira habitação. Esta garantia permite aos jovens até 35 anos financiar a totalidade do valor da casa sem entrada inicial. Contudo, o prazo de aplicação desta medida termina a 31 de dezembro de 2026, salvo prorrogação por parte do Governo.

Se ainda quer aproveitar a garantia pública para comprar a sua primeira habitação, esta pode ser a sua última oportunidade. Neste artigo explicamos-lhe tudo o que precisa de saber sobre as regras e os requisitos a cumprir para usufruir da garantia pública.

O que é a Garantia Pública?

A garantia pública na compra de casa por jovens foi aprovada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho e devidamente regulamentada pela Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro. Na prática, a garantia pública permite que o Estado possa prestar garantia pessoal a instituições de crédito com vista à viabilização de concessão de crédito à habitação própria e permanente a jovens até aos 35 anos. 

👉 A garantia pública faz parte de um pacote mais amplo de medidas de apoio à compra de casa por jovens, onde se inclui também a isenção do IMT, Imposto do Selo e emolumentos. Conheça todas as medidas de apoio em “Comprar Casa: Quais as medidas de apoio em vigor em 2026?“.

Quais são as regras?

1) Quem pode beneficiar?

Para beneficiarem da garantia pública os jovens precisam de cumprir as seguintes condições:

• Ter entre 18 e 35 anos de idade (inclusive);
• Com domicílio fiscal em Portugal;
• Auferir rendimentos anuais que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (86.634 euros em 2026);
• Não ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional.
• Nunca ter usufruído desta garantia pública anteriormente.

2) Que casas estão abrangidas?

A garantia pública aplica-se apenas à compra da primeira habitação própria e permanente e o valor da transação não pode exceder os 450.000 euros.

Importa clarificar que ficam excluídos da garantia os contratos de crédito para construção ou para obras de primeira habitação própria permanente, bem como os contratos de locação financeira.

3) Como se aplica na prática?

Na prática, o Estado assume o papel de fiador junto do banco: garante até 15% do valor da transação do imóvel, o que permite às instituições de crédito financiar até 100% do valor de avaliação da casa, em vez do limite habitual de 90% aplicável à generalidade dos clientes, Isto significa que um jovem que compre casa através desta medida pode, na prática, dispensar a entrada inicial que normalmente seria exigida.

Assim que o crédito atingir os 85% do valor do imóvel pago pelo próprio comprador, a garantia do Estado deixa de ser necessária. Ou seja, a garantia não isenta o jovem de pagar o crédito, apenas evita que tenha de apresentar capital próprio equivalente aos 10% (ou mais) normalmente pedidos pelos bancos.

4) Quanto tempo dura a garantia?

A garantia pode ter uma duração máxima de 10 anos a contar da data da celebração do contrato. Contudo, pode terminar antes “se forem previamente cumpridas todas as obrigações do mutuário no âmbito do referido contrato de crédito”.

Se o jovem proceder ao reembolso parcial antecipado do financiamento, a garantia do Estado é reduzida proporcionalmente. Para além disso, a garantia também termina se a finalidade do crédito for alterada.

4) O que acontece em caso de incumprimento?

Se o jovem falhar com o pagamento do crédito habitação, o Estado assume o pagamento perante o banco. Sobre este ponto, a portaria clarifica que:

Cláusula 7.ª

Execução da Garantia

1 – Sem prejuízo do disposto no n.º 1 da cláusula 6.ª, a garantia pode ser acionada pelas instituições ocorrendo a mora no pagamento de uma ou mais prestações vencidas ou em caso de resolução do contrato ou de declaração de perda, pelos mutuários, do benefício do prazo, com o consequente vencimento antecipado da totalidade da dívida, nos termos legal e contratualmente previstos, renunciando o Estado, incondicional e irrevogavelmente, ao benefício do prazo e ao benefício da excussão prévia dos bens dos mutuários ou de garantes sempre que a garantia seja executada.

2 – Sem prejuízo do disposto nos n.^os 2 e 11 da cláusula 6.ª, sempre que a garantia for validamente acionada, o Estado, na qualidade de garante, fica obrigado a entregar à instituição o montante correspondente à percentagem garantida do capital então em dívida.

Assim, se o jovem falhar o pagamento de uma ou mais prestações do crédito, o banco pode acionar de imediato a garantia junto do Estado. Ou seja, não é necessário um longo histórico de incumprimento, basta a mora numa prestação. Neste cenário, o Estado paga ao banco o valor correspondente à percentagem garantida (até 15% do capital). Contudo, isto não é um perdão de dívida: o jovem continua a dever ao banco a parte não coberta e passa a dever ao Estado o valor que este pagou em seu nome. Se, mais tarde, houver recuperação de valores (por exemplo, através da venda do imóvel), esse dinheiro é entregue prioritariamente ao Estado.

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5) A garantia altera as habituais exigências dos bancos na concessão do crédito?

A garantia pública vem apenas “contornar” a medida macroprudencial do Banco de Portugal que determina que os bancos só devem financiar 90% do valor de aquisição ou avaliação (no caso de habitação própria e permanente). As restantes exigências, como a solvabilidade do cliente ou o prazo do crédito, por exemplo, mantêm-se inalteradas.

⚠️ Desde 1 de agosto de 2026 que estão em vigor novas regras relativas à taxa de esforço e aos prazos máximos do crédito habitação. Estas regras também se aplicam aos jovens até aos 35 anos e têm um impacto muito significativo na avaliação da solvabilidade. Saiba tudo em “Regras mais apertadas no Crédito Habitação a partir de agosto de 2026“.

6) Até quando se pode beneficiar da garantia pública?

A garantia pública estará em vigor até 31 de dezembro de 2026. Isto significa que só os contratos celebrados até essa data podem beneficiar da garantia.

Não deixe esta decisão para o final do ano!

O que conta para efeitos do prazo não é a data em que inicia o processo, nem a data do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV). O que conta é a data da escritura e do contrato de crédito definitivo. Entre a escolha da casa, a aprovação do crédito pelo banco, a avaliação do imóvel e a marcação da escritura, o processo pode demorar várias semanas, por vezes mais de dois meses. Por essa razão, não deixe tudo para o último mês pois arrisca-se a não conseguir celebrar o contrato a tempo.

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