Se o senhorio não comunicar o contrato de arrendamento, pode ser o inquilino a fazê-lo por sua iniciativa.

Durante muito tempo, o registo do contrato de arrendamento junto da Autoridade Tributária (AT) era uma responsabilidade exclusiva do senhorio. Sempre que este não cumpria essa obrigação, o inquilino ficava numa posição frágil perante o acesso aos seus direitos fiscais e sociais. Acontece que em 2025 essa situação foi alterada.

Desde agosto de 2025 que os inquilinos passaram a poder comunicar eles próprios o contrato às Finanças, através de um novo mecanismo designado Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS).

Comunicação do Contrato de Arrendamento pelos Inquilinos: O que mudou em 2025?

Em março de 2025 foi publicada a Portaria n.º 106/2025/1, de 13 de março, que veio finalmente regulamentar uma possibilidade que já constava da lei desde 2023, mas que ainda não tinha instruções práticas de aplicação.

Essa possibilidade surgiu com o Programa Mais Habitação, que alterou o Código do Imposto de Selo. Na Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, o artigo 30.º passou a prever, no n.º 4 do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, que:

“Caso os locadores ou sublocadores não comuniquem à Autoridade Tributária e Aduaneira os elementos previstos no n.º 1, os locatários e sublocatários podem fazê-lo, em declaração de modelo oficial, nos prazos e termos a regulamentar por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.”

Só com a Portaria n.º 106/2025/1 é que esta comunicação ganhou um procedimento concreto e regras definidas:

• A CLS tem natureza facultativa e serve para o inquilino ou subarrendatário comunicar o início, a alteração ou a cessação do contrato, sempre que o senhorio não o tenha feito dentro do prazo legal;
• Só pode ser apresentada exclusivamente por via eletrónica, através do Portal das Finanças, com autenticação do próprio inquilino;
• O inquilino tem de indicar o motivo da comunicação e anexar o contrato de arrendamento (ou subarrendamento), além dos documentos que comprovem os dados declarados;
• Se a comunicação está relacionada a uma alteração ou cessação de um contrato já existente, é necessário indicar o número de identificação do contrato registado no Portal das Finanças;
• Por cada contrato de arrendamento ou subarrendamento, respetivas alterações e cessação, bem como contrato promessa com a disponibilização do bem locado, deve ser apresentada uma CLS;
• Se houver erros ou omissões que impeçam o tratamento da comunicação, o inquilino é avisado no Portal das Finanças e pode corrigir a situação submetendo uma nova CLS.

⚠️ A obrigação inicial de comunicar o contrato continua a ser do senhorio, tal como está definido no artigo 60.º do Código do Imposto de Selo. A CLS existe apenas como mecanismo de salvaguarda para quando essa obrigação não é cumprida.

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Como comunicar o contrato: passo a passo

Para comunicar o contrato de arrendamento deve seguir estes passos no Portal das Finanças:

1. Aceda ao Portal das Finanças e autentique-se com o NIF e senha de acesso ou através da Chave Móvel Digital;
2. Na barra de pesquisa escreva algo como “Comunicação do Locatário ou Sublocatário“;
3. Entre as opções apresentadas no menu lateral, indique se pretende comunicar um contrato em vigor, uma alteração ou uma cessação;
4. Preencha os dados pedidos: identificação do imóvel, do senhorio, do inquilino, datas do contrato, tipo de contrato e valor da renda;
5. Se estiver a comunicar uma alteração ou cessação, indique o número de identificação do contrato já registado, caso exista;
6. Anexe o contrato de arrendamento ou subarrendamento, juntamente com os documentos que comprovem os dados que está a declarar;
7. Indique o motivo da comunicação, ou seja, o facto de o senhorio não ter cumprido a obrigação legal;
8. Submeta a comunicação e guarde o comprovativo.

Se o sistema detetar algum erro, omissão ou inexatidão é apresentada essa informação e o inquilino fica com a possibilidade de submeter uma nova CLS para corrigir a situação.

Quando é que os inquilinos podem comunicar o contrato?

O inquilino só pode avançar para a comunicação do contrato depois de terminar o prazo que a lei dá ao senhorio para cumprir essa obrigação. O senhorio tem até ao final do mês seguinte ao início, alteração ou cessação do contrato para o comunicar o contrato às Finanças.

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Qual o impacto desta alteração na lei para os inquilinos?

Nos casos em que o senhorio não respeita a obrigação de comunicar o contrato de arrendamento, os inquilinos ficam privados de alguns direitos fiscais e sociais. Sem o contrato de arrendamento devidamente registado nas Finanças, os inquilinos ficam impedidos de deduzir o valor das rendas no IRS, uma vez que a AT não tem forma de confirmar a despesa. Para além disso, também não podem aceder a alguns apoios, como é o caso do Apoio Extraordinário à Renda. Na atribuição desse apoio, o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) recorre aos dados que constam junto das Finanças. Acontece que, sem um contrato de arrendamento registado, os inquilinos ficam impedidos de beneficiar desse apoio.

A CLS vem, precisamente, colmatar estas lacunas, permitindo que o próprio inquilino assegure que o seu contrato fica devidamente registado nas Finanças.

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O conteúdo apresentado não substitui a necessidade de consultar entidades especializadas no assunto.