A partir de 1 de agosto entra em vigor a nova taxa de esforço no Crédito Habitação. Há mais novidades!

O Banco de Portugal reviu oficialmente a Recomendação Macroprudencial aplicável aos novos contratos de crédito a consumidores, incluindo crédito habitação. As novas regras começam a aplicar‑se às avaliações de solvabilidade feitas a partir de 1 de agosto de 2026. Entenda neste artigo o que vai mudar.

Porque é que as regras vão mudar no Crédito Habitação?

O Banco de Portugal, enquanto autoridade macroprudencial nacional, utiliza recomendações macroprudenciais para definir limites e critérios que os bancos devem seguir na concessão de crédito. O objetivo é reforçar a estabilidade financeira e evitar situações de sobre-endividamento das famílias.

A revisão de 2026 surge num contexto de anos de subida de juros, maior pressão sobre os orçamentos familiares e necessidade de garantir que quem assume crédito tem capacidade para suportar as prestações mesmo em cenários de stress (por exemplo: perda de rendimentos ou subida das taxas de juro). Na prática, estas orientações do Banco de Portugal condicionam de forma direta a forma como os bancos analisam o seu pedido de crédito habitação.

O que é a Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal?

A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 define um conjunto de limites e critérios que as instituições de crédito devem observar na análise de novos contratos de crédito a consumidores, incluindo crédito habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente e crédito ao consumo.

Entre os indicadores centrais estão o rácio LTV (loan‑to‑value), o DSTI (debt service‑to‑income), a maturidade (prazo) dos contratos e a exigência de pagamentos regulares de capital e juros. O Banco de Portugal explica que estes limites atuam de forma complementar: servem para identificar perfis de maior risco, reduzir a probabilidade de incumprimento e promover uma concessão de crédito responsável e sustentável.

O que muda na prática?

1) DSTI: a taxa de esforço passa a ser mais exigente

O DSTI (debt service‑to‑income) mede a relação entre o total das prestações mensais de crédito do cliente e o seu rendimento mensal líquido, isto é, a taxa de esforço. É um dos indicadores mais importantes para quem vai pedir crédito habitação, porque mostra se a prestação é suportável com o rendimento disponível da família e se há margem para lidar com imprevistos.

Com a nova recomendação, o Banco de Portugal reduz o limite geral do DSTI de 50% para 45%. Na prática, isto significa que, em regra, o total das prestações mensais associadas aos créditos não deve ultrapassar 45% do rendimento mensal líquido, já considerando certos pressupostos de avaliação definidos na recomendação (por exemplo, o impacto de futuras subidas de juros).

Exemplo simples da nova taxa de esforço:

Imagine um agregado familiar com rendimento mensal líquido de 2.000€.

• Com o limite antigo (50%), o conjunto das prestações não deveria ultrapassar 1.000€;
• Com o novo limite (45%), o teto recomendado baixa para 900€.

Este tipo de diferença pode ser suficiente para reduzir o montante de crédito que o banco está disponível para aprovar ou exigir uma entrada inicial superior.

2) Exceções ao limite da taxa de esforço: margem mais curta

Até agora, o Banco de Portugal permitia que uma parte dos contratos fugisse ao limite geral de DSTI, através de um regime de exceções que chegava, no total, a cerca de 15% do montante de crédito concedido.

Com a nova Recomendação Macroprudencial, esse regime é simplificado e fica mais restritivo. Assim, passa a existir uma única margem de exceções até 10% do montante total de créditos concedidos por cada instituição em cada semestre, aplicável a contratos com DSTI superior a 45%.

Em termos práticos, isto significa que, embora possam continuar a existir casos em que o banco aprova crédito a famílias com taxa de esforço acima dos 45%, essa realidade será menos frequente, pois só pode acontecer dentro deste limite global de 10%.

3) Novos prazos máximos do crédito habitação (maturidade)

A revisão da recomendação também altera e simplifica a forma como são definidos os prazos máximos dos contratos de crédito à habitação. Em vez de regras mais complexas baseadas na maturidade média, passam a existir dois limites diretos, associados à idade do mutuário:

• Para mutuários com idade ≤ 35 anos, o prazo máximo recomendado passa a ser de 40 anos.
• Para mutuários com idade > 35 anos, o prazo máximo recomendado passa a ser de 35 anos.

Para quem tem menos de 35 anos e está na fase inicial da vida profissional, este aumento do prazo máximo para 40 anos pode ajudar a tornar a prestação mensal mais acessível, ainda que implique um compromisso financeiro mais longo e, regra geral, maior custo total de juros ao longo da vida do empréstimo.

4) Imóveis da banca perdem regime especial de financiamento a 100%

Até agora, existia uma excepção específica dentro do limite geral de LTV de 90%: os imóveis detidos pelas próprias instituições de crédito podiam ser financiados até 100% do valor do imóvel, sem sujeição ao limite geral aplicável aos restantes imóveis. Tratam-se de imóveis que os bancos receberam através de insolvências, execuções hipotecárias ou dação em pagamento. Esta excepção tinha origem num contexto de elevados níveis de crédito não produtivo (malparado), em que se pretendia facilitar aos bancos a venda mais rápida deste tipo de património imobiliário acumulado.

Agora, o Banco de Portugal elimina este regime especial, justificando a alteração com o facto de o contexto que motivou a excepção já não se verificar da mesma forma e com o objetivo de simplificar e uniformizar as regras de LTV para todos os imóveis, independentemente de pertencerem ou não a um banco.

Na prática, isto significa que o crédito para a aquisição de imóveis da banca passa a seguir o mesmo limite geral de LTV de 90% que se aplica a qualquer outro imóvel.

Que contratos são abrangidos por estas alterações e a partir de quando?

Um ponto central do comunicado do Banco de Portugal é a data de aplicação das novas regras. O supervisor esclarece que as alterações constantes da nova Recomendação Macroprudencial se aplicam aos contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorre a partir de 1 de agosto de 2026.

Isto significa que:

• Se o banco avalia a sua solvabilidade (rendimento, estabilidade profissional, encargos, etc.) a partir de 1 de agosto de 2026, já deverá seguir estes novos limites de DSTI, maturidade e LTV;
• Processos anteriores, em princípio, são analisados com base nas regras e recomendações que estavam em vigor à data da avaliação de crédito, embora possa haver diferenças consoante as políticas internas de cada banco.

Como pode preparar melhor o seu pedido de crédito habitação?

Perante as novas regras, torna-se ainda mais relevante preparar com antecedência o pedido de crédito habitação:

• Calcule a taxa de esforço antes de falar com o banco: some todas as prestações de crédito que tem (incluindo cartões e outros financiamentos) e divida pelo seu rendimento líquido mensal. O objetivo será aproximar‑se de um valor abaixo dos 45%, idealmente com alguma folga. Para ser mais fácil, utilize a Calculadora de Taxa de Esforço.
• Reveja os créditos existentes: em alguns casos, pode ser vantajoso amortizar ou consolidar certos créditos de consumo para reduzir o DSTI antes de pedir o crédito habitação:
• Prepare uma entrada inicial realista: quanto menor for o LTV, maior a probabilidade de o crédito ser aprovado e mais sólida será a sua posição perante o banco. Uma entrada inicial mais elevada reduz o risco para o banco e pode melhorar a análise do seu processo;
• Analise prazo, idade e estabilidade profissional: se tiver menos de 35 anos, o novo limite de 40 anos é uma oportunidade para conseguir uma prestação mais baixa, mas deve ponderar o impacto a longo prazo na sua vida financeira. A estabilidade do vínculo laboral continua a ser um fator central na análise de solvabilidade;
• Considere pedir ajuda especializada: dado que os critérios se tornam mais exigentes, o acompanhamento por um intermediário de crédito ou consultor financeiro pode ajudá‑lo a simular cenários, preparar documentação e comparar propostas de forma mais eficiente.

  Se precisar de ajuda de um intermediário de crédito, preencha este formulário (sem custos nem compromisso associados). Trabalhamos com uma rede de parceiros de confiança com a experiência necessária para analisarem o seu caso e encontrarem a proposta de Crédito Habitação mais adequada.

Quer entender mlehor o impacto das novas regras? Não deixe de assistir à nossa conversa sobre as novas regras com o Edilberto Costa, intermediário de crédito com mais de 100 milhões de euros em crédito contratado.

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O conteúdo apresentado não substitui a necessidade de consultar entidades especializadas no assunto.