O Governo já publicou a portaria que estabelece as regras da garantia pública na compra da primeira habitação por jovens até aos 35 anos.
A garantia pública na compra de casa por jovens consta do Decreto-Lei n.º 44/2024, publicado a 10 de julho, que “estabelece as condições em que o Estado pode prestar garantia pessoal a instituições de crédito com vista à viabilização de concessão de crédito à habitação própria e permanente a jovens até aos 35 anos”. Nesse decreto-lei ficou definido que a garantia pública só entraria oficialmente em vigor quando fosse aprovada e publicada a regulamentação necessária. Essa regulamentação já foi publicada e consta da Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro.
Garantia Pública para jovens até aos 35 anos – Quais são as regras?
De acordo com o estabelecido no Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, e com a regulamentação agora divulgada na Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro, estas são as regras da garantia pública:
1) Que requisitos é necessário cumprir?
Para beneficiarem da garantia pública os jovens precisam de cumprir as seguintes condições:
- Ter entre 18 e 35 anos de idade (inclusive);
- Com domicílio fiscal em Portugal;
- Auferir rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (81 199 euros brutos anuais em 2024);
- Não ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional.
- Nunca ter usufruído desta garantia pública.
Para além disso, a garantia só se aplica a imóveis para habitação própria e permanente cujo o valor da transação não exceda os 450 000 euros e quando se trate da “primeira aquisição de habitação própria e permanente”.
Importa clarificar que ficam excluídos da garantia os “contratos de crédito para construção ou para obras de primeira habitação própria permanente, bem como os contratos de locação financeira”.
2) Como se aplica na prática a garantia pública?
O Estado concede uma garantia pessoal aos bancos com o objetivo de facilitar o acesso e a aprovação do crédito habitação. Isto significa que o Estado passa a ser um fiador dos jovens, permitindo-lhes aceder ao crédito mesmo quando não têm capital inicial para a entrada (que habitualmente é de 10%, no mínimo). Essa garantia não pode ultrapassar 15% “do capital do financiamento em dívida inicialmente contratado”.
3) Quando termina a garantia?
A garantia terá uma duração máxima de 10 anos a contar da data da celebração do contrato. Contudo, pode terminar antes “se forem previamente cumpridas todas as obrigações do mutuário no âmbito do referido contrato de crédito”.
A nova portaria vem ainda clarificar um ponto importante: “no caso de o mutuário proceder ao reembolso parcial antecipado do financiamento, a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente”.
A garantia também termina se “ocorrer a alteração da finalidade do crédito”.
4) O que acontece em caso de incumprimento?
Se o jovem falhar com o pagamento do crédito habitação, o Estado assume o pagamento perante o banco. Sobre este ponto, a portaria clarifica que:
Cláusula 7.ª
Execução da Garantia
1 – Sem prejuízo do disposto no n.º 1 da cláusula 6.ª, a garantia pode ser acionada pelas instituições ocorrendo a mora no pagamento de uma ou mais prestações vencidas ou em caso de resolução do contrato ou de declaração de perda, pelos mutuários, do benefício do prazo, com o consequente vencimento antecipado da totalidade da dívida, nos termos legal e contratualmente previstos, renunciando o Estado, incondicional e irrevogavelmente, ao benefício do prazo e ao benefício da excussão prévia dos bens dos mutuários ou de garantes sempre que a garantia seja executada.
2 – Sem prejuízo do disposto nos n.os 2 e 11 da cláusula 6.ª, sempre que a garantia for validamente acionada, o Estado, na qualidade de garante, fica obrigado a entregar à instituição o montante correspondente à percentagem garantida do capital então em dívida.
5) A garantia altera as habituais exigências dos bancos na concessão do crédito?
A garantia pública vem apenas “contornar” a medida macroprudencial do Banco de Portugal que determina que os bancos só devem financiar 90% do valor de aquisição ou avaliação (no caso de habitação própria e permanente). As restantes exigências, como a solvabilidade do cliente ou o prazo do crédito, por exemplo, mantêm-se inalteradas.
7) Com a publicação da portaria já é possível beneficiar da garantia?
Não. Importa explicar que esta garantia é prestada através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF) às instituições de crédito mediante um protocolo. A portaria determina que as instituições de crédito podem aderir a esse protocolo no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor da portaria (28 de setembro, um dia após a publicação). Para além disso, depois de aderirem, as instituições de crédito têm mais 60 dias para implementarem os procedimentos impostos no protocolo.
Assim sendo, à data de hoje, ainda não é possível beneficiar da garantia. A partir da agora dependerá da celeridade das instituições de crédito na adesão ao protocolo e na posterior implementação.
6) Até quando se pode beneficiar da garantia pública?
A garantia pública estará em vigor até 31 de dezembro de 2026. Isto significa que só os contratos celebrados até essa data podem beneficiar da garantia.
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