Quando se pede um empréstimo, uma das garantias solicitadas pelo banco pode ser a hipoteca da casa comprada. Nesse caso falamos de hipoteca voluntária.
Quando um cliente recorre a um empréstimo, a instituição bancária pode exigir algumas garantias para precaver situações de incumprimento no pagamento. Entre essas garantias pode estar a hipoteca da casa ou de um bem equiparado. Nesta situação, trata-se de uma hipoteca voluntária, o tipo de hipoteca mais comum em Portugal. Contudo, noutros casos mais complexos pode aplicar-se a hipoteca legal ou judicial.
Mas o que significa exatamente estes conceitos na prática? O que acontece se não conseguir pagar o crédito? O que diferencia a hipoteca legal e a judicial? Descubra a respostas neste artigo.
O que é a Hipoteca Voluntária?
A hipoteca voluntária resulta de um acordo prévio entre o devedor (cliente) e o credor (banco), formalizado no momento da celebração do contrato de crédito. Ou seja, é o cliente que, voluntariamente, aceita colocar um bem como garantia do empréstimo. Este acordo fica expresso num documento legal onde são clarificadas as garantias do credor caso o devedor entre em incumprimento.
Num crédito de valor elevado, como é o caso do crédito habitação, é prática a instituição bancária solicitar a hipoteca sobre o próprio imóvel (imóvel adquirido, construído ou objeto de obras financiadas pelo empréstimo). Contudo, a hipoteca também pode recair sobre outro bem de valor equivalente pertencente ao devedor ou a terceiros, como um familiar.
Embora esta hipoteca seja mais comum no crédito habitação, também pode ser aplicada no crédito automóvel.
Como funciona na prática?
Para que a hipoteca voluntária seja válida e produza efeitos legais, tem de ser registada. O registo é obrigatório e varia consoante o tipo de bem:
- Imóvel (crédito habitação): registo na Conservatória do Registo Predial
- Veículo (crédito automóvel): registo na Conservatória do Registo Automóvel
Com esta hipoteca registada, o banco garante a prioridade no reembolso face outros credores que possam surgir, exceto nos casos em que existam privilégios creditórios especiais, direito de retenção ou prioridade de registo anterior
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O que acontece em caso de incumprimento?
Quando o cliente entra em incumprimento, ou seja, deixa de pagar as prestações do crédito, fica sujeito a consequências muito sérias:
- O banco pode instaurar um processo executivo para recuperar o valor em dívida;
- O imóvel hipotecado pode ser colocado em venda judicial para cobrir o valor da dívida;
- Se o valor obtido com a venda não for suficiente para cobrir a dívida, o cliente continua com a dívida remanescente. Se necessário, terá de pedir a insolvência pessoal.
⚠️ Atenção: antes de chegar a esta situação, o banco é obrigado por lei a acionar dois mecanismos de proteção ao cliente:
- PARI (Plano de Acompanhamento Regular de Imparidades): é aplicado de forma preventiva, ainda antes de existir incumprimento no pagamento das prestações;
- PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento): aplicável para situações em que já existe incumprimento efetivo (ou seja, quando deixou de pagar uma ou mais prestações).
Entenda como funcionam estes dois mecanismos em PARI e PERSI: Como funcionam os instrumentos de proteção do cliente?. Se já começa a ter dificuldades para pagar as prestações, procure o banco o mais cedo possível.
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Hipoteca Voluntária vs. Legal vs. Judicial
Existem três tipos de hipoteca em Portugal. A tabela abaixo resume as diferenças principais:
| Tipo de Hipoteca | Como surge | Quem aplica | Exemplos |
|---|---|---|---|
| Voluntária | Acordo entre as partes | Banco / credor privado | Crédito habitação, crédito automóvel |
| Legal | Diretamente da lei, sem necessidade de acordo | Estado, autarquias, entidades públicas | Dívidas fiscais, contribuições à Segurança Social |
| Judicial | Sentença do tribunal | Tribunal | Processos de insolvência, execuções judiciais |
De uma forma prática, a hipoteca legal resultada diretamente da lei, ou seja, não importa a vontade das partes envolvidas. Acontece nos casos em que o credor não consegue obter facilmente o consentimento do devedor para uma hipoteca voluntária (o devedor não tem outra forma de saldar a dívida). Aplica-se a favor do Estado, de autarquias locais ou de outras entidades públicas.
Já a hipoteca judicial resulta de uma sentença em tribunal, ou seja, o credor obtém a sentença contra o devedor através de um processo judicial que determina que o devedor deve pagar a dívida através da hipoteca sobre os seus bens. Aplica-se essencialmente nos casos de insolvência.
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É possível cancelar a hipoteca?
Quando terminar de pagar o crédito, tem o direito de cancelar o registo de hipoteca. O cancelamento não é automático e tem de ser feito pelo próprio cliente junto da Conservatória do Registo Predial. O banco emite uma declaração de distrate (extinção da hipoteca) que deverá apresentar para formalizar o levantamento da hipoteca.
O que deve saber antes de hipotecar o seu imóvel
Antes de assinar o contrato de crédito com hipoteca, tenha a atenção os seguintes pontos enumerados pelo Banco de Portugal:
- A avaliação deve ser efetuada por perito avaliador independente, registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM);
- O banco tem de disponibilizar o relatório de avaliação no prazo de 10 dias após o receber;
- O cliente pode apresentar uma segunda avaliação se discordar dos resultados, mas terá de suportar os custos associados;
- Se for feita uma reavaliação por iniciativa do banco, não pode ser cobrado qualquer valor ao cliente;
- O cliente pode apresentar um relatório de avaliação obtido noutro banco, desde que tenha sido emitido há menos de 6 meses.
A hipoteca voluntária é uma garantia habitual no crédito habitação que protege o banco em caso de incumprimento. Para o cliente, significa que o imóvel fica como garantia até ao fim do empréstimo e que, em caso de incumprimento, o bem pode ser executado judicialmente. Conhecer bem este mecanismo ajuda-o a tomar decisões mais informadas e a agir rapidamente caso surjam problemas no pagamento das prestações.
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