Mais-valias na Venda de Casa- Como declarar no IRS?

Se vendeu uma casa, tem de o declarar no IRS no ano seguinte para que se apurem as mais-valias.

Quando ocorre a venda de uma casa é necessário considerar as mais-valias dessa transação. De uma forma simples, as mais-valias são o lucro obtido com a venda dessa casa. Esse lucro é tributável e deve ser incluído na declaração de IRS. Depois, cabe à Autoridade Tributária (AT) apurar a mais-valia e o respetivo imposto a pagar.

Mais-valias na venda de casa – Como declarar no IRS?

Em primeiro lugar, importa esclarecer que a venda de qualquer imóvel deve ser sempre declarada no IRS, mesmo que não haja lugar ao pagamento de imposto. Por isso, se vendeu uma casa em 2024, então deve declará-la no IRS a entregar este ano, em 2025. Contudo, a venda de casa só implica o pagamento de IRS se forem apuradas mais-valias.

Como preencher a declaração de IRS?

Para declarar mais ou menos-valias no IRS deverá preencher o anexo G ou G1 da declaração Modelo 3:

Deve saber que:

• Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código do IRS – CIRS), então a mais-valia não está sujeita a imposto e deve apenas preencher o quadro 5 do anexo G1 para declarar estes rendimentos;
• Se a data de aquisição da casa vendida for posterior a 1 de janeiro de 1989, então deve preencher o quadro 4 do anexo G.

Para além destas duas situações, pode ser necessário que preencha os dois anexos (G e G1). Isto acontece nos casos em que se adquiriu a casa em parcelas, como pode acontecer numa herança. Por isso, se uma parte da casa foi adquirida antes de 1989 e a outra depois, então nesse caso pode ter que preencher os dois anexos.

Tenha em atenção que pode ainda apresentar despesas para abater às mais-valias. No campo “Despesas e encargos” pode indicar os encargos que teve com a aquisição e venda da casa, como por exemplo: Certificado Energético, comissão paga à imobiliária, entre outras. Também pode apresentar os encargos com a valorização da casa, como é o caso das obras da manutenção ou instalação de um sistema de aquecimento (desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos). Contudo, não se esqueça de guardar as faturas destas despesas.

Se tiver dúvidas no preenchimento destes anexos, aconselhamos que consulte o tutorial de preenchimento do IRS da DECO ou o Guia Essencial “Preenchimento da Declaração Modelo 3 do IRS da Ordem dos Contabilistas.

Qual é a percentagem que é tributada?

Na maioria das situações, aplica-se uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. Por exemplo, se as mais-valias forem de 20 mil euros, só serão tributados 10 mil euros.

Importa saber que as mais-valias são englobadas com os restantes rendimentos (por exemplo, o seu salário) e não é possível tributar as mais-valias isoladamente.

Quando há isenção de mais-valias?

Há situações em que as mais-valias resultantes da venda de um imóvel estão excluídas de tributação, ou seja, isentas:

• Aquisições anteriores a 1989: as mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o CIRS, não estão sujeitas a imposto;
• Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos: a isenção aplica-se se estes contribuintes reinvestirem o valor da venda do imóvel. Esse reinvestimento pode ser relativo à “aquisição do contrato de seguro financeiro do ramo vida, a adesão individual a um fundo de pensões aberto ou a contribuição para o regime público de capitalização” (artigo 10.º do CIRS);
• Reinvestir numa habitação própria e permanente: aplica-se a isenção se se reinvestir o lucro obtido “na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino”, ou seja, para habitação própria e permanente. A nova aquisição deve ocorrer “entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização” da venda (artigo 10.º do CIRS);
• Venda de imóveis ao Estado: aplica-se nas vendas de imóveis ao Estado, Regiões Autónomas, entidades públicas empresariais na área da Habitação e aos Municípios (artigo 71.º-A da Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro).

Para as situações referidas há mais regras que deve conhecer. Aconselhamos que consulte “Isenção das mais-valias imobiliárias: quem tem direito?“.

Tenha em atenção que, mesmo no caso das isenções, continua a ser necessário declarar a venda no IRS.

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Leia também: Despesas com Habitação no IRS – O que é possível deduzir?

Como se calculam as mais-valias?

O cálculo das mais-valias segue a seguinte fórmula:

Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Encargos com valorização

Mas vejamos na prática como se realiza este cálculo. Deixamos aqui um exemplo:

Valor de aquisição: 150 000 euros
Ano de aquisição: 2017
Valor de venda: 320 000 euros
Ano de venda: 2024
Encargos com aquisição, venda ou valorização: 20 000 euros
Mais-valias: 320 000 euros – (150 000 euros x 1,15*) – 20 000 euros = 127 500 euros

Nota importante: foi aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda de 2017 (ano de aquisição do imóvel vendido). Pode consultar aqui a informação sobre os coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados durante o ano de 2024.
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Leia também: Vender a casa com Crédito Habitação por pagar – O que fazer?

IRS – Tudo o que deve saber antes de entregar a declaração

Para ajudar os contribuintes no preenchimento e nas várias dúvidas relacionadas ao IRS, temos disponibilizado semanalmente artigos sobre vários temas:

• IRS: 6 erros a evitar na entrega da declaração
• IRS Automático: quem está abrangido e como funciona?
• IRS – Entrega da declaração automática na app “IRS 2024”
• Já entregou o seu IRS? Saiba quais são os anexos que deve preencher
• Anexo SS do IRS – Quem deve preencher?
• IRS Jovem – Como preencher a declaração de IRS?
• IRS – Deixou despesas por validar no e-fatura? Saiba o que fazer!
• Consignar IRS – Estas são as entidades às quais pode consignar 1%
• Simulador de IRS 2024 (Gratuito)
• Quais são os rendimentos isentos de IRS?
• Isenção IRS – Que contribuintes não precisam de entregar IRS?
• IRS e Subsídio de Desemprego: é necessário declarar este apoio?
• Despesas com Habitação no IRS – O que pode deduzir?
• IRS – É possível deduzir os juros do Crédito Habitação?
• Despesas de Educação no IRS – O que pode deduzir?
• Despesas de Saúde no IRS – O que pode deduzir?
• Despesas com animais no IRS – O que pode deduzir?
• IRS e Seguros – Quais são as deduções fiscais?
• IRS – Devo guardar as faturas das despesas declaradas?
• IRS – Como pedir para pagar em prestações?

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