Vendeu uma casa? Saiba como declarar as mais-valias no IRS, quais as despesas dedutíveis e quando se aplica a isenção.

Se vendeu uma casa, é necessário declarar essa transação no IRS relativo ao ano em que a venda ocorrreu. Ou seja, se vendou uma casa em 2025, precisa de declarar as mais-valias no IRS de 2025, que é entregue em 2026. Esta é uma obrigação legal e a omissão pode resultar em coimas significativas, mesmo que não haja lugar ao pagamento de qualquer imposto.

O que são as mais-valias na venda de uma casa?

As mais-valias são o lucro obtido com a venda da casa: a diferença positiva entre o valor de venda e o valor pelo qual adquiriu o imóvel, corrigida por alguns fatores. Se não houver lucro, fala-se em menos-valias, que também devem ser declaradas no IRS.

Como preencher a declaração de IRS?

Para declarar mais ou menos-valias no IRS deverá preencher o anexo G ou G1 da declaração Modelo 3:

Deve saber que:

• Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código do IRS – CIRS), então a mais-valia não está sujeita a imposto e deve apenas preencher o quadro 5 do anexo G1 para declarar estes rendimentos;
• Se a data de aquisição da casa vendida for posterior a 1 de janeiro de 1989, então deve preencher o quadro 4 do anexo G.

Para além destas duas situações, pode ser necessário que preencha os dois anexos (G e G1). Isto acontece nos casos em que se adquiriu a casa em parcelas, como pode acontecer numa herança. Por isso, se uma parte da casa foi adquirida antes de 1989 e a outra depois, então nesse caso pode ter que preencher os dois anexos.

Despesas e Encargos Dedutíveis

Pode apresentar despesas para abater às mais-valias. No campo “Despesas e encargos” pode indicar os encargos que teve com a aquisição e venda da casa, como por exemplo: Certificado Energético, comissão paga à imobiliária, entre outras.

Também pode apresentar os encargos com a valorização da casa, como é o caso das obras da manutenção ou instalação de um sistema de aquecimento (desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos). Contudo, não se esqueça de guardar as faturas destas despesas.

Se tiver dúvidas no preenchimento destes anexos, aconselhamos que consulte o tutorial de preenchimento do IRS da DECO ou o Guia Essencial “Preenchimento da Declaração Modelo 3 do IRS da Ordem dos Contabilistas.

Qual é a percentagem que é tributada?

Na maioria das situações, o IRS incide apenas sobre 50% do valor das mais-valias apuradas (n.º 2 do artigo 43.º do CIRS). Importa saber que as mais-valias são englobadas com os restantes rendimentos (por exemplo, o seu salário) e não é possível tributar as mais-valias isoladamente.

Há uma exceção: se o imóvel beneficiou de apoios públicos não reembolsáveis superiores a 30% do VPT e for vendido antes de dez anos, o IRS incide sobre 100% das mais-valias [alínea a) do n.º 2 do artigo 43.º do CIRS].

Como se calculam as mais-valias?

A fórmula de cálculo prevista no CIRS é a seguinte:

Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Encargos com valorização

O coeficiente de desvalorização da moeda só se aplica se o imóvel foi detido por mais de 24 meses. Este coeficiente é publicado anualmente por portaria da Autoridade Tributária e serve para atualizar o valor de aquisição tendo em conta a inflação. De forma simples, quanto mais antigo o imóvel, maior o coeficiente e menor a mais-valia tributável.

Mas vejamos na prática como se realiza este cálculo:

Exemplo do cálculo das mais-valias

Valor de aquisição: 150 000 euros
Ano de aquisição: 2017
Valor de venda: 320 000 euros
Ano de venda: 2024
Encargos com aquisição, venda ou valorização: 20 000 euros
Mais-valias: 320 000 euros – (150 000 euros x 1,15*) – 20 000 euros = 127 500 euros

⚠️ Nota importante: foi aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda de 2017 (ano de aquisição do imóvel vendido). Pode consultar aqui a informação sobre os coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados durante o ano de 2025.

Quando há isenção de mais-valias?

Há situações em que as mais-valias resultantes da venda de um imóvel estão excluídas de tributação, ou seja, isentas:

1) Aquisições anteriores a 1989

As mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o CIRS, não estão sujeitas a imposto.

2) Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos

Os contribuintes reformados ou com mais de 65 anos à data da venda da casa, podem ficar isentos se reinvestirem o valor da venda em “contrato de seguro financeiro do ramo vida, a adesão individual a um fundo de pensões aberto ou a contribuição para o regime público de capitalização” (artigo 10.º do CIRS).

3) Reinvestimento numa Habitação Própria e Permanente (HPP)

Se vender a sua Habitação Própria Permanente (HPP) e reinvestir o valor obtido na compra de outra HPP, pode beneficiar da isenção das mais-valias (artigo 10.º do CIRS). Contudo, é preciso cumprir estas condições:

• A casa vendida tem de ter sido a sua HPP durante pelo menos 12 meses antes da venda (este prazo foi reduzido de 24 para 12 meses em 2024), comprovado pelo domicílio fiscal nas Finanças;
• O reinvestimento deve acontecer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda
• A nova casa tem de ter a mesma finalidade, ou seja, ser destinada a HPP;
• O valor a reinvestir é o valor total da venda (deduzido do capital em dívida ao banco), e não apenas o valor da mais-valia. Se reinvestir apenas parte do valor, a isenção é proporcional

4) Venda de imóveis ao Estado

Aplica-se nas vendas de imóveis ao Estado, Regiões Autónomas, entidades públicas empresariais na área da Habitação e aos Municípios (artigo 71.º-A da Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro).

5) Novidade 2026: Reinvestimento em arrendamento com rendas moderadas

Está prevista a isenção de mais-valias quando o valor da venda é reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas. O reinvestimento deve ocorrer até 24 meses antes ou 36 meses após a venda, e o imóvel tem de ser efetivamente arrendado. Esta isenção resulta do Pacote Fiscal para a Habitação e ainda não é aplicada ao IRS 2025, a entregar em 2026.

Para as situações referidas há mais regras que deve conhecer. Aconselhamos que consulte “Isenção das Mais-Valias Imobiliárias: quem tem direito?“.

⚠️ Mesmo em caso de isenção, a venda tem sempre de ser declarada no IRS.

Como declarar a intenção de reinvestimento?

Se vendeu a sua HPP e pretende reinvestir o valor noutra HPP, deve declarar essa intenção no Quadro 5A do Anexo G.  Se o reinvestimento ocorrer nos anos seguintes à venda, deve indicá-lo no IRS do ano em que acontecer, voltando a preencher o Quadro 5A.

Entrega da declaração de IRS em 2026

O período de entrega da declaração de IRS decorre entre o dia 1 de abril e 30 de junho de 2026, conforme definido no Calendário de IRS. Para ajudar os contribuintes no preenchimento e nas várias dúvidas relacionadas ao IRS, temos disponibilizado semanalmente artigos sobre vários temas:

• IRS: 6 erros a evitar na entrega da declaração
• IRS Automático: quem está abrangido e como funciona?
• IRS: Entrega da declaração automática através da app “IRS 2025”
• Com dúvidas a preencher o IRS? Consulte o guia da Ordem dos Contabilistas
• Já entregou o seu IRS? Saiba quais são os anexos que deve preencher
• Anexo SS do IRS: Quem deve preencher em 2026?
• Isenção IRS: Quem não precisa de entregar a declaração?
• Quais são os rendimentos isentos de IRS?
• IRS e Subsídio de Desemprego: é necessário declarar este apoio?
• IRS: Estas são as entidades às quais pode consignar 1%
• Despesas com Seguros no IRS: Quais se pode deduzir? Quanto se poupa?
• Despesas de Saúde no IRS: o que pode deduzir?
• Despesas de Educação no IRS: o que pode deduzir?
• Despesas com animais no IRS: o que pode deduzir?
• Despesas com Habitação no IRS: O que é possível deduzir?
• Juros do Crédito Habitação no IRS: Quem pode deduzir?
• IRS em Casal: Tributação Conjunta ou Separada — Qual Compensa Mais?
• IRS Jovem: Regras, limites e como garantir a isenção no IRS
• IRS Jovem: Como preencher a declaração de IRS com este benefício fiscal?
• IRS: Devo guardar as faturas das despesas declaradas? Até quando?
• IRS: Como pedir para pagar em prestações?
• Desconto Municipal no IRS: saiba se o seu município devolve parte do imposto

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