IMT: Quem tem direito à isenção deste imposto em 2025?

O IMT é uma das despesas mais significativas na compra de casa. Contudo, há situações em é possível beneficiar da isenção deste imposto.

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é um imposto aplicado no momento da compra de uma casa. Na verdade, é o imposto mais dispendioso quando ocorre a transmissão financeira da compra e venda de um imóvel. Apesar do pagamento do IMT ser obrigatório, existem algumas situações nas quais os contribuintes ficam isentos deste pagamento.

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) – Quando se aplica e como se calcula?

O IMT é um imposto pago ao Estado quando ocorre a transmissão financeira de compra e venda de um imóvel. O IMT incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) ou sobre valor de aquisição de escritura do imóvel, sendo considerado no cálculo o mais elevado destes dois. Para além disso, deverá ainda ser subtraída uma parcela correspondente à taxa a aplicar (a parcela a abater corresponde a um “desconto”. A taxa a aplicar pode variar consoante estes três critérios: o tipo (urbano ou rústico), a localização (Continente ou Regiões Autónomas) e a sua finalidade (Habitação Própria Permanente ou Secundária).

A fórmula usada é a seguinte:

IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

Pode consultar as taxas a aplicar e a parcela a abater nas tabelas de IMT em vigor em 2025.

Para calcular o valor do IMT, pode utilizar o simulador disponível no portal dos Notários Portugueses.

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Leia também: Comprar Casa – Quais são os impostos a pagar?

Em que situações é possível ter isenção de IMT?

Segundo o Código do IMT (CIMT) e o Código do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), enumeramos a seguir as principais situações onde se pode aplicar a isenção do IMT. Importa referir que não há mais situações específicas contempladas na lei e que, para a isenção ser aplicada, é necessário cumprir alguns requisitos.

1) Imóveis destinados exclusivamente a habitação até 104 261 euros

São isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda o valor máximo do primeiro escalão das taxas de IMT. Em 2025, o primeiro escalão é de 104 261 euros. Nos Açores e na Madeira, o limite é 130 326 euros.

Pode consultar mais detalhes desta isenção no Artigo 9.º do CIMT.

2) Jovens até aos 35 anos que comprem a sua primeira habitação

Desde 2024 que os  jovens até aos 35 anos que comprem a sua primeira habitação podem beneficiar da isenção do IMT. Para tal, devem cumprir todas as seguintes condições:

• Ter idade igual ou inferior a 35 anos à data da escritura;
• Não ser considerado dependente para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS;
• Não ser proprietário de outro imóvel;
• O imóvel a comprar deve:
  • Ter um valor até ao 4º escalão de IMT (324 058 euros em 2025);
  • Ser primeira habitação própria e permanente

Para entender melhor como funciona esta isenção, aconselhamos que consulte o artigo “Isenção de IMT e IS para jovens até aos 35 – Perguntas e Respostas“.

3) Imóveis adquiridos por instituições de crédito

Aplica-se na aquisição de imóveis detidos por instituições de crédito devido a processos de execução, falência ou de insolvência.

Consulte mais detalhes desta isenção no Artigo 8.º do CIMT.

4) Imóveis ou frações para obras de reabilitação

Também ficam isentos de IMT os “prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana” que seja alvo de intervenções de reabilitação, tal como se pode ler no Artigo 45.º do EBF. Contudo, apenas é válido “desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição”.

5) Aquisição de prédios para revenda

O código do IMT tem prevista a aplicação de uma isenção para as situações em que os sujeitos passivos pretendam adquirir imóveis para revenda e cumpram todos os requisitos exigidos, como é o caso de estarem inscritos na prática da atividade de compra e venda de imóveis e respetiva revenda.

Consulte mais detalhes desta isenção no Artigo 7.º do CIMT.

6) Prédios urbanos destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento

De acordo com o Artigo 45.º-A do EBF, também há isenção de IMT:

• Nas aquisições de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais em que “pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, sejam afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento”;
• Aos prédios urbanos ou frações autónomas adquiridos, reabilitados ou construídos para afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento.

7) Cooperação e reestruturação de empresas

Segundo o Artigo 60.º do EBF, o membro do Governo responsável pela área das Finanças pode conceder isenção de IMT às operações de cooperação e reestruturação de empresas, tais como fusões e cisões, mediante solicitação dos interessados.

8) Atividade Silvícola

Ficam isentas de IMT “as aquisições onerosas de prédios ou parte de prédios rústicos que correspondam a áreas florestais abrangidas por zona de intervenção florestal (ZIF)”, tal como se pode ler no Artigo 59.º-D do EBF.

9) Aquisições por instituições particulares de solidariedade social, pessoas coletivas religiosas, entre outras

De acordo com o Artigo 6º do CIMT, também ficam isentas deste imposto:

Artigo 6º
Isenções

Ficam isentos de IMT:

• a) O Estado, as Regiões Autónomas, as autarquias locais e as associações e federações de municípios de direito público, bem como quaisquer dos seus serviços, estabelecimentos e organismos, ainda que personalizados, compreendidos os institutos públicos, que não tenham carácter empresarial;
• b) Os Estados estrangeiros pela aquisição de edifícios destinados exclusivamente à sede da respectiva missão diplomática ou consular ou à residência do chefe da missão ou do cônsul, bem como dos terrenos para a sua construção, desde que haja reciprocidade de tratamento;
• c) As constantes de acordo entre o Estado e quaisquer pessoas, de direito público ou privado, que são mantidas nos termos da respectiva lei;
• d) As pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública, quanto aos bens destinados, direta e imediatamente, à realização dos seus fins estatutários;
• e) As instituições particulares de solidariedade social e entidades a estas legalmente equiparadas, quanto aos bens destinados, directa e imediatamente, à realização dos seus fins estatutários;
• f) As aquisições de bens para fins religiosos, efectuadas por pessoas colectivas religiosas, como tal inscritas, nos termos da lei que regula a liberdade religiosa;
• g) As aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável;  (Redação da Lei n.º 55-A/2010, de 31de dezembro)
• h) As aquisições de bens situados nas regiões economicamente mais desfavorecidas, quando efectuadas por sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial, que os destinem ao exercício, naquelas regiões, de actividades agrícolas ou industriais consideradas de superior interesse económico e social;
• i) As aquisições de bens por associações de cultura física, quando destinados a instalações não utilizáveis normalmente em espectáculos com entradas pagas;
• j) As aquisições de prédios rústicos que se destinem à primeira instalação de jovens agricultores candidatos aos apoios previstos no Decreto-Lei n.º 81/91, de 18 de Fevereiro, ainda que operadas em épocas diferentes, até ao valor previsto no artigo 9.º, independentemente do valor sobre que incidiria o imposto ultrapassar aquele limite;
• l) As aquisições por museus, bibliotecas, escolas, entidades públicas empresariais responsáveis pela rede pública de escolas, institutos e associações de ensino ou educação, de cultura científica, literária ou artística e de caridade, assistência ou beneficência, quanto aos bens destinados, directa ou indirectamente, à realização dos seus fins estatutários.
• m) Os fundos de investimento imobiliário cujas unidades de participação sejam integralmente detidas pelas entidades referidas na alínea a).

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Como ter acesso à isenção do IMT?

O pedido de isenção de IMT deve ser realizado antes da assinatura do contrato e sempre antes do momento da liquidação do imposto. Segundo as Finanças, a “verificação e declaração da isenção compete ao serviço de finanças onde for apresentada a declaração de modelo oficial devidamente preenchida (Modelo 1 – IMT)”. Em alguns casos, cabe à “Câmara Municipal competente comprovar previamente que se encontram preenchidos os requisitos para a atribuição da isenção”. Pode conhecer aqui as entidades às quais compete o reconhecimento da isenção consoante o tipo de situação.

Aconselhamos que consulte o Código do IMT e o Código do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) que contemplam todas as informações sobre a isenção do IMT e os requisitos que devem ser garantidos.

Não deixe de assistir ao nosso Episódio dos 3 Consultores de “Perguntas & Respostas sobre IMT e IMI“:

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O conteúdo apresentado não substitui a necessidade de consultar entidades especializadas no assunto.