Se vai comprar uma casa, é importante conhecer todos os encargos fiscais e fazer contas. Lembre-se que, para além da compra da casa, deve contar com os impostos.

A decisão de comprar casa deve sempre ser tomada com o conhecimento de todos os encargos associados. Para além do valor da casa, é preciso contabilizar os custos com os impostos, que têm um peso muito significativ. Estes impostos, que são de pagamento obrigatório ao Estado, são o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto do Selo (IS) e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Os dois primeiros são pagos uma única vez e o IMI é um imposto contínuo e anual (menos nos casos de isenção). Entenda a seguir em que consiste cada um e como é calculado o valor a pagar.

Comprar Casa – Quais são os impostos a pagar?

1) Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O primeiro imposto que deve ter em conta é o IMT. Na verdade, é o imposto mais dispendioso quando ocorre a transmissão financeira da compra e venda de um imóvel. Trata-se de um imposto municipal, tal como indica o nome, e é pago uma única vez antes da venda da casa. Por isso, cabe ao comprador o pagamento do IMT antes da venda. No momento da escritura, o notário irá solicitar o comprovativo de pagamento.

E como é calculado o IMT? O IMT incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou sobre valor de aquisição de escritura do imóvel, sendo considerado no cálculo o mais elevado destes dois. Adicionalmente, deverá ainda ser subtraída uma parcela correspondente à taxa a aplicar. A taxa a aplicar pode variar consoante estes três critérios: o tipo (urbano ou rústico), a localização (Continente ou Regiões Autónomas) e a sua finalidade (Habitação Própria Permanente ou Secundária).

Para o cálculo do IMT é então usada a seguinte fórmula:

IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

Para conhecer a taxa a aplicar e a parcela a abater para o seu caso em particular, consulte a tabela das taxas do IMT no Portal das Finanças.

Isenção de IMT

A lei prevê algumas situações em que se aplica a isenção do pagamento do IMT. Assim, para os imóveis destinados exclusivamente a habitação até 97.064€, não há lugar ao pagamento de IMT, de acordo com a lei do OE2023.  

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2) Imposto de Selo (IS)

Juntamente com o IMT, terá também de pagar o Imposto de Selo. Este imposto deve ser pago pelo comprador no momento da escritura e pode ser aplicado em dois momentos:

Imposto do Selo na compra e venda do imóvel

O primeiro momento da aplicação do IS ocorre na compra e venda do imóvel. Ou seja, como já referimos, na celebração da escritura é necessário que o comprador da casa pague este imposto.

Neste caso, aplica-se uma taxa de 0,80% sobre o valor definido na escritura ou VPT. Ou seja:

Imposto de Selo = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x 0,80%

Exemplo: se o valor da casa for de 220 mil euros, então terá de pagar 1.750€ de IS.

Imposto do Selo no Crédito à Habitação

Caso exista um Crédito à Habitação, será também necessário pagar o imposto sobre o valor financiado. Assim, quando receber o montante pedido, terá que pagar o IS. Neste caso, existem duas incidências diferentes, consoante o prazo do empréstimo:

• Prazo até 5 anos: imposto de 0,50%;
• Prazo superior a 5 anos: imposto de 0,60%.

A fórmula para o cálculo é então:

Imposto de Selo = Valor do Crédito à Habitação x 0,60% (ou 0,50%)

Pode consultar a tabela Geral do Imposto do Selo no Portal das Finanças.

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3) Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O último imposto que deve considerar ao comprar casa é o IMI. É novamente um imposto municipal mas, ao contrário dos impostos anteriores, é pago de forma periódica. Ou seja, não é um imposto da pagamento único, sendo cobrado todos os anos a partir do mês de maio.

O IMI é um imposto que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) com base na seguinte fórmula:

IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável

A taxa aplicável é fixada, anualmente, pelo município onde se localiza o imóvel. Segundo o Código do IMI, no caso dos prédios urbanos, a taxa varia entre 0,30% e 0,45%. Já no caso dos prédios rústicos, a taxa fica pelos 0,80%. Saiba aqui como consultar as taxas de IMI dos diferentes municípios.

Isenção de IMI

O Código do IMI contempla algumas situações para a isenção do pagamento do IMI:

1. Isenção permanente:
   • O agregado familiar não pode ter um rendimento bruto anual superior a 2,3 vezes o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais (IAS)*;
   • O Valor Patrimonial Tributário (VPT) global dos imóveis pertencentes ao agregado familiar não pode ser superior a 10 vezes o valor anual do IAS;
2. Isenção temporária:
   • O rendimento coletável anual do agregado familiar não pode ultrapassar 153 300 euros;
   • O imóvel não pode ter um VPT superior a 125 000 euros.

*Em 2023 o IAS fixou-se em 480,43 euros.

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Leia também: Pagar o IMI em 2023 – Quais são os prazos de pagamento?

Comprar Casa – Tenha atenção aos outros encargos!

A casa é uma das aquisições que mais pesa no orçamento das famílias. Para além dos impostos que já explicámos, é preciso ter em conta outros encargos como é o caso da escritura. Para além disso, se vai contrair um Crédito à Habitação, então, para além da prestação, ainda precisa de contar com outras despesas, como é o caso do Seguro de Vida. Assim, deve ter especial cuidado no momento de negociar o seu Crédito Habitação. Peça ajuda aos nossos parceiros para garantir que encontra a melhor proposta para o seu caso.

Por fim, não se esqueça de calcular a sua Taxa de Esforço antes de avançar. Ou seja, deve garantir que tem margem financeira para suportar todos os custos com a compra de uma casa.

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