O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é uma etapa importante na venda de um imóvel e o seu incumprimento implica consequências.
No processo de transação de um imóvel é habitual que as duas partes, vendedor e possível comprador, decidam assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV). O CPCV não é obrigatório, mas é importante para que se assuma um compromisso entre as duas partes. É através do CPCV que o vendedor e o comprador se comprometem legalmente a finalizar a transação. Contudo, apesar de não ser obrigatório, o CPCV deve ser cumprido. Caso isso não aconteça, é necessário assumir as consequências legais desse incumprimento.
Contrato-Promessa de Compra e Venda – O que acontece em caso de incumprimento?
Antes de lhe explicarmos quais as consequências do incumprimento do CPCV, é importante que entenda para que serve este contrato e quais as informações que inclui.
O objetivo do CPCV é estabelecer um acordo na compra do imóvel que sirva de garantia até à realização da escritura pública da casa. Por essa razão, neste contrato estabelecem-se as condições para o negócio (por exemplo: valor da compra ou data de entrega). A par disso, é frequente que seja entregue um sinal por parte do vendedor, sendo uma forma de garantir o cumprimento do contrato e de provar a intenção de fechar o negócio.
Assim sendo, o CPCV deve conter informações detalhadas das duas partes envolvidas e do imóvel, mas também das condições acordadas. De forma resumida, estas são as principais informações que o CPCV deve conter:
- Identificação das duas partes (vendedor e comprador): nome, estado civil, residência, número de cartão de cidadão e número de identificação fiscal (NIF);
- Identificação das características do imóvel: localização, tipologia, existência de partes integrantes (exemplo: garagem ou arrecadação), inscrição matricial;
- Valor da transação e a forma de pagamento:
- O valor do sinal e a calendarização dos respetivos reforços do sinal, caso existam;
- Indicação da data prevista para a realização da escritura (ou o prazo limite);
- Descrição das sanções em caso de incumprimento para ambas as partes;
- Estipulação de que o imóvel será alienado livre de quaisquer ónus ou encargos (ou seja, livre de encargos como hipotecas ou penhoras, por exemplo);
- Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade (por exemplo: possui eletricidade, instalação de água, esgotos e gás a funcionar normalmente). Em alguns casos é recomendável que se anexem documentos como a licença de utilização ou de construção ou o caderno de encargos;
- No caso do comprador aguardar a aprovação do crédito habitação, deve ser incluída uma cláusula que permita o cancelamento do contrato caso o crédito seja recusado pelo banco;
- Assinatura de ambas as partes.
Em alguns casos específicos, pode ser necessário incluir mais informações do que as enumeradas. Por exemplo: se ficar acordado que a transação só se realiza mediante a realização de alguma intervenção no imóvel, isso deve constar no contrato.
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Quais são as penalizações em caso de incumprimento?
As consequências do incumprimento do CPCV estão essencialmente relacionadas com sinal pago e as sanções previstas no contrato.
Se o comprador não cumprir o contrato, então o vendedor tem o direito a ficar com o valor do sinal que recebeu. Se o incumprimento for por parte do vendedor, então o comprador poderá ter direito a receber o dobro do sinal que pagou.
Importa referir que as partes envolvidas podem definir outras sanções em caso de incumprimento, que devem constar do contrato. Contudo, deve saber que nem todas as cláusulas podem ser consideradas legais. Se tiver dúvidas, procure ajuda para clarificar os seus direitos.
Tal como já referimos, apesar de não ser obrigatório, o CPCV tem força legal. Por isso, seja comprador ou vendedor, não se esqueça de tomar as devidas precauções antes de assinar:
- Definir um prazo viável e realista para a escritura do imóvel;
- Confirmar se imóvel cumpre todos os requisitos legais;
- No caso de estar pendente a aprovação do crédito habitação, o ideal é aguardar por essa aprovação. Em alternativa, deve constar um cláusula específica que defina a anulação do contrato caso o crédito seja recusado;
- Ler com atenção todas as informações. Se existirem dúvidas, deve-se solicitar ajuda para analisar o contrato e garantir que tudo está devidamente clarificado.
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O conteúdo apresentado não substitui a necessidade de consultar entidades especializadas no assunto.