A injunção no arrendamento é uma solução legal que protege os inquilinos quando os seus direitos não são devidamente respeitados.

Perante os diferentes problemas que surgem entre os inquilinos e os senhorios no arrendamento, foi estabelecida a injunção em matéria de arrendamento (IMA). Este mecanismo legal destina-se a assegurar os direitos do inquilino (arrendatário). Por exemplo, se reside numa casa arrendada e a casa precisa de obras ou reparações urgentes e o senhorio não as realiza, pode recorrer à injunção no arrendamento. Explicamos-lhe a seguir como funciona e em que situações se aplica a injunção no arrendamento.

Injunção no Arrendamento: Em que situações se aplica?

Segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Artigo 15.º-T), é possível recorrer à injunção no arrendamento nas seguintes situações:

1. Pagamento de compensação por execução de obras em substituição do senhorio, no seguimento de uma intimação camarária;
2. Pagamento de compensação por execução de obras em substituição do senhorio, nos casos de reparações urgentes;
3. Cessação de atividades que possam pôr em risco a saúde do inquilino:
4. Correção de deficiências que causem risco para a saúde ou segurança de pessoas ou bens:
5. Correção de impedimento da fruição do local arrendado, incluindo situações em que o inquilino fica sem acesso a serviços essenciais como água, eletricidade ou gás.

Este último ponto é especialmente relevante em casos de assédio no arrendamento, quando o senhorio tenta forçar a saída do inquilino cortando o acesso a serviços básicos. Trata-se de uma prática que proibída por lei e que pode, inclusive, ser enquadrada como crime autónomo, dependendo da gravidade da conduta.

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Como é feito o pedido?

Perante alguma das situações referidas, o inquilino deve apresentar o requerimento de IMA (injunção em matéria de arrendamento) junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). O BAS é a entidade que desde 2024 concentra a tramitação deste procedimento e do procedimento especial de despejo em todo o território nacional. Pode fazê-lo de duas formas:

1) Pedido Online

Deve aceder à sua área reservada do BAS e depois ao formulário eletrónico do requerimento de IMA:

⚠️ Atenção: isto só se aplica no caso de não estar representado por um mandatário judicial. Caso esteja representado por um advogado, a apresentação é feita por este através do Citius, o sistema de suporte à atividade dos tribunais, conforme esclarece o Ministério da Justiça.

2) Pedido em papel (presencialmente ou correio)

O requerimento de IMA pode ainda ser apresentado, em formato papel, através de uma das seguintes formas:

• Entrega na secretaria do BAS;
• Remessa pelo correio, sob registo,
• Envio através de telecópia.

Pode fazer download do requerimento inicial de IMA, que deve preencher e enviar ou entregar. A morada e os contactos do BAS estão disponíveis aqui.

Através deste requerimento é possível apresentar um ou vários pedidos, consoante o problema em causa. Pode, por exemplo, pedir simultaneamente o pagamento de despesas com obras já realizadas e a correção de uma deficiência que ainda persiste no imóvel. O documento deve conter sempre a identificação completa das partes, a indicação do local para o senhorio deve ser notificado e a exposição clara dos factos que fundamentam o pedido. É importante juntar provas (fotografias, comunicações anteriores, autos camarários, se existirem), já que quanto mais sólida for a fundamentação, menor a margem para contestação por parte do senhorio.

Vale ainda referir que cada procedimento de IMA diz respeito apenas a um imóvel ou fração autónoma. Se tiver problemas em mais do que um imóvel arrendado, terá de apresentar requerimentos separados.

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Quanto custa?

O requerimento de IMA implica o pagamento da taxa de justiça (caso não beneficie de apoio judiciário gratuito):

• 25,50€ se o valor do procedimento for igual ou inferior a 30.000 €;
• 51€ se o valor do procedimento for superior a 30.000 €.

O que acontece depois da entrega do requerimento de IMA?

Se o requerimento for aceite, o BAS notifica o senhorio por carta registada com aviso de receção. A partir do dia seguinte à assinatura desse aviso de receção, o senhorio tem 15 dias para uma de duas opções:

1. Resolver a situação: por exemplo, pagar as obras que o inquilino teve de realizar em sua substituição ou corrigir a deficiência identificada;
2. Opor-se ao requerimento: através de mandatário judicial, já que a lei exige obrigatoriamente representação por advogado nesta fase para o senhorio.

Se o senhorio não reagir dentro deste prazo, o requerimento de IMA ganha força de título executivo, o que permite ao inquilino avançar diretamente para a fase de execução, sem necessidade de esperar por uma sentença judicial. Se, pelo contrário, o senhorio apresentar oposição válida e fundamentada dentro do prazo, o processo é remetido para o tribunal competente, onde seguirá os trâmites de uma ação urgente, com intervenção de um juiz.

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Injunção no Arrendamento – Perguntas Frequentes

Para que entenda melhor como funciona o IMA, deixamos a seguir as principais dúvidas respondidas pelo Ministério da Justiça:

1) O requerimento de injunção pode ser recusado pelo BAS?

O requerimento de IMA só pode ser recusado se:

• Não for apresentado no modelo aprovado;
• Não for apresentado no BAS;
• Não indicar o tribunal competente para apreciação do processo, se for apresentado à distribuição;
• Omitir a identificação das partes ou dos elementos essenciais para a a instrução do procedimento;
• Não estiver assinado;
• Não estiver redigido em língua portuguesa;
• Não tiver sido junto, consoante os casos, o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida ou da concessão de apoio judiciário.

2) Há intervenção de um Juiz no processo?

Há lugar à intervenção do Juiz nos casos de:

• Reclamação do ato de recusa do requerimento do IMA;
• Dedução de oposição, pelo senhorio, ao requerimento de injunção em matéria de arrendamento.

3) É possível entregar um novo requerimento se o anterior tiver sido recusado?

Se o requerimento for recusado, o inquilino pode reclamar para o Juiz, apresentar outro requerimento ou, consoante os casos, juntar o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida ou de concessão de apoio judiciário.

Se lhe restar qualquer dúvida, aconselhamos que consulte:

• Lei n.º 6/2006 – Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)
• Decreto-Lei n.º 34/2021 – Procede à aprovação do Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento
• Portaria n.º 257/2021 – Regulamenta o regime do procedimento de injunção em matéria de arrendamento.
• Portaria n.º 49/2024 — Regulamenta o Balcão do Arrendatário e do Senhorio
• Porta do Ministério da Justiça

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