Principais alterações à lei da propriedade horizontal

É já a 10 de abril que entra em vigor a lei que vai alterar a vida nos condomínios e também as transações imobiliárias. Conheça as principais alterações.

No dia 10 de janeiro de 2022 foi publicada a Lei n.º 8/2022 que altera o Código Civil e revê o regime da propriedade horizontal. São várias as novidades introduzidas que entram já em vigor a 10 de abril de 2022. Para que saiba o que vai mudar na lei, reunimos as principais alterações neste artigo.

1) Novas regras para vender casas em condomínio

A partir de abril, um proprietário (condómino) que queira vender a sua fração (casa) deve requerer ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita onde constem todos os valores atuais do condomínio referentes à fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento. Caso se verifique, também devem constar as dívidas existentes, a respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. O administrador do condomínio tem 10 dias para entregar essa declaração escrita e passa a ser obrigatório para realizar a venda da casa.

Relativamente à responsabilidade dessas dívidas, a lei esclarece que:

Artigo 1424.º -A
Responsabilidade por encargos do condomínio

[…]

3 — A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
4 — Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

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2) Despesas de conservação das partes comuns

A nova lei do condomínio procura igualmente pôr termo a algumas questões relacionadas com a responsabilidade das despesas relacionadas com o condomínio. Com a nova lei, as “despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações“. Ou seja, o condómino não é responsável pelo pagamento dessas despesas quando, à data da deliberação, ainda não era proprietário da fração.

A nova lei vem também clarificar aquilo que são as reparações urgentes e indispensáveis (intervenções que podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador):

Artigo 1427.º
[…]

2 — São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

3) Assembleia de condóminos

Outra alteração será a possibilidade da convocação das assembleias de condóminos ser realizada através de correio eletrónico, tal como consta na nova lei:

Artigo 1432.º
[…]

2 — A convocatória indicada no n.º 1 é efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico.

3 — Na situação prevista no número anterior, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e -mail convocatório.

Anteriormente a convocatória devia ser feita por carta registada ou então pessoalmente, com a entrega ao administrador de um recibo de receção assinado pelo condómino.

Para além desta alteração, a nova lei permite que a reunião de condóminos aconteça no mesmo local 30 minutos após a primeira convocatória, desde que os condóminos presentes representem um quarto do valor total do prédio:

Artigo 1432.º
[…]

7 — Sem prejuízo do disposto no número anterior, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.

Por fim, assembleia ordinária de condóminos reúne-se na primeira quinzena de janeiro. Contudo, prevê-se agora que esta assembleia se possa realizar “excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos”.

4) Reuniões de condomínio à distância

Perante as alterações à lei de propriedade horizontal, as reuniões de condomínio podem ser realizadas de forma virtual:

Artigo 1.º-A

Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância

1 – Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência.

2 – Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

Relembramos que, durante a pandemia, foi criada uma medida excecional que tornava mais flexíveis as reuniões de condomínio. Ou seja, todas as reuniões de condomínio eram consideradas válidas, quer fossem realizadas presencialmente, virtualmente ou em regime misto (com presenças físicas e virtuais). Com esta alteração à lei da propriedade horizontal, essa medida passe de excecional a definitiva.

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5) Administradores com mais responsabilidades

As alterações estendem-se ainda às responsabilidades dos admnistradores. Entre outras responsabilidades definidas em assembleia, o administrador deve:

1. Verificar a existência do fundo comum de reserva;
2. Exigir dos condóminos a sua quota -parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
3. Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
4. Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
5. Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
6. Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
7. Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.
8. Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente

Para aprofundar e esclarecer todas estas alterações, aconselhamos que leia na íntegra a Lei n.º 8/2022, que altera o Código Civil e revê o regime da propriedade horizontal. 

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