Nova reforma no arrendamento traz maior liberdade contratual e torna mais fácil os despejos.
O Governo aprovou uma reforma abrangente do regime do arrendamento com o objetivo de aumentar a oferta de habitação e devolver confiança a quem tem casas para arrendar. Se está a pensar em arrendar um imóvel ou já é inquilino, estas alterações vão influenciar diretamente os seus contratos, direitos e obrigações.
Em que consiste a nova reforma do arrendamento?
Esta reforma surge como resposta à escassez de oferta habitacional, ao aumento generalizado das rendas e ao elevado número de casas que continuam fora do mercado de arrendamento. O diploma faz parte da estratégia “Construir Portugal”, que junta um conjunto mais amplo de medidas do Governo para facilitar o acesso à habitação. Segundo o Ministro das Infraestruturas e Habitação, “o principal objetivo desta reforma é devolver a confiança ao mercado para aumentar a oferta de habitação”, promovendo maior liberdade contratual sem descurar a proteção dos mais vulneráveis.
⚠️ A reforma do arrendamento foi aprovada em Conselho de Ministros e ainda terá de ser viabilizada na Assembleia da República.
Quais as principais medidas anunciadas?
1) Maior liberdade contratual entre senhorio e inquilino
Uma das mudanças mais relevantes é o fim antecipado do controlo das rendas para novos contratos. Contudo, os contratos já em vigor mantenham o regime atual inalterado. Para além disso:
- Senhorio e inquilino passam a ter mais flexibilidade para definirem a caução e rendas antecipadas na celegração do contrato: limite passa de duas para três rendas antecipadas e desaparece qualquer teto para as cauções:
- As comunicações entre as partes podem passar a ser feitas por via eletrónica, desde que haja acordo mútuo;
- O regime de oposição à renovação automática dos contratos é alterado: são eliminados os limites temporais para o senhorio se opor à primeira renovação;
- As regras do direito de preferência são atualizadas: o direito de preferência mantém-se, mas é sujeito a novas condições quando o senhorio é significativamente prejudicado.
Estas alterações procuram eliminar entraves considerados desajustados e criar um mercado de arrendamento mais dinâmico, transparente e atrativo para quem tem imóveis disponíveis.
2) Processos mais rápidos em caso de incumprimento
A reforma reforça também os mecanismos de resolução de contratos quando há incumprimento. Se os inquilinos acumularem dois meses de rendas em atraso, o senhorio poderá iniciar o processo de resolução do contrato (atualmente esse limite é de três meses). Estão também previstos novos limites para os atrasos repetidos no pagamento das rendas: mais de três ocorrências num ano ou quatro atrasos num período de 18 meses. Contudo, o processo de terminar o contrato continua a ter de obdecer às regras previstas na lei, como é o caso da comunicação antecipada.
Também são simplificados os procedimentos de desocupação de imóveis nos casos em que já exista decisão judicial. São eliminadas formalidades consideradas desnecessárias e agregadas decisões judiciais relacionadas com o despejo e a recuperação de rendas em atraso. O objetivo é reduzir a burocracia e acelerar os processos judiciais, sem comprometer a proteção dos inquilinos que cumprem as suas obrigações.
3) Fundo de Emergência para a Habitação (FEH)
A par das mudanças contratuais, o Governo propõe a criação de um Fundo de Emergência para a Habitação (FEH). Este fundo destina-se a apoiar pessoas e famílias em situação de emergência habitacional, como acontece em casos de perda de habitação ou situações de violência doméstica.
Este fundo garante um apoio financeiro para despesas de alojamento ou realojamento, com atribuição automática num prazo máximo de 10 dias após a apresentação do pedido. A gestão caberá ao IHRU em articulação com a Segurança Social e outras entidades públicas.
4) Proteção para arrendatários mais vulneráveis
Nem todos os contratos ficam sujeitos às novas regras de liberdade contratual. O diploma mantém mecanismos específicos de proteção para arrendatários com contratos anteriores a 1990, nomeadamente pessoas com mais de 65 anos ou com incapacidade igual ou superior a 60%. Nestes casos concretos, a renda só pode ser atualizada quando o rendimento anual do agregado familiar ultrapassar os 64 mil euros por ano.
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