Simplex Urbanístico – O que muda no licenciamento urbano

Há novas medidas para agilizar o acesso à habitação. Descubra o que muda com o Simplex Urbanístico.

No início do ano 2024 foi publicado o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que “procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria”. Este novo decreto-lei surge no âmbito do Simplex, um programa do Governo que visa a  simplificação, modernização e inovação de diferentes serviços. Na prática, o denominado Simplex Urbanístico vem simplificar algumas das formalidades relacionadas com a compra e venda de imóveis com o objetivo de facilitar o acesso à habitação. No total, são 26 as novas medidas, sendo que a maioria entra em vigor a 4 de março de 2024. Descubra a seguir algumas das principais medidas.

Simplex Urbanístico – Principais medidas

1) Licenças

Uma das grandes novidades do Simplex Urbanístico é a dispensa de licenças em determinadas situações. No decreto-lei pode ler-se que:

[…]

São adotadas importantes novidades em matéria de urbanismo, com propósitos de simplificação e de redução de custos de contexto.

Assim, procede-se, em primeiro lugar, à eliminação da necessidade de obter licenças urbanísticas, criando-se, para o efeito, novos casos de comunicação prévia, de isenção e de dispensa de controlo prévio.

[…]

Ainda sobre a dispensa de licenças, consta que:

[…]

Por outro lado, são acolhidas novas situações de isenção, onde não existe qualquer procedimento administrativo de controlo prévio. É o que passa a suceder, por exemplo:

i) quando exista aumento de número de pisos sem aumento da cércea ou fachada (e. g. criação de andar interior em estabelecimento industrial, para melhor aproveitamento do espaço);

ii) quando estejam em causa obras interiores que afetem a estrutura de estabilidade, assegurando-se que o técnico habilitado declare, através de termo de responsabilidade que a estrutura de estabilidade é de considerar aceitável face à situação em que o imóvel se encontrava antes da obra realizada, podendo esse documento ter de ser exibido em eventuais ações de fiscalização;

iii) quando tenha sido obtida informação prévia suficientemente precisa; e

iv) para a substituição de vãos por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética.

[…]

Sobre os pedidos de licenciamento à câmara municipal, são clarificados os novos prazos. A câmara municipal deve deliberar sobre o pedido de licenciamento:

• No prazo de 120 dias, no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção igual ou inferior a 300 m2;
• No prazo de 150 dias, no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 300 m2 e igual ou inferior a 2200 m2, bem como no caso de imóveis classificados ou em vias de classificação;
• No prazo de 200 dias, no caso de obras de urbanização, operações de loteamento e no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 2200 m2;

O prazo começa a contar a partir do momento em que o pedido é apresentado junto da câmara. Mas sobre os prazos, há ainda um importante alteração a referir. É aprovado um regime de deferimento tácito para as licenças de construção. Isto significa que, caso as decisões não acontecem no prazo definido, “o particular poderá realizar o projeto pretendido”.

O decreto-lei também elimina o alvará de licença de construção, sendo “substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas”.

2) Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos

O decreto-lei também prevê a criação da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, que vai permitir:

• i) apresentar pedidos online;
• ii) consultar o estado dos processos e prazos;
• iii) receber notificações eletrónicas;
• iv) obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos;
• v) uniformizar procedimentos e documentos exigidos pelos municípios, evitando a multiplicação de práticas e procedimentos diferentes;
• vi) futura submissão de pedidos em formato Building Information Modelling (BIM), com automatização da verificação do cumprimento dos planos aplicáveis.

Esta plataforma será de utilização obrigatória para os municípios a partir de 5 janeiro de 2026.

3) Eliminação de exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)

São também revogadas algumas exigências que constam no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). Destacam-se:

• Fim da obrigatoriedade da existência de bidés em casas de banho;
• Permite-se que possa existir um duche em casas de banho, em vez de banheiras;
• Viabiliza-se a utilização de soluções para cozinhas como kitchenettes ou cozinhas walk through.

4) Simplificação da compra e venda do imóvel e da reclassificação de terrenos 

Sobre a simplificação de algumas formalidades relacionadas com a compra e venda de um imóvel, destaca-se a “eliminação de exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização” no momento da celebração do contrato de compra e venda. Isto não significa que não será necessária a licença. Apenas deixa de ser obrigatório a sua apresentação no momento do contrato. Apesar disto permitir agilizar e simplificar o processo de venda, é importante que o comprador fique atento e verifique na mesma se o licenciamento está em conformidade com a lei. O comprador deve exigir a licença ou ficha técnica da habitação ao vendedor antes de assinar qualquer contrato.

É também simplificado o “processo de reclassificação de solo rústico em solo urbano, com finalidade industrial, de armazenagem ou logística ou de habitação a custos controlados”. Para além dos solos rústicos (terrenos), também os edifícios afetos a comércio e serviços podem ser reclassificados para habitação.

Para consultar todas as medidas do Simplex Urbanístico, aconselhamos que consulte o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.

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O conteúdo apresentado não substitui a necessidade de consultar entidades especializadas no assunto.

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