Tem algum capital disponível e quer aproveitar para amortizar o crédito habitação? Conheça algumas dicas úteis.
Com o aumento acentuado das taxas de juro e do custo de vida, a amortização do crédito habitação passou a ser um dos objetivos de várias famílias. Como essa amortização permite uma redução da prestação mensal, isso pode significar um importante alívio financeiro. Ainda assim, nem todas as famílias têm a capital disponível para suportar essa amortização e os custos associados. Para esses casos, as medidas de apoio do Governo podem ser uma boa ajuda. Explicamos-lhe a seguir quais são essas medidas e como funciona a amortização do crédito habitação.
Amortizar Crédito Habitação em 2025 – Tudo o que precisa de saber!
1) Que formas de amortização existem?
Existem duas formas de amortizar o crédito habitação:
AMORTIZAÇÃO ANTECIPADA PARCIAL
Nesta opção, apenas uma parte do montante do capital em dívida é reduzido. Essa amortização parcial resultará numa redução do valor das prestações mensais. Contudo, e tal como esclarece o Banco de Portugal, “se, em alternativa, o cliente bancário pretender que o reembolso antecipado parcial se traduza na redução do prazo do seu empréstimo, então terá de pedir ao banco a alteração do prazo de amortização. Esse pedido constitui uma renegociação do contrato”. Essa renegociação só é possível se existir um acordo entre as duas partes (cliente e o banco).
Qual o procedimento?
Importa clarificar que o cliente tem a liberdade para decidir reembolsar parte do capital em dívida no momento e no valor à sua escolha, não havendo um limite mínimo. Contudo, o reembolso deve coincidir com a data do pagamento da prestação. É também necessário avisar o banco com, pelo menos, 7 dias úteis de antecedência.
Após receber o pedido, o banco deve então informar o cliente, em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto do reembolso no crédito.
AMORTIZAÇÃO ANTECIPADA TOTAL
Neste caso, e tal como o nome indica, é pago o total do montante em dívida antes do fim do prazo do crédito habitação. Isto significa que a dívida é extinta e o contrato de crédito termina.
Qual o procedimento?
Neste caso, o cliente deve avisar o seu banco com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência. Também nesta situação, o banco deve informar o cliente sobre o impacto do reembolso no crédito e emitir um documento de distrate no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato. O distrate comprova a liquidação do empréstimo e é gratuito.
É importante lembrar que também é necessário cancelar os seguros contratualizados.
2) Qual o custo da amortização antecipada em 2025?
Na amortização antecipada do crédito habitação são habitualmente aplicadas comissões com os seguintes limites:
- 0,5% do capital que é reembolsado nos contratos com taxa de juro variável;
- 2% do capital que é reembolsado nos contratos com taxa de juro fixa.
Contudo, em 2025 continua em vigor a isenção de comissão de amortização antecipada nos créditos habitação com taxa variável. Esta é uma das medidas do Governo apresentada no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, que estabeleceu as medidas destinadas a atenuar o aumento da taxa de juro nos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente. Esta previsto que esta isenção terminasse a 31 de dezembro de 2024, mas foi prorrogada através da Lei n.º 1/2025, de 6 de janeiro.
Em suma, até 31 de dezembro de 2025 pode amortizar o crédito habitação sem a aplicação da comissão habitual, desde que o crédito seja a taxa variável e destinado a habitação própria e permanente. Nos contratos com taxa de juro fixa mantém-se a habitual comissão com o limite de 2%.
Esta isenção também se aplica nos casos em que o objetivo da amortização é a transferência do crédito para outro banco. Ao transferir o crédito, isso implica a amortização do crédito contratado no primeiro banco. Por isso, aproveite a isenção e avalie se a transferência do crédito pode significar condições mais vantajosas. Se precisar de ajuda, preencha este formulário. A nossa rede de parceiros irá depois enviar-lhe uma proposta de transferência de crédito habitação, sem qualquer custo ou obrigação associada.
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Leia também: Curso de Crédito Habitação do Conselhos do Consultor
3) Ainda é possível amortizar com o PPR?
Até ao final de 2024 vigorou um regime excecional de resgate dos planos de poupança sem penalização. Esse regime permitia-lhe usar o Plano de Poupança Reforma (PPR) para amortizar o crédito habitação de três formas diferentes, desde que fossem cumpridas determinadas regras.
Com o fim desse regime em 2024, mantêm-se apenas em vigor as regras anteriores relativas ao uso dos PPR para pagar as prestações do crédito habitação (ou seja, não se trata aqui de amortizar antecipadamente o crédito habitação).
Desde 2013 que é possível resgatar o PPR sem penalização para amortizar as prestações da casa em atraso ou a pagamento. Para tal, é necessário cumprir as seguintes regras constantes no Decreto-Lei n.º 158/2002:
- O contrato de crédito habitação deve ser destinado a habitação própria e permanente;
- É preciso que tenham passado 5 anos desde que o PPR foi subscrito, ou seja, o reembolso só se aplica a “entregas relativamente às quais já tenham decorrido pelo menos cinco anos”;
- É possível solicitar o reembolso total, depois dos 5 anos, desde que se tenha investido 35% do valor do PPR logo na primeira metade do contrato (ou seja, o valor das entregas realizadas na primeira metade da vigência do contrato deve representar, pelo menos, 35 % da totalidade das entregas).
Acolhamos que consulte o artigo “Pagar o Crédito Habitação com PPR em 2025: Tudo o deve saber“ para conhecer todas as regras e procedimentos aplicáveis, incluindo as penalizações do resgate antecipado do PPR fora das condições legais.
4) Quanto é possível poupar com a amortização?
Para o ajudar a perceber na prática se a amortização valerá a pena para o seu caso, disponibilizamos gratuitamente a nossa Calculadora de Poupança na Amortização:
Esta ferramenta permite-lhe perceber no imediato qual é o impacto que a amortização pode ter no seu orçamento e quanto conseguirá poupar.
Nota importante: a calculadora não contempla a isenção da comissão em vigor em 2025 para os contratos com taxa de juro variável. Em todo o caso, o valor dessa comissão é apresentado nos resultados, sendo fácil perceber o total de poupança sem esse custo.
Para perceber como deve preencher os dados na calculadora e analisar os resultados, assista ao nosso Episódio dos 3 Consultores:
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