Tem algum capital disponível e quer aproveitar para amortizar o crédito habitação? Conheça algumas dicas úteis.

Tem algum capital disponível e está a pensar amortizar o crédito habitação? Com o fim da isenção das comissões em 2025, a decisão de amortizar em 2026 deve acautelar os encargos associados. Neste artigo explicamos como funciona a amortização antecipada, que encargos deve considerar, quanto pode poupar em juros e quando faz mais sentido reduzir a prestação ou encurtar o prazo.

Amortizar Crédito Habitação em 2026: Tudo o que precisa de saber!

1) Que formas de amortização existem?

Existem duas formas de amortizar o crédito habitação:

Amortização Antecipada Parcial

Nesta opção, apenas uma parte do montante do capital em dívida é reduzido. Essa amortização parcial resultará numa redução do valor das prestações mensais. Contudo, e tal como esclarece o Banco de Portugal, “se, em alternativa, o cliente bancário pretender que o reembolso antecipado parcial se traduza na redução do prazo do seu empréstimo, então terá de pedir ao banco a alteração do prazo de amortização. Esse pedido constitui uma renegociação do contrato”. Essa renegociação só é possível se existir um acordo entre as duas partes (cliente e o banco).

Qual o procedimento?

Importa clarificar que o cliente tem a liberdade para decidir reembolsar parte do capital em dívida no momento e no valor à sua escolha, não havendo um limite mínimo. Contudo, o reembolso deve coincidir com a data do pagamento da prestação. É também necessário avisar o banco com, pelo menos, 7 dias úteis de antecedência.

Após receber o pedido, o banco deve então informar o cliente, em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto do reembolso no crédito.

Amortização Antecipada Total

Neste caso, e tal como o nome indica, é pago o total do montante em dívida antes do fim do prazo do crédito habitação. Isto significa que a dívida é extinta e o contrato de crédito termina.

Qual o procedimento?

Neste caso, o cliente deve avisar o seu banco com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência. Também nesta situação, o banco deve informar o cliente sobre o impacto do reembolso no crédito e emitir um documento de distrate no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato. O distrate comprova a liquidação do empréstimo e é gratuito.

É importante lembrar que também é necessário cancelar os seguros contratualizados.

2) Qual o custo da amortização antecipada em 2026?

Na amortização antecipada do crédito habitação são habitualmente aplicadas comissões com os seguintes limites:

• Contratos com Taxa Variável: 0,5% do capital que é reembolsado
• Contratos com Taxa Fixa: 2% do capital que é reembolsado
• Contratos com Taxa Mista: a comissão depende do período em que o contrato se encontra (0,5% se estiver em período variável ou 2% se estiver em período fixo).

Sobre a comissão incide ainda Imposto do Selo à taxa de 4%, pelo que o custo total é ligeiramente superior ao valor da comissão.

Exemplo prático

• Amortizar 10.000€ em taxa variável: comissão máxima de 50€ + 2€ de Imposto do Selo = 52€ no total.
• Amortizar 10.000€ em taxa fixa: comissão máxima de 200€ + 8€ de Imposto do Selo = 208€ no total.

As comissões também se aplicam nos casos em que o objetivo da amortização é a transferência do crédito para outro banco. Ao transferir o crédito, isso implica a amortização do crédito contratado no primeiro banco.

⚠️ A isenção de comissão de amortização antecipada nos créditos habitação com taxa variável terminou em 2025. Esta isenção foi uma das medidas temporárias do Governo apresentadas no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, que estabeleceu as medidas destinadas a atenuar o aumento da taxa de juro nos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente.

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Leia também: Curso de Crédito Habitação do Conselhos do Consultor

3) Ainda é possível amortizar com o PPR?

Desde 2013 que é possível resgatar o PPR sem penalização para amortizar as prestações da casa em atraso ou a pagamento. Para tal, é necessário cumprir as seguintes regras constantes no Decreto-Lei n.º 158/2002:

• O contrato de crédito habitação deve ser destinado a habitação própria e permanente;
• É preciso que tenham passado 5 anos desde que o PPR foi subscrito, ou seja, o reembolso só se aplica a “entregas relativamente às quais já tenham decorrido pelo menos cinco anos”;
• É possível solicitar o reembolso total, depois dos 5 anos, desde que se tenha investido 35% do valor do PPR logo na primeira metade do contrato (ou seja, o valor das entregas realizadas na primeira metade da vigência do contrato deve representar, pelo menos, 35 % da totalidade das entregas).

Acolhamos que consulte o artigo “Pagar o Crédito Habitação com PPR em 2026: Tudo o deve saber“ para conhecer todas as regras e procedimentos aplicáveis, incluindo as penalizações do resgate antecipado do PPR fora das condições legais.

4) Compensa sempre amortizar?

A decisão de amortizar o crédito habitação depende, sobretudo, dos seus objetivos financeiros. Embora amortizar signifique pagar menos juros totais, é preciso ponderar os encargos com as comissões de amortização antecipada. Para além disso, pode fazer mais sentido usar o capital disponível para, por exemplo, criar um Fundo de Emergência ou investir. Aqui é preciso comparar a taxa de juro efetiva que está a pagar no crédito habitação (incluindo spread e Euribor) e o retorno líquido esperado de um investimento alternativo (depósitos, obrigações, fundos, etc.), já descontados impostos e riscos.

Claro que nem todos têm perfil de investidor ou pretendem assumir riscos. Muitos clientes preferem a segurança de reduzir a dívida e aliviar a prestação mensal. Por isso, a decisão entre amortizar ou não é muito individual.

Em todo o caso, se quer perceber na prática qual o impacto da amortização no seu crédito habitação, utiliza a nossa Calculadora de Poupança na Amortização:

Para perceber como deve preencher os dados na calculadora e analisar os resultados, assista ao nosso Episódio dos 3 Consultores:

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