Tem entre 31 e 35 anos? O prazo máximo do crédito habitação aumentou para 40 anos.
Se está a pensar comprar casa e precisa de recorrer a um crédito habitação, a idade continua a ser um dos fatores que influencia o prazo máximo do empréstimo. Desde 1 de agosto de 2026 que entraram em vigor as novas regras relativas aos prazos máximos do crédito habitação.
O que mudou nos prazos do crédito habitação?
A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal define um conjunto de limites e critérios que as instituições de crédito devem observar na análise de novos contratos de crédito a consumidores, incluindo crédito habitação. Entre as recomendações publicadas estão os novos prazos máximos que os bancos devem aplicar nos novos contratos de crédito habitação.
Até 31 de julho de 2026, os prazos máximos dependiam de três escalões de idade:
- Até aos 30 anos: prazo máximo de 40 anos;
- Mais de 30 e até aos 35 anos: prazo máximo de 37 anos;
- Mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos.
A partir de 1 de agosto de 2026, passou a aplicar-se uma regra mais simples:
| Idade do mutuário | Prazo máximo recomendado |
|---|---|
| Até aos 35 anos | 40 anos |
| Mais de 35 anos | 35 anos |
Assim, uma pessoa com 33 anos pode atualmente ter acesso a um prazo máximo de 40 anos, em vez dos anteriores 37 anos.
Isto não significa que o banco seja obrigado a aprovar o prazo máximo. A instituição avalia sempre a solvabilidade dos clientes, sendo considerados rendimentos, outros créditos, estabilidade profissional, taxa de esforço, etc.
O que acontece quando existem dois titulares?
Quando o crédito habitação tem dois titulares, a idade do mutuário mais velho é normalmente a referência para determinar o prazo máximo recomendado.
Por exemplo, se um dos titulares tiver 34 anos e o outro tiver 37 anos, o contrato fica abrangido pelo limite aplicável a pessoas com mais de 35 anos. Neste caso, o prazo máximo recomendado será de 35 anos.
Prazos mais longos não significam crédito mais barato
Um prazo mais longo pode reduzir o valor da prestação mensal, mas aumenta geralmente o montante total de juros pagos ao longo do contrato. Na prática, mais tempo a pagar o crédito, significa mais tempo a pagar os juros e restantes encargos.
Por isso, o custo do financiamento será superior. Claro que, ao longo dos anos, é sempre possível amortizar a dívida e tentar reduzir o número de anos.
A quem se aplicam os novos prazos?
As novas regras aplicam-se aos novos contratos de crédito abrangidos pela recomendação cuja avaliação da solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026.
Um contrato de crédito habitação já assinado não é alterado automaticamente por estas regras.
Há mais mudanças no Crédito Habitação em 2026
A partir de 1 de agosto de 2026, passaram também a aplicar-se as seguintes alterações aos novos contratos de crédito:
- Taxa de esforço máxima recomendada baixou de 50% para 45%. A soma das prestações mensais de todos os créditos do cliente não deve ultrapassar, em regra, 45% do seu rendimento líquido mensal;
- Margem para exceções à taxa de esforço foi reduzida. Cada instituição pode conceder, em cada semestre, até 10% do montante total de novos créditos com uma taxa de esforço superior a 45%, desde que a decisão seja devidamente justificada pela avaliação da capacidade financeira do cliente.
- Deixou de ser possível financiar até 100% a compra de imóveis pertencentes aos próprios bancos. Estes imóveis passam a estar sujeitos aos limites gerais de financiamento recomendados pelo Banco de Portugal.
- Contratos de locação financeira de bens imóveis, ou leasing imobiliário, deixaram de estar abrangidos pela recomendação macroprudencial.
Para saber como estas alterações podem afetar a aprovação do seu crédito e a capacidade de financiamento, consulte o artigo “Regras mais apertadas no Crédito Habitação a partir de agosto de 2026”.
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