Existem várias despesas associadas a uma habitação, mas nem todas são dedutíveis no IRS.
São várias as despesas que podem estar associadas a uma habitação: rendas, prestação do crédito habitação, obras, encargos com manutenção e até impostos. Para atenuar esses gastos, pode e deve aproveitar as deduções a que tem direito no IRS. Contudo, nem todas as despesas relacionadas com uma habitação são aceites. Neste artigo explicamos-lhe quais são as deduções que pode beneficiar na declaração a entregar em 2026, relativa aos rendimentos e encargos suportados em 2026.
Despesas com Habitação no IRS – O que é possível deduzir?
1) Rendas
Na declaração de IRS a entregar em 2026 (referente aos rendimentos de 2025) é possível deduzir 15% das rendas pagas pelos inquilinos até ao limite de 700 euros.
✍️ Nota importante: na sequência do conjunto de medidas fiscais na habitação aprovadas pelo Governo, foi proposto um aumento progressivo das deduções com rendas para 900 euros (em 2026) e 1.000 euros (em 2027). Contudo, importa diferenciar o ano 2025 e os próximos. Este aumento progressivo sobrepõe-se ao que já tinha sido definido pela Lei n.º 36/2024, de 7 de agosto, que previa uma subida menos significativa para o ano 2025. Por isso, para o IRS a entregar em 2026 (referente aos rendimentos de 2025), deve considerar ainda a regra de transição anterior: um limite de dedução de 700 euros.
Como garantir a dedução?
A dedução das despesas com rendas só é possível se o contrato de arrendamento estiver registado junto das Finanças e se as rendas foram devidamente comunicadas através da emissão de recibos eletrónicos. Para acabar com as situações em que os inquilinos não podem beneficiar da dedução das rendas porque o senhorio não registou o contrato, o Governo decidiu que, a partir de agosto de 2025, os inquilinos passam a poder registar contratos de arrendamento nas Finanças.
As rendas devem ser declaradas no Quadro 7 do anexo H da declaração manual de IRS.
Em que situações o limite da dedução pode ser superior?
O limite pode ser superior para os contribuintes dos escalões de rendimentos de IRS mais baixos [Artigo 78.º-E do Código do IRS (CIRS)]:
- Contribuintes com rendimento coletável igual ou inferior ao 1.º escalão;
- Contrinbuintes com rendimentos intermédios (superiores ao 1º escalão e até 30.000€);
Para além destas situações, os agregados que transferiram a sua residência permanente para o interior do país no ano anterior, também beneficiam de um aumento do limite da dedução dos encargos com as rendas. No Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) pode ler-se que:
Artigo 41.º- B do EBF
Benefícios fiscais aplicáveis aos territórios do Interior e às Regiões Autónomas
[…]
12 – A dedução à coleta do IRS a que se refere a alínea a) do n.º 1 do artigo 78.º-E do Código do IRS tem o limite de 1000 € durante três anos, sendo o primeiro o da celebração do contrato, no caso de os encargos aí previstos resultarem da transferência da residência permanente para um território do interior identificado na portaria a que se refere o n.º 10.
Para garantir este benefício é necessário respeitar o prazo para comunicar as rendas às Finanças, conforme definido no Calendário de IRS.
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Leia também: IRS e Seguros: Quais se pode deduzir? Quanto se poupa?
2) Juros do Crédito Habitação
É possível deduzir os encargos com juros do Crédito Habitação, mas apenas para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. Isto significa que, para quem contratou crédito depois de 2011, não há direito à dedução. O contrato de crédito deve ser destinado a habitação própria e permanente.
Relativamente aos limites aplicáveis, é possível deduzir 15% das despesas com juros até ao máximo de 296 euros. Este limite pode também ser superior para os contribuintes dos escalões de rendimentos de IRS mais baixos:
Artigo 78.º-E do CIRS
Dedução de encargos com imóveis
[…]
5 – Não obstante o disposto nas alíneas b) a d) do n.º 1, os limites das deduções à coleta aí previstos são elevados para os seguintes montantes, sendo o rendimento coletável, no caso de tributação conjunta, o que resultar da aplicação do divisor previsto no artigo 69.º:
a) Para contribuintes que tenham um rendimento coletável igual ou inferior ao valor do primeiro escalão do n.º 1 do artigo 68.º, um montante de € 450;
b) Para contribuintes que tenham um rendimento coletável superior ao valor do primeiro escalão do n.º 1 do artigo 68.º e igual ou inferior a € 30 000, o limite resultante da aplicação da seguinte fórmula:
€ 296 + [€ 450 – € 296) x [(€ 30 000 – Rendimento Coletável€)/(30 000 – valor do primeiro escalão)]]
Também aqui deve confirmar o Quadro 7 do Anexo H referente às deduções à coleta.
✍️ Nota importante: a transferência do crédito habitação para outro banco implica um novo contrato, ou seja, uma nova data. Se essa data for posterior a 2011, então também não há direito à dedução.
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Leia também: IRS – É possível deduzir os juros do Crédito Habitação?
3) Obras de Reabilitação
Os proprietários de imóveis que realizam obras de recuperação ou reabilitação beneficiam de um benefício fiscal na dedução à coleta. Neste caso, são dedutíveis 30% dos encargos com o limite de 500€ para imóveis:
Artigo 71.º do EBF
Incentivos à reabilitação urbana
[…]
4 – São dedutíveis à colecta, em sede de IRS, até ao limite de (euro) 500, 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de:
a) Imóveis, localizados em ‘áreas de reabilitação urbana’ e recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação; ou
b) Imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que sejam objecto de acções de reabilitação.
Estes encargos precisam de ser devidamente comprovados e “e dependem de certificação prévia por parte do órgão de gestão da área de reabilitação ou da comissão arbitral municipal, consoante os casos”, conforme consta no EBF. Na declaração de IRS, deve preencher o Quadro 6B do Anexo H.
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Leia também: Novas medidas fiscais para aumentar a oferta de habitação
4) Rendas de Estudantes Deslocados
As rendas pagas por um estudante deslocado podem ser deduzidas no IRS como “Despesas de Educação”. São dedutíveis 30% dos gastos com arrendamento até ao limite 400€. Importa explicar que o limite global das deduções das despesas de educação sem rendas é de 800€. Contudo, com rendas, esse limite global pode ir até aos 1100€, desde que a diferença de 300€, face aos 800€ habituais, seja relativa às despesas de arrendamento (artigo 78.º-D do CIRS).
Para beneficiar da dedução é necessário validar esta despesa no portal e-Fatura das Finanças (associar a fatura-recibo ao setor “Educação”).
✍️ Nota importante: o estudante deve garantir que cumpre todas as condições para ser considerado “estudante deslocado”. Aconselhamos que consulte o artigo “Rendas de Estudante Deslocado – Como deduzir no IRS?” para conhecer todas as condições exigidas.
5) Despesas suportadas pelos Senhorios
Os senhorios podem deduzir ao rendimento predial (rendas) os “gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir os rendimentos relativamente a cada prédio ou parte de prédio”, tal como explica as Finanças. Entre esses gastos pode estar, por exemplo, as quotas do condomínio, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), Imposto de Selo, prémios de seguros, taxas autárquicas, entre outros. Para além disso, podem ser “deduzidos os gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, relativos a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que, no entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento”.
Na declaração, os senhorios devem preencher o Anexo F relativo aos rendimentos prediais. É nesse anexo que devem indicar os rendimentos obtidos e associar os respetivos encargos.
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Leia também: Custos para o Senhorio: impostos, condomínio e outras despesas no arrendamento
Dedução das Despesas com Habitação no IRS
As despesas mencionadas anteriormente beneficiam de uma dedução específica com percentagem e limites variáveis. Contudo, não se esqueça que pode e deve deduzir os encargos mensais que tem com a sua habitação. Falamos por exemplo da conta da luz, água, telecomunicações, gás, entre muitos outros. Esses encargos podem ser inseridos como “Despesas Gerais Familiares” e devem ser validados no portal e-Fatura. Pode deduzir 35% das despesas gerais familiares com limite de 250 euros por contribuinte ou 500 euros por casal (com ou sem dependentes). Já para as famílias monoparentais, a dedução é de 45% do valor suportado e tem um limite de 335 euros.
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O conteúdo apresentado não substitui a necessidade de consultar entidades especializadas no assunto.