Existem várias despesas associadas a uma habitação, mas nem todas são dedutíveis no IRS.
São várias as despesas que podem estar associadas a uma habitação: rendas, prestação do crédito habitação, obras, encargos com manutenção e até impostos. Para atenuar esses gastos, pode e deve aproveitar as deduções a que tem direito no IRS. Contudo, nem todas as despesas relacionadas com uma habitação são aceites. Neste artigo explicamos-lhe quais são as deduções que pode beneficiar na declaração a entregar em 2025, relativa aos rendimentos e encargos suportados em 2024.
Despesas com Habitação no IRS – O que é possível deduzir?
1) RENDAS
De acordo com o n.º1 do artigo 78.º E do Código do IRS (CIRS), é possível deduzir 15% das rendas pagas pelos inquilinos até ao máximo de 600 euros.
Tenha em atenção que a dedução das despesas com rendas só é possível se o contrato de arrendamento estiver registado junto das Finanças e se as rendas foram devidamente comunicadas através da emissão de recibos eletrónicos.
As rendas devem ser declaradas no Quadro 7 do anexo H da declaração manual de IRS.
Em que situações o limite da dedução pode ser superior?
O limite pode ser superior para os contribuintes dos escalões de rendimentos de IRS mais baixos:
Artigo 78.º-E
Dedução de encargos com imóveis
[…]
4 – Não obstante o disposto na alínea a) do n.º 1, o limite da dedução à coleta aí previsto é elevado para os seguintes montantes, sendo o rendimento coletável, no caso de tributação conjunta, o que resultar da aplicação do divisor previsto no artigo 69.º: (Redação da Lei n.º 7-A/2016 de 30 de março)
a) Para contribuintes que tenham um rendimento coletável igual ou inferior ao valor do primeiro escalão do n.º 1 do artigo 68.º, um montante de 900 €; (Redação da Lei n.º 82/2023, de 29 de dezembro)
b) Para contribuintes que tenham um rendimento coletável superior ao valor do primeiro escalão do n.º 1 do artigo 68.º e igual ou inferior a 30 000 €, o limite resultante da aplicação da seguinte fórmula:
600 € + [900 € – 600 €) x [(30 000 € – Rendimento Coletável)/(30 000 € – valor do primeiro escalão)]] (Redação da Lei n.º 82/2023, de 29 de dezembro)
Para além destas situações, os agregados que transferiram a sua residência permanente para o interior do país em 2024, também beneficiam de um aumento do limite da dedução dos encargos com as rendas. No Artigo 41.º-B do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) pode ler-se que:
Artigo 41.º- B
Benefícios fiscais aplicáveis aos territórios do Interior e às Regiões Autónomas[…]
12 – A dedução à coleta do IRS a que se refere a alínea a) do n.º 1 do artigo 78.º-E do Código do IRS tem o limite de 1000 € durante três anos, sendo o primeiro o da celebração do contrato, no caso de os encargos aí previstos resultarem da transferência da residência permanente para um território do interior identificado na portaria a que se refere o n.º 10.
Para garantir este benefício é necessário respeitar o prazo para comunicar as rendas às Finanças.
Notas importantes:
- Com a Lei nº 36/2024, de 7 de agosto o limite da dedução com rendas que consta no ponto n.º1 do Artigo 78.º-E do CIRS aumentou em 2025. Contudo, o aumento só terá efeito na declaração a entregar em 2026. Importa também esclarecer que a lei estabelece um aumento progressivo: 50% em 2025 (limite de 700 euros), 75% em 2026 (limite de 750 euros) e 100% em 2027 (limite de 800 euros).
- Para acabar com as situações em que os inquilinos não podem beneficiar da dedução das rendas porque o senhorio não registou o contrato, o Governo decidiu que, a partir de agosto de 2025, os inquilinos passam a poder registar contratos de arrendamento nas Finanças.
2) JUROS DO CRÉDITO HABITAÇÃO
O n.º1 artigo 78.º E do CIRS também clarifica que é possível deduzir os encargos com juros do Crédito Habitação, mas apenas para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. Isto significa que, para quem contratou crédito depois de 2011, não há direito à dedução. O contrato de crédito deve ser destinado a habitação própria e permanente.
Relativamente aos limites aplicáveis, é possível deduzir 15% das despesas com juros até ao máximo de 296 euros. Este limite pode também ser superior para os contribuintes dos escalões de rendimentos de IRS mais baixos:
Artigo 78.º-E
Dedução de encargos com imóveis
[…]
5 – Não obstante o disposto nas alíneas b) a d) do n.º 1, os limites das deduções à coleta aí previstos são elevados para os seguintes montantes, sendo o rendimento coletável, no caso de tributação conjunta, o que resultar da aplicação do divisor previsto no artigo 69.º: (Redação da Lei n.º 7-A/2016 de 30 de março)
a) Para contribuintes que tenham um rendimento coletável igual ou inferior ao valor do primeiro escalão do n.º 1 do artigo 68.º, um montante de € 450; (Redação da Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro)
b) Para contribuintes que tenham um rendimento coletável superior ao valor do primeiro escalão do n.º 1 do artigo 68.º e igual ou inferior a € 30 000, o limite resultante da aplicação da seguinte fórmula:
€ 296 + [€ 450 – € 296) x [(€ 30 000 – Rendimento Coletável€)/(30 000 – valor do primeiro escalão)]] (Redação da Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro)
Também aqui deve confirmar o Quadro 7 do Anexo H referente às deduções à coleta.
Nota importante: a transferência do crédito habitação para outro banco implica um novo contrato, ou seja, uma nova data. Se essa data for posterior a 2011, então também não há direito à dedução.
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Leia também: IRS – É possível deduzir os juros do Crédito Habitação?
3) OBRAS DE REABILITAÇÃO
Segundo consta do artigo 71.º do EBF, os proprietários de imóveis que realizam obras de recuperação ou reabilitação beneficiam de um benefício fiscal na dedução à coleta. Neste caso, são dedutíveis 30% dos encargos com o limite de 500€ para imóveis:
Artigo 71.º
Incentivos à reabilitação urbana
[…]
4 – São dedutíveis à colecta, em sede de IRS, até ao limite de (euro) 500, 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de:
a) Imóveis, localizados em ‘áreas de reabilitação urbana’ e recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação; ou
b) Imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que sejam objecto de acções de reabilitação.
Estes encargos precisam de ser devidamente comprovados e “e dependem de certificação prévia por parte do órgão de gestão da área de reabilitação ou da comissão arbitral municipal, consoante os casos”, conforme consta no EBF. Na declaração de IRS, deve preencher o Quadro 6B do Anexo H.
4) RENDAS DE ESTUDANTES DESLOCADOS
De acordo com o artigo 78.º-D do CIRS, as rendas pagas por um estudante deslocado podem ser deduzidas no IRS como “Despesas de Educação”. São dedutíveis 30% dos gastos com arrendamento até ao limite 400€. Importa explicar que o limite global das deduções das despesas de educação sem rendas é de 800€. Contudo, com rendas, esse limite global pode ir até aos 1100€, desde que a diferença de 300€, face aos 800€ habituais, seja relativa às despesas de arrendamento.
Para beneficiar da dedução é necessário validar esta despesa no portal e-Fatura das Finanças (associar a fatura-recibo ao setor “Educação”).
Nota importante: o estudante deve garantir que cumpre todas as condições para ser considerado “estudante deslocado”. Aconselhamos que consulte o artigo “Rendas de Estudante Deslocado – Como deduzir no IRS?” para conhecer todas as condições exigidas.
5) DESPESAS SUPORTADAS PELOS SENHORIOS
Os senhorios podem deduzir ao rendimento predial (rendas) os “gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir os rendimentos relativamente a cada prédio ou parte de prédio”, tal como explica as Finanças. Entre esses gastos pode estar, por exemplo, as quotas do condomínio, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), manutenção de elevadores, despesas com porteiros, limpezas e segurança, seguro de prédios e taxas autárquicas, entre outros. Para além disso, podem ser “deduzidos os gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, relativos a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que, no entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento”.
Estes encargos devem ser comprovados através de fatura ou fatura-recibo.
Na declaração, os senhorios devem preencher o Anexo F relativo aos rendimentos prediais. É nesse anexo que devem indicar os rendimentos obtidos e associar os respetivos encargos.
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Leia também: Apoio Extraordinário à Renda – Aplicação para validação de dados
Dedução das Despesas com Habitação no IRS
As despesas mencionadas anteriormente beneficiam de uma dedução específica com percentagem e limites variáveis. Contudo, não se esqueça que pode e deve deduzir os encargos mensais que tem com a sua habitação. Falamos por exemplo da conta da luz, água, telecomunicações, gás, entre muitos outros. Esses encargos podem ser inseridos como “Despesas Gerais Familiares” e devem ser validados no portal e-Fatura. Pode deduzir 35% das despesas gerais familiares com limite de 250 euros por contribuinte ou 500 euros por casal (com ou sem dependentes), conforme definido no artigo 78.º-B do CIRS. Já para as famílias monoparentais, a dedução é de 45% do valor suportado e tem um limite de 335 euros.
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O conteúdo apresentado não substitui a necessidade de consultar entidades especializadas no assunto.