A pensar arrendar casa em 2026? Entenda quais são os impostos, seguros e outras despesas que deve contar no arrendamento.

O arrendamento continua a ser uma forma interessante de rentabilizar um imóvel, mas ser senhorio é muito mais do que receber a renda no fim do mês. Para além da gestão do contrato, há um conjunto de obrigações e despesas a considerar, desde impostos à manutenção ou seguros. Neste artigo explicamos quais são as principais despesas e obrigações do senhorio em 2026 e qual o impacto na rentabilidade do arrendamento.

Arrendar Casa em 2026 – Quais os cudos para o senhorio?

1) Imposto sobre as Rendas

Os rendimentos provenientes do arrendamento ficam sujeitos a tributação e enquadram-se na categoria F (rendimentos prediais). Na maioria dos casos, aplica-se uma taxa autónoma de 25% nos contratos de arrendamento destinados a habitação própria e permanente com duração até cinco anos (artigo 72.º do Código do IRS). Se o contrato tiver duração superior a cinco anos, importa clarificar que:

Artigo 72.º

Taxas especiais

[…]

3 – Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos é aplicada uma redução de 10 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma, sendo, por cada renovação com igual duração, aplicada uma redução de dois pontos percentuais, estando as reduções relativas à renovação do contrato sujeitas ao limite de 10 pontos percentuais.

4 – Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos é aplicada uma redução de 15 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma. 

5 – Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 20 anos e aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura, na parte respeitante ao pagamento da prestação pecuniária mensal, é aplicada uma redução de 20 pontos percentuais da respetiva taxa autónoma. 

Assim sendo, a taxa pode ser de 15%, 10% ou 5% se o contrato tiver uma duração mínima de 5, 10 ou 20 anos, respetivamente.

Importa explicar que o senhorio pode optar por englobar os rendimentos prediais com os restantes rendimentos, se isso resultar numa taxa efetiva inferior. O recomendável é simular as duas opções e avaliar qual a mais vantajosa antes de entregar a declaração de IRS.

Senhorios com rendas até 2.300 euros podem pagar menos imposto em 2026!

O Governo propôs reduzir a taxa de IRS para os senhorios que pratiquem rendas até 2.300 euros mensais (a taxa desce de 25% para 10%). Este benefício surge do conjunto de medidas aprovadas pelo Governo para combater a crise na habitação e, até indicação contrária, estará em vigor até 2029. Já o limite de renda de 2.300 euros mensais corresponde ao conceito de “renda moderada” do Governo:  máximo de “2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026”, ou seja, 2.300 euros (Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª).

2) Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Adicional ao IMI (AIMI)

No arrendamento de um imóvel, o pagamento anual do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) fica à responsabilidade do senhorio. O IMI não é mais do que a taxa que incide sobre o chamado Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um imóvel, valor este que é calculado pela Autoridade Tributária (AT). A taxa é fixada, anualmente, pelo município onde se localiza o imóvel e normalmente varia entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos (pode consultar as taxas aqui).

Se o VPT do imóvel ou de todo o património imobiliário for superior a 600 mil euros, então ainda terá de pagar o Adicional ao IMI (AIMI). Neste caso são aplicadas três taxas sobre o valor tributável:

1. Após a dedução de 600 mil euros, a taxa é de 0,7% até um milhão de euros;
2. Taxa de 1% acima de um milhão de euros e até dois milhões de euros;
3. Taxa de 1,5% acima de dois milhões de euros.

3) Imposto de Selo

O Imposto de Selo é aplicado num conjunto alargado de atos, transmissões e contratos, como é o caso do arrendamento. Este imposto aplica-se segundo uma taxa ou valor em euros que se encontra definido na Tabela Geral do Imposto do Selo.

No caso do arrendamento e subarrendamento, aplica-se uma taxa 10% sobre o valor da renda acordado, sendo emitida a nota de cobrança depois da comunicação do contrato de arrendamento às Finanças.

4) Condomínio

Regra geral, é o senhorio que, enquanto proprietário do imóvel, é o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio (artigo 1078.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU). Contudo, no contrato pode ficar estabelecido o contrário.

Importa referir que o valor pode ser deduzido no IRS como despesa associada ao arrendamento.

5) Seguros

Para os edifícios constituídos em propriedade horizontal, apenas o seguro com cobertura de incêndio é obrigatório. Contudo, o senhorio pode optar por contratar um seguro multirriscos habitação, que contempla mais coberturas. Por outro lado, também pode ser o inquilino a tomar essa decisão.

6) Manutenção e Obras

O senhorio tem o dever legal de manter o imóvel em boas condições de habitabilidade e segurança. De acordo com o artigo 1074.º do NRAU, , “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”.

Importa clarificar que, as pequenas reparações associadas ao normal uso do imóvel ficam à responsabilidade do inquilino (por exemplo: trocar uma fechadura).

7) Outros Custos e Obrigações

• Crédito Habitação: quando o senhorio adquire um imóvel a arrendar com recurso ao Crédito Habitação deve assumir todos os custos do crédito (prestação e seguros associados);
• Mediação Imobiliária: recorrer a uma imobiliária para divulgar a casa a arrendar também exige fazer contas às comissões a suportar;
• Certificado Energético: o certificado energético é obrigatório no arrendamento de um imóvel e a a sua emissão tem um custo associado;
• Seguro Proteção de Renda: o senhorio pode decidir fazer um seguro de proteção de rendas para garantir o pagamento de rendas em caso de incumprimento por parte do inquilino;
• Despesas fixas: na maioria dos casos, cabe ao inquilino suportar os custos com energia, internet, água e outros serviços. Contudo, em alguns casos, essas despesas podem estar incluídas no valor da renda, sendo necessário registar esse acordo no contrato (é comum isto acontecer no arrendamento de quartos ou de curta duração, por exemplo).

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Leia também: Recibos de Renda – Como emitir no Portal das Finanças?

Custos de Arrendar Casa – O contrato é que clarifica tudo!

Por fim, é fundamental entender que, apesar dos vários custos e impostos que aqui mencionamos, é o contrato de arrendamento que define legalmente as obrigações e responsabilidades de cada parte. Um contrato bem elaborado, com cláusulas claras e detalhadas é essencial para evitar conflitos e disputas e garantir a proteção legal dos senhorios e dos inquilinos. Por isso, nunca arrende um imóvel sem um contrato escrito. Se tiver dúvidas na elaboração do contrato, peça aconselhamento profissional.

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