Amortização do Crédito Habitação: 9 perguntas e respostas

Quer amortizar o crédito habitação? Tem dúvidas? Saiba como fazê-lo e conheça todas as regras em vigor.

No momento do contrato do crédito habitação é definido um prazo para o pagamento do crédito na sua totalidade e o respetivo número e valor de prestações mensais. Contudo, é possível realizar reembolsos antecipados para amortizar parte ou a totalidade da dívida. Para tal, é necessário respeitar algumas regras e fazer algumas contas. Neste artigo esclarecemos algumas das principais dúvidas sobre a amortização antecipada do crédito habitação.

Amortização do Crédito Habitação: 9 perguntas e respostas

1) Qual é a diferença entre amortização parcial ou total?

Quando decide avançar para a amortização, pode optar por uma amortização parcial ou total. Dependendo da sua escolha, deve ter em mente que:

• Amortização Antecipada Parcial: tal como o nome indica, é amortizada uma parte do montante do capital em dívida. Neste caso, deve avisar o banco com, pelo menos, 7 dias úteis de antecedência em relação à data do pagamento da prestação mensal.
• Amortização Antecipada Total: paga o total do montante em dívida antes do prazo acordado para o empréstimo. Neste caso, deve avisar o seu banco com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência.

2) Para amortizar antecipadamente, é preciso respeitar algum valor mínimo?

Não. Cabe ao cliente decidir quanto quer amortizar. Ainda assim, antes de decidir avançar com a amortização, deve analisar o valor que pretende amortizar, qual o impacto disso na prestação e quais os custos a suportar.

3) É possível amortizar a qualquer altura? 

Sim, é possível amortizar o capital em dívida sempre que assim entender. Mas atenção: tal como explicamos na pergunta nº1, é preciso avisar o banco com alguns dias de antecedência (7 dias úteis na amortização parcial e 10 dias úteis na amortização total).

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4) É possível amortizar várias vezes?

Sim, pode amortizar quantas vezes entender.

5) Quais são os custos associados à amortização antecipada?

Os bancos cobram normalmente comissões de reembolso sobre o valor das amortizações antecipadas. Neste momento a lei estipula que essas comissões não podem ser superiores a:

• Contratos com Taxa de Juro Variável: 0.5%
• Contratos com Taxa de Juro Fixa: 2%

Por exemplo: se amortizar parcialmente 20 mil euros, a comissão não pode ser superior a 400 euros num crédito com taxa fixa.

Nota importante: os bancos não podem cobrar comissões pelo reembolso antecipado se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a morte, o desemprego ou deslocação profissional dos titulares do empréstimo.

REGIME EXCECIONAL 2024

Até ao final de 2024 está em vigor a isenção de comissão de amortização antecipada nos créditos habitação com taxa variável (Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro e Lei n.º 24/2023, de 29 de maio). Nos contratos com taxa de juro fixa mantém-se a habitual comissão com o limite de 2%.

6) Ao optar pela amortização total, o que é necessário fazer?

Após a amortização total, o banco deve emitir, de forma gratuita, um documento de distrate no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato. O distrate serve para comprovar a liquidação total do empréstimo. Relembramos que, desde o dia 1 de janeiro de 2021, as instituições bancárias não podem cobrar comissões pela emissão de declaração que comprove a extinção da dívida relativa ao crédito à habitação (distrate).

Depois, é necessário que o cliente vá a uma conservatória do registo predial para proceder ao cancelamento do registo de hipoteca (não é obrigatório, mas é recomendável fazer isto para deixar o imóvel “livre de encargos”). Para além disso, é também preciso terminar com os seguros associados ao crédito, como é o caso do seguro de vida.

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7) Qual o impacto da amortização parcial no crédito?

A amortização antecipada parcial resultará numa redução do valor da prestação mensal, uma vez que se reduziu o valor do capital em dívida. Porém, se o cliente pretender que a amortização se traduza na redução do prazo do empréstimo, então terá de pedir ao banco a alteração do prazo de amortização. Esse pedido constitui uma renegociação do contrato, o que implica um acordo entre o banco e o cliente.

Relativamente ao seguro de vida, se o prémio do seguro de vida for atualizado automaticamente em função do montante em dívida, então com a amortização também se reduz o prémio do seguro.

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8) É possível usar o PPR para amortizar antecipadamente?

Não. No entanto, desde 2013 que é possível usar os PPR para pagar as prestações mensais em atraso ou a pagamento, sem qualquer penalização. No entanto, é preciso que tenham passado 5 anos desde que subscreveu o PPR.

REGIME EXCECIONAL 2024

Até ao final de 2024 está em vigor o regime excecional de resgate dos planos de poupança sem penalização. Este regime excecional contempla três possibilidades de utilizar o PPR para amortizar o crédito habitação. Consulte todas as condições para o fazer no artigo “Resgate antecipado dos PPR sem penalização até ao final de 2024“.

9) Como funciona a amortização no caso da transferência de crédito?

No caso das transferências de crédito para outro banco, aplica-se o mesmo procedimento da amortização total. Ou seja, é necessário liquidar a dívida total no primeiro banco. Por isso, é necessário avisar o banco com a devida antecedência (10 dias úteis) e assumir os eventuais custos com as comissões, que variam conforme o contrato seja com taxa fixa ou variável.

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Calculadora de  Poupança na Amortização

Para o ajudar a perceber na prática se a amortização valerá a pena para o seu caso, disponibilizamos gratuitamente a nossa Calculadora de Poupança na Amortização:

Esta ferramenta permite-lhe perceber no imediato qual é o impacto que a amortização pode ter no seu orçamento e quanto conseguirá poupar.

Nota importante: a calculadora não contempla a isenção da comissão em vigor em 2024 para os contratos com taxa de juro variável. Em todo o caso, o valor dessa comissão é apresentado nos resultados, sendo fácil perceber o total de poupança sem esse custo.

Para perceber como deve preencher os dados na calculadora e analisar os resultados, assista ao nosso Episódio dos 3 Consultores:

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O conteúdo apresentado não substitui a necessidade de consultar entidades especializadas no assunto.