Quer retirar ou incluir um titular no crédito habitação? Entenda como funciona a alteração de titularidade.

A compra de casa com recurso a crédito habitação é, para muitas famílias, o maior compromisso financeiro das suas vidas. Este tipo de crédito é, por norma, partilhado entre dois titulares, como um casal ou familiares próximos. No entanto, a vida muda e com ela mudam também as circunstâncias que estavam na base do contrato inicial.

Seja por separação, falecimento de um dos titulares ou por simples reorganização da propriedade do imóvel, surgem situações em que é necessário ajustar o crédito. Uma das soluções mais comuns é a alteração da titularidade. Apesar de parecer simples, este processo implica várias formalidades, custos e, acima de tudo, a autorização do banco. Ao longo deste artigo, explicamos quando é que pode alterar os titulares do crédito habitação, quais os requisitos legais e bancários, os passos a seguir e os encargos associados.

Alteração de Titularidade no Crédito Habitação: O que significa na prática?

Quando falamos em alterar a titularidade do crédito à habitação, referimo-nos a situações em que o contrato é ajustado para incluir ou remover titulares. Esta alteração pode ser necessária por diversos motivos e deve seguir critérios definidos pelo banco. De forma resumida, a alteração dos titulares pode ser por via de:

• Cessão de crédito: o empréstimo é transferido para um novo titular, que assume integralmente a dívida;
• Desvinculação de co-titular (também designada porexoneração): num crédito conjunto, um dos titulares pode sair, ficando o outro responsável pela totalidade do crédito. O processo pode envolver um aditamento ao contrato ou a celebração de um novo contrato.

É importante não confundir a titularidade do crédito com a titularidade da propriedade do imóvel: são realidades jurídicas distintas. Uma pessoa pode deixar de ser proprietária do imóvel (por exemplo, numa partilha) e continuar responsável pelo crédito, caso o banco não tenha formalizado a sua saída do contrato. Um simples acordo entre as partes, mesmo por escrito, não é suficiente. A exoneração só produz efeitos legais depois de aprovada e formalizada pelo banco.

1) Em que situações se aplica?

Existem várias situações em que a alteração de titularidade pode ser requerida. Cada uma delas tem particularidades que importa conhecer, tanto a nível jurídico como bancário.

• Divórcio ou separação: quando um dos cônjuges pretende manter a casa e o crédito em seu nome;
• Falecimento: o outro titular ou um herdeiro pode querer assumir o crédito;
• Acordo entre partes ou venda: pode surgir a necessidade de transferir o crédito para um terceiro, como um familiar ou comprador.

👉 Para entender melhor quais as opções disponíveis e o procedimento a seguir em caso de divórcio, aconselhamos que consulte o artigo “Divórcio e Crédito Habitação – Como resolver?”.

2) Como se processa?

Este processo exige preparação, comunicação com o banco e alguns documentos. O banco fará a sua análise e pode, ou não, aprovar a alteração da titularidade. De forma resumida, é então necessário:

• Comunicar ao banco: notificar a intenção de alteração, geralmente com uma antecedência mínima de 10 dias úteis;
• Avaliação financeira: o banco analisa a solvabilidade do novo titular (rendimentos, situação laboral, taxa de esforço…);
• Negociação de condições: o banco decide se procede com aditamento ao contrato ou novo contrato.

⚠️ O Banco de Portugal reduziu a recomendação sobre a taxa de esforço máxima (DSTI) de 50% para 45% do rendimento líquido mensal, no âmbito da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026. Esta alteração já está em vigor e é algo importante a considerar na alteração da titularidade. Encontra mais detalhes em “Regras mais apertadas no Crédito Habitação a partir de agosto de 2026“.

Para acelerar o processo, deve reunir os documentos necesseários. Os mais solicitados pelo banco para esta análise são:

• Documentos de identificação de todos os titulares (atual e novo)
• Últimos recibos de vencimento (ou declarações de rendimento, no caso de trabalhadores independentes)
• Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação
• Extratos bancários dos últimos três meses
• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal
• Caderneta predial e certidão permanente do imóvel atualizadas

Em alguns casos, o banco pode ainda exigir uma nova avaliação do imóvel.

3) Qual o custo ou encargos associados?

Dependendo do caso, alterar a titularidade pode implicar custos associados à reestruturação do crédito ou celebração de novo contrato. Falamos por exemplo de comissões bancárias, registos, novas certidões, entre outros encargos.

4) Limites e condições legais

Algumas imposições legais protegem o consumidor em casos específicos, como no divórcio. Entre essas imposições está a impossibilidade de aumentar o spread (artigo 25.º do Decreto-Lei nº 74-A/2017). O Banco de Portugal explica que:

A instituição de crédito não pode aumentar o spread aplicável a contrato de crédito destinado à aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nem agravar outros encargos com esse crédito, em caso de alteração de titularidade do contrato motivada por divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou morte de um dos cônjuges, quando a prestação mensal do empréstimo represente uma taxa de esforço para o agregado familiar do novo titular inferior a 55% ou, no caso de existirem dois ou mais dependentes, 60%.

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Leia também: Nova lei do Seguro de Vida no Crédito Habitação em 2026

5) Alternativas à alteração de titularidade

Nem sempre a alteração de titularidade é possível ou vantajosa. Nestes casos, pode considerar:

• Venda do imóvel: Liquida-se o crédito com o valor da venda e o contrato termina. Se o valor obtido não cobrir a dívida em aberto, os titulares continuam responsáveis pela diferença;
• Transferência do crédito a terceiro: também designada por cessão de posição contratual, permite que um familiar ou comprador assuma o crédito, mediante consentimento do banco;
• Adicionar um segundo titular com capacidade financeira: reforça as garantias do crédito existente, mantendo os titulares originais. Útil quando o objetivo é reduzir a taxa de esforço ou facilitar a aprovação.
• Recorrer a um fiador ou garantia bancária: assumem-se como garantias “extra” para garantir o cumprimento do pagamento do crédito caso o titular falhe.

O ideal é contactar o banco e perceber quais são as opções disponíveis para o seu caso em particular.

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