Pedir um crédito habitação para um habitação permanente ou para uma habitação secundária tem diferenças significativas. Descubra quais são.

Se procura uma crédito habitação para a aquisição de um imóvel, é importante que entenda que o banco apresentará diferentes condições consoante a finalidade desse imóvel. Para muitas famílias o objetivo é adquirir um imóvel para habitação própria e permanente. Contudo, há quem procure um segundo imóvel para investir ou até para servir de casa de férias.  As condições de financiamento, os impostos e até as isenções variam consoante essa finalidade.

Crédito Habitação para Habitação Permanente vs Secundária

O crédito habitação abrange os contratos de crédito destinados à aquisição ou construção de habitação permanente, secundária ou para arrendamento. Antes de perceber as diferenças, convém clarificar os conceitos:

• Habitação Própria e Permanente (HPP): refere-se aos imóveis destinados à morada fiscal do proprietário e do seu agregado familiar, ou seja, à morada principal onde reside de forma permanente;
• Habitação Própria Secundária (HPS): refere-se a imóveis adquiridos para outras finalidades (casa de férias, investimento para arrendamento ou segundo imóvel por qualquer outro motivo).

A diferença principal no acesso ao crédito: a percentagem do financiamento

A principal diferença no pedido de crédito está na percentagem do valor financiado, ou seja, nos limites ao Loan-to-value ratio (LTV).

O LTV corresponde ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia. Na prática, o LTV define quanto é que o banco está disposto a financiar. Esse limite varia consoante a finalidade do crédito habitação:

Isto significa que, se o objetivo for adquirir ou construir um imóvel para habitação própria e permanente, o financiamento pode chegar aos 90%. No caso de segunda habitação, o financiamento máximo pode chegar aos 80%. Estes limites podem ser inferiores em alguns bancos. Por isso, se procura um crédito para uma segunda habitação, terá de contar com um valor de “entrada” superior.

✍️ Exemplo: para um imóvel de 200.000 €, quem compra para habitação própria permanente precisa de ter, no mínimo, 20.000€ de entrada. Já para habitação secundária, a entrada mínima sobe para 40.000 €.

Taxa de Esforço e a aprovação do crédito 

Para além desta diferença, há que considerar uma outra situação. Para quem já tem um crédito para habitação própria em vigor, poderá ser mais difícil obter um crédito para uma segunda habitação pois a taxa de esforço poderá ser superior.

A taxa de esforço mede o peso de todas as prestações de crédito no rendimento do agregado familiar e o banco tem em conta essa taxa na avaliação do risco de incumprimento. Por isso, se o risco percebido pelo banco aumentar, isso pode resultar em condições menos vantajosas ou até na recusa do crédito habitação. 

Prazo do crédito

Outra diferença pode estar associada ao prazo do empréstimo. Há bancos que aplicam prazos máximos mais reduzidos no crédito para habitação secundária em comparação com o crédito para habitação própria e permanente. Isto deve-se ao maior risco percebido pelo banco.

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Diferenças nos impostos

Para além das diferenças no crédito, também deve considerar as diferenças nos impostos. Na compra de uma casa, há três impostos a suportar:

• Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT)
• Imposto de Selo (IS)
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

A diferença entre a aquisição de casa própria ou secundária diz respeito às situações de isenção que podem ser aplicadas em alguns destes impostos:

1) Isenção do IMT e IS: 

• Aplica-se a isenção de IMT nas aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente com valor até 106.346 € (limite em vigor em 2026);
• Os jovens até 35 anos que comprem a sua primeira habitação própria permanente beneficiam de isenção total de IMT e IS até 330.539 € e de isenção parcial para imóveis entre 330.539€ e 660.982€ (limites em vigor em 2026).

Isto significa que, a compra de habitação secundária, não se inclui nestas situações de isenção. Por isso, deve fazer contar com o pagamento do IMT.

⚠️  Os limites de isenção do IMT são atualizados anualmente. Aconselhamos que consulte os limites e as regras da isenção em: IMT: Quem tem direito à isenção deste imposto?.

2) Isenção do IMI

A legislação em vigor contempla duas situações principais de isenção do IMI no caso dos imóveis destinados a habitação própria e permanente:

• Isenção temporária: se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel não ultrapassar 125.000 € e o rendimento bruto anual do agregado familiar não exceda cerca de 153.300 €;
• Isenção permanente: para agregados familiares com rendimento bruto anual até cerca de 17.295,59 € (limite em vigor em 2026) e VPT inferior a 67.260,20 €.

Mais uma vez, a compra de habitação secundária, não se inclui nestas situações de isenção do IMI. Por isso, deve fazer contas a este encargo anual.

⚠️  Os limites de isenção do IMI são atualizados anualmente. Aconselhamos que consulte os limites e as regras da isenção em: Isenção de IMI: quem tem direito e como pedir.

Adicional ao IMI (AIMI)

Independentemente de os imóveis serem para habitação permanente ou secundária, se o valor total do seu património imobiliário ultrapassar os 600.000€, fica sujeito ao pagamento do Adicional ao IMI (AIMI). Quem adquire uma segunda casa deve ter em conta este imposto na equação financeira.

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Curso de Crédito Habitação

Perceber como funciona o crédito habitação é o primeiro passo para garantir a aprovação do crédito, seja para habitação própria ou secundária. Por isso, aconselhamos que comece por fazer o Curso de Crédito Habitação. Este curso exploras as várias fases do processo de contratação do crédito e é gratuito. Por isso, não deixe de aproveitar esta oportunidade!

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